撰文/浅说楼市

根据国家统计局数据,从98年到16年期间,新建商品房竣工面积为9,797,340,000平方米,这些商品房面积可兑换为9797.34万套房,户均居住4人的话,可供4亿人居住。

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你可能会说,我国人口14亿,这些房子才仅仅足够4亿人居住,房子不够用,房价涨是情理之中的事情。但是,你其实忽略了另外的几类房子,我国是一个住宅多元化的国家,房地产市场虽然商品房大行其道,但是也有数量远远超过商品房的、不可上市出售的房子存在,例如小产权房、宅基地房。

根据经济学家预计,这些房子总量在商品房的4倍左右,并且面积更大,小的120平、大的可达300平,居住人口可达6-8人,按照这样计算,所有房子加起来足够30亿人居住估计还有剩余。

房子够容30亿人,但买不起?显得非常奇怪。其实,这是割裂了时间因素的想法,有3个方面直接导致“房子不够住”:

1、农村房产的空置。在1949年的时候,我国城市化水平为10.64%,总人口才5.4亿,而到了2019年末的时候,我国城市化达到60.6%,总人口达到14亿人。可以看出城市人口超过一半,占据了主要比例,但是城市的人从哪里来?更多方面在于农村人进城,这些人进入城市之后,必然会给农村带来人口减少,原来大量的宅基地房就此空置了。这也是当下农村的一大景象:人都走向城市,老房子闲下来无人居住。但是城市商品房不够住。

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2、小产权房不认可。在商品房产权意识没有兴起的时候,小产权房大行其道,城市郊区的人看到了这种商机,家家户户在自己的集体土地上建造房子出售,随着商品房产权意识的落实,越来越多的人不愿意购买小产权房了,都知道小产权房存在的诸多问题,所以小产权房的闲置和难出售,让这些房子也空置了。

在笔者的老家,就存在很多的小产权房空置情况,有几个邻居在10年前合伙建造房子,把自家的宅基地房子推倒,然后建造了一栋8层高的小洋楼,每一层2套房子,每套房子面积多达150平米,一开始销售了3套,但是随着人们都买商品房,这栋房子至今也没销售完毕,仍然空置了大约10套房。

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3、商品房购置不均衡。城市商品房其实很多,有经济学家研究发现,城镇住宅足够户均1.1套居住使用,但是为啥城市人依然感觉商品房不够呢?最大的原因是很多人买了多套房,另外很多人没有买到房子。

举例:在一个小县城有5万个购房需求,同时市场新建商品房5万套。

  • 按照平均法计算方式,这个县城商品房刚好够居住使用。
  • 但现实情况却不会这样美好,有2.5万个购房需求人,每个人购买了2套房子。
  • 于是,市场上5万套房子被购买完毕。
  • 市场上依然存在2.5万个购房需求。
  • 还有其他新增的购房需求产生。

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商品房购置的不均衡性,就直接导致了市场上的供给不够的情况,特别是在过去的20年里随着我国房价的快速上涨,更多人看到了买房升值、炒房契机,所以多买房、囤房一度成为了很多人有钱之后首先考虑的地方,在这样的市场行情下,必然房子不够用,房价在一定时期内仍然上涨。

房子够30亿人居住了,未来房价要跌多少?官媒正面回应房价要跌问题。

经济日报刊文《“房住不炒”的楼市主基调不会变》清晰地表达出了今后楼市发展和房价的基本方向问题,官媒认为,随着房地产调控的不断加码,市场现在逐渐平稳,虽然诸多房企都在纷纷打折,但并不意味着房价会下跌,十四五再次提出“房住不炒”的主基调,将进一步促进房地产稳健发展。

其实,对于高房价问题,国家老干部,也是智囊之一的仇保兴提出“2个应对策略”,是不是好解决办法呢?一起看看。

方案一:出台空置税。仇保兴认为,我国现阶段住房空置率过高,平均21%以上,三四线城市的空置率可能达到30%以上,可以利用空置税的方式有效烫平楼市泡沫,从降低空置房开始,让整个房地产买卖市场活跃起来,进而平衡供给和需求的关系。

这一点,在很多国家都有先例,在今年的很多重要场合,都有人不断提出房地产税、空置税等长效机制,相信在未来国家老干部的这一建议或能应用于实际。

方案二:大量兴建共有产权房。什么叫做共有产权房,顾名思义,就是买房人和地方城市各占50%的房屋产权,买房人只需支付50%的购房款就可以享受整套房子的使用权益,N年之后,买房人可以根据当地的政策要求赎回另外的50%产权,自此形成完整的新产权形式。

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近些年来,共有产权房在多个省市都有施行,例如江苏淮安在2007年率先开始,2009年底上海也推出类似的房产,目前而言,青岛,济南,珠海多个城市先后开始尝试。

空置税可以促使多套房的人把手中的房子推向楼市,共有产权房可以分流市场上的购房需求,都能直接或者间接地影响房价问题。

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