一叶而知秋。
副省级城市在行政级别上仅次于直辖市，不但有足够的实力，还在周边城市影响力上有特殊的意义。其房价波动，也成为一面镜子，透视着城市发展的相关内核。
近日，相关媒体梳理中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据，其中，深圳位居第一，厦门位居第二，位居榜尾的则是长春。第一的深圳房价甚至是长春的7.6倍。
但值得注意的是，虽然东南沿海多个城市房价上扬，山东、东北的4个副省级城市房价则在下跌，包括青岛与济南——10月青岛二手房环比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%。
安得广厦千万间，房价与民众生活息息相关，而城市经济也与房地产息息相关，特别是对众多副省级城市而言。但从长远来看，如近年来“异军突起”的长沙，就向我们展示着城市经济对房地产的依赖越小越有持续性，越能够体现未来经济发展的潜力。
凰探第763期
撰文/茗萱
审校/建成
15个副省级城市房价出炉
在"有房就有家"和"买房致富"的思想影响下，中国人买房的热情在近十年逐渐高涨，也带动房价水涨船高。但近年来，在“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出，力图维持一个健康的住房机制状态。
其中，往往能够迎来大批居民涌入的副省级城市一马当先。
近日，相关媒体梳理中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据，显示15个城市中，深圳位居第一，厦门位居第二。2020年10月，深圳平均单价达到了每平方米78722元，是第二名厦门的1.6倍，是最后一名长春的7.6倍。近五年来，深圳二手房房价上涨达83.6%，在70个城市中高居第一。需要注意的是，这里的价格是平均单价的概念，因此城市中心城区、主城区的一手房会明显高于这个价格。
排名第二的则是同为经济特区、计划单列市的厦门，10月平均单价达到了每平方米48169元。广州则以每平方米38351元的平均单价位居副省级城市第三，南京、杭州、宁波、青岛位列四、五、六、七名。
深圳房价居高不下，主要是因为土地供应紧缺，在中短期内无法解决。数据显示，深圳近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。厦门也是如此，多年来住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐。
而排名中房价最低的三位城市则全部来自东北，分别是沈阳、哈尔滨和长春，最低的长春为每平方米10303元。
值得注意的是，在本次排行方面，房价高的几个城市，全部来自东南沿海地区，后六名城市全部来自北方地区。在珠三角、长三角等地上涨的同时，山东、东北等地的多个副省级城市则面临着下行的压力。正如从深圳、厦门到青岛、大连，房价呈现出由南向北逐渐递减的态势，青岛也面临着房价下行的情况。
青岛二手房环比下跌0.4%
北方多座城市房价下跌
数据显示，10月青岛新房销售价格环比下降0.2%，二手房环比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%。而从2019年7月到2020年10月，青岛的二手房挂牌价由23138元变为19707元，跌幅17.4%；二手房成交价从19191元变为16731元，跌幅14.7%。
其中，青岛90平方米以下新建商品住宅的售价环比9月下降0.1%，同比上涨2.8%；90至144平方米户型房源销售价格环比下降0.3%，同比上涨3%；144平方米以上大户型房源售价环比下降0.2%，同比涨幅为3%。
结合2020年前十月份的统计数据显示，青岛房价仅在疫情期间的2月份出现过“环比0增长”，3月份出现过房价短暂小幅下跌。其他月份里新建商品住宅销售价格环比走势一直都是“稳中小涨”。直到10月份，新房二手房环比价格首次出现“双降”。
但北方楼市中青岛并不“孤单”。与青岛并称“双子星”的济南，10月二手房也环比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%。且日前同为副省级城市的哈尔滨出台了“十四条”楼市新政，提出鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，放宽购房公积金贷款政策、鼓励“公寓式住宅”等等，力图平抑或延缓本地楼市的下行趋势——这也是地方政府主动鼓励房企降价让利去库存的第一例。
整体来看，一方面由于北方部分城市今年房价回调的力度较强，市场降温的幅度过大，在一定程度上需要对政策进行适当调整以保障房地产平稳发展，另一方面城市房价也与本身的产业发展、供应情况和居民购买力紧密相关。
房价下行的背后，往往是当地较高的库存压力、经济下行压力、缺乏人口吸引力的压力。正如前三季度，哈尔滨GDP同比下滑3.3%，GDP总量位居副省级城市最后一位，甚至位于洛阳等三线城市之后。不可否认，房地产作为支柱性产业的地位毋庸置疑，不少城市的财政来源就是房地产——哈尔滨目前也是希望通过楼市复苏等做法来激活经济。
但从根本而言，房地产泡沫有着巨大的隐患。过于依赖房地产来刺激经济发展，实在难言“健康”。
那么，副省级城市中，哪个最“健康”？
哪个副省级城市“最健康”？
过去的32年时间里，我国的土地出让收入越来越高，几乎翻倍上涨。公开数据显示，32年时间累计实现卖地收入53.3万亿，2019年全年土地出让就达到7.8万亿。
但不再走地产投资依赖的经济发展“捷径”，调整产业结构，才是一座城市健康发展的道路。这一点上，湖南长沙就用实际行动做出了表率。
2010年的长沙，GDP仅为4547.06亿元，2019年已经高达11574.22亿元，增长了154.5%，也让长沙在全国排名中跃升至12名，与青岛不分伯仲。且长沙工资水平也维持在一个良好范围：2019年长沙的人均可支配收入为39961.12元，甚至超越了武汉。
与之形成鲜明对比的是，2020年9月长沙市（包含市内六区+三市县）新建住宅均价只有8821元/㎡，与2003年的2045元/㎡仅相差约5倍。相关数据显示，2019年，长沙房地产开发投资金额为1668.40亿元，对于“土地财政”的依赖度只有13%，城市经济“健康度”十足。
摆脱对房价依赖的长沙，人才大量涌入、规上工业和高新技术产业蓬勃发展，让长沙经济“异军突起”，城市幸福感也不断提升。连经济先锋深圳，都到长沙取经，学习其“房住不炒”的调控实效。
图表来源：国家信息中心
再来看青岛，2019年总成交土地面积1428万㎡，成交总额约968.49亿元，截止到2019年12月16日，青岛土地出让金排名全国第14位。进入2020年，青岛前四个月规划建筑面积位居全国第二，规划建筑面积为1248万平方米，同比上涨48％。
根本而言，房地产行业应该是经济体系中的一方面，而不应该是经济体系中非常重要的一方面。摆脱房地产依赖性的过程也是发展各项实体经济的过程，只有让房地产之外各项经济实体发展壮大，经济格局才会越走越宽。且当城市的经济环境不能吸引足够的新增人口，那回过头来，再讨论房价也便失去了意义。
显然，进一步摆脱土地依赖，青岛仍然要向长沙看齐，形成一个良性循环，那就是：低房价，让城市“轻装上阵”吸引更多产业、人才的到来，瞄准主业深耕拓展，将重心放在发展产业和实体经济上，共同推动经济发展。才能让经济更为“健康”，也有更强的抗风险能力。