导 读
终结楼市流动性火爆的金融风险，提高首付与加强预售资金监管大势所趋。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
11月30日晚间，西安发布楼市新政，涉及提高二套房首付比例、调整商品房预售标准、强化预售资金监管。这是从9月成都出台新政“表态大于实质”之后两个月首次有落地措施的紧缩政策，同时也是在近期郑州、哈尔滨等城市试探放松的氛围中的“异类”。结合近期房地产行业面临的问题浮出水面，深圳“打新”潮涌，郭树清表示房地产是金融风险最大“灰犀牛”，房地产市场金融监管力度也在加大。
西安此番新政尤其是二套房差别化信贷，首付比例最高达70%，同时严格预售资金监管，防范企业资金链断裂带来的烂尾交付风险，这只是点状措施还是会有其他城市跟进，继而成为行业趋势？
01
二套房首付比例调高至40%-70%
提高预售标准、强化预售资金监管
12月1日，西安市住建局等四部门联合下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》核心内容包括提高二套房首付比例、调整商品房预售标准、强化预售资金监管。具体来说：
第一，提高二套房首付比例，充分发挥差别化信贷调节作用，在不误伤刚改购房者的前提下，适度调节改善性需求规模，打击加杠杆投机性炒房行为。对首套房贷款未结清的，购买二套房首付比例一律提升至60%；对首套房贷款已结清的，依据首套房面积、购买二套房面积不同，实行40%-70%不等的首付比例政策。
第二，提高预售取证标准。这是继1月23日以来，西安年内第二次调高预售取证标准。短期来看，提高预售取证标准或将加剧西安市场供不应求态势，但长期来看利大于弊，能有效降低项目烂尾风险，切实保障购房者合法权益，防范社会冲突事件发生。
第三，加强预售资金监管。强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发企业其他账户，住建部门要严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，并建立预售资金监管银行的信用管理体系。
此外，《通知》还要求未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。
02
看似市场退烧，实则供不应求
主城区宅地供应规模长期偏低
仅从数据层面来看，2019年以来西安市场已然面临下行压力，除7月外，其余月份成交面积皆低于2018年同期。2020年，尽管7、8月成交明显放量，8月同比增幅高达37%，但9月以来，商品住宅成交面积高位回落，同比增速由正转负，跌幅甚至一度达到23%，西安市场似乎已经重回下行期。
但实际上，在供应不济的情况下，成交数据并不能真实反映市场冷热。西安新房市场整体呈现供不应求态势，开盘当日售罄项目不在少数。从我们实地调研的情况来看，浐灞、城北区域购房需求依然强劲，高新区、曲江新城等核心板块更是一房难求。
2020年以前，西安新房市场供不应求形势更为严峻。2015-2019年间，西安年度商品住宅供应面积、成交面积之比基本在0.8左右，2016年供求比更是低至0.7。
归根到底，供不应求核心原因在于主城区供地持续偏紧。2015年以来，西安主城区商品住宅成交面积基本在1500万平方米左右，而大多年份涉宅用地成交建面不足1300万平方米，且都低于同期商品住宅成交面积。受此影响，宅地去化周期持续回落，截至2019年已不足1年。
03
终结楼市流动性火爆的金融风险，
提高首付与加强预售资金监管大势所趋
供不应求背景下，通过差别化信贷政策精准调节改善性需求、打击加杠杆投机购房需求，以求维稳市场，固然是西安此次新政的出发点之一。但从另一个角度来说，调整首付比例更是对决策层“收紧货币闸门、防范房地产金融风险”等一系列重要表述的积极响应，未来不排除有其他热点城市借鉴跟进。
不难发现，2020年，从一线城市豪宅市场疫后率先转暖，再到二线城市万人摇、投机热，包括西安在内的热点城市出现阶段性火热行情，本质上是资金宽松推动的流动性火爆。
三季度以来，货币政策回归正常化、涉房信贷收紧已成为市场共识。从中央近期表态来看，央行行长易纲强调“尽可能长时间实施正常货币政策”；央行三季度货币政策报告重提“把好货币供应总闸门”、“坚决不搞大水漫灌”；银保监会主席郭树清更是直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”，剑指房地产金融风险。
除了从需求端发力，对房企预售资金的监管提出更严要求。事实上，2020年以来，江西、福建、昆明、银川等十余个省市都已出台加强商品房预售资金监管相关政策。疫情影响叠加“三道红线”约束，房企回款压力、财务压力加剧，项目烂尾风险明显攀升。进一步加强预售资金监管，防止预售资金挪用、确保项目建设进度，既关乎房地产市场平稳运行，更关乎民生福祉，无疑也将成为各地监管部门关注的焦点。
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