成都楼市现状：再说一次不要乱买“旅游房”，旅游地产藏了哪些坑

问：五哥你好，恒大文旅游城，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是距离四公里，值得投资吗？

回答：未来老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，坑坑大。原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会。养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。结论是旅游地产和养老地产不能买，大坑。同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑。

问：五哥好，请问南通市区投资的话优选哪块区域的房子？

回答：市区选择？老城区首选南大街板块，南通买房你要是求稳投资的话肯定是选老城区，港闸核心区，中央商务区（新城区）开发区都还不错，要买对楼盘，很重要，南通现在已不是闭着眼买的城市了，你要是选对了楼盘立刻就入，选不对慎重，避免站岗!!

问：重庆解放牌的格澜天寓的酒店式公寓，投资120万元左右，10年酒店包租100元一平方，有投资价值吗？

回答：大概率是坑，建议回避。现在实体经济不好，很多包租是骗人的，你买了半年后就可能收不到租了，二是公寓短期几乎不增值，租金小头，房价涨幅大头。拉黑让你买的人吧，佣金越高的房子越有人拼命劝你买，而佣金越高的含义就是越没有投资价值。

问：一直关注您，碧海作为主要投资关注对象。在网上找了几个房源，富通城三期、圣拿威目前两房和小三房都要8.2万了，将来还有升值空间吗？这一块短板主要是学校一般，飞机声音大。

回答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售，可以捡漏。 圣拿威8W已经属于高位，这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。 现在觉得贵的楼盘，未来只会更贵。 前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块。

问：五哥，房贷利率下调，买房有影响吗？

回答：此次LPR房贷利率的下调，是金融市场对房贷市场的传导，利于降低月供负担。25年期的100万贷款，月供下降60元。对于楼市，从购房成本的角度来说，是个利好。从买房投资的角度来说，房价已经开始上涨了。