周小川：资产价格不纳入通胀考虑已不行了
房地产泡沫有多严重？
最近，两位大佬接连发言，都明确指出要坚决抑制房地产泡沫。
金融正在进入强监管时代。无论是蚂蚁金服这样的超级巨头，还是在黄金时代发展起来的超级房企，在强监管面前都没有太多挣扎空间。
房地产是最大灰犀牛，勿谓言之不预也。
郭树清：房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”
近日，央行党委书记、银保监会主席郭树清，在最近出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：
坚决抑制房地产泡沫。
郭树清强调，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
郭树清在文中表示，回顾中外金融监管史，以下几方面的教训值得认真汲取：
一是货币经济绝不能背离实体经济。商品经济由两个方面组成，一是产业代表的实体经济，二是以金融代表的货币经济。实体经济是货币经济的根基，服务实体经济是金融的天职。
然而，金融的本质性决定其特别容易陷入自我循环的泥淖。因此，金融监管必须把防止脱实向虚作为主要目标之一。
二是将本求利是商业活动的正常状态。我们的先人早就懂得，无论从事何种实业或金融活动，都需要先有本钱，否则就不可能开展正常经营。
工商生意如果本钱不足，那就难以循环下去；金融业务如果没有一定的资本金，那就迟早会陷入困境。巴塞尔协议的核心，就是对银行确定基本的资本金约束，杠杆率必须处于安全范围。
三是收益永远和风险成正比。作为物化的劳动价值，资本具有随时间而增长的特征。但资本在增值过程中必然伴随风险。
古今中外，总有人期盼能以更低风险获取更高收益，但规律不可能打破。承诺低风险高收益就是诈骗，金融监管要永远与这类行为作坚决斗争。
四是持续建设法治和诚信环境。金融的核心职能是信用中介，诚实守信和法治精神是金融运行的基础。一方面，金融机构要恪守职业道德，提供“货真价实”的金融服务；另一方面，股东、债权人等利益相关者也要依法依规，严格履约，不能以任何理由逃废债务。
五是把握好金融创新的边界。金融创新是把“双刃剑”，既能提高市场效率，也会酿成重大风险。监管必须趋利避害，把握好“度”。美国1999年重新允许混业经营后，房贷支持证券、信用违约掉期、担保债务凭证等衍生品大量出现，成为系统性风险的主要诱因。
我国互联网金融发展初期，一些网贷平台打着“创新”旗号违规经营，形成巨大金融和社会风险。
六是关好货币总闸门。通货紧缩和通货膨胀都会对经济金融造成系统性损害。资本主义早期经常出现生产过剩和通货紧缩，并由此引发金融和经济危机。通货膨胀的教训同样深刻，即便能够创造短期繁荣，最终不得不付出巨大经济和社会代价。
我国曾多次发生银根过松、资金供给远大于需求。例如，1988年和1993年都出现过两位数的物价上涨。
七是坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
八是紧紧抓住公司治理“牛鼻子”。国际金融危机暴露出西方金融业公司治理问题严重。例如激励短期化导致股东、高管，甚至包括一部分员工都愿意过度冒险。一段时间以来，我国部分中小金融机构中，也产生了大股东操纵和内部人控制问题。必须全面深化改革，健全内部约束机制。
目前我国大型商业银行经营效率接近世界先进水平，在劳动生产率、盈利能力、科技创新、普惠金融等方面实现赶超。最根本的原因在于把党的领导融于公司治理各环节，努力构建中国特色现代企业制度。
时间再往前几天，另一位大佬也发表了有关房地产的看法。
11月27日，中国金融学会会长、央行原行长周小川发表了一篇文章，名字叫《拓展通货膨胀的概念与度量》。
这是11月17日中国人民银行 “央行研究”专栏开通以来，发布的第三篇文章。
第一篇是易行长发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文，其中明确提及房地产和金融资产的“对偶关系”，提出要全面监测楼市，摆脱土地财政。
第二篇，是银保监会、央行高层发布的文章，关于化解金融风险攻坚战的。其中也提到了“灰犀牛”：3年时间，房地产贷款下降12%，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。严防资金违规流入房地产市场，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。
可以看出每一篇文章，都直指金融体系的问题核心：房地产。
要知道，央行、银保监会作为货币“水龙头”、金融机构的掌控者，高层对房地产的态度，决定了未来房地产行业、房价会如何运行。
此篇就是央行这篇专栏的第3篇，明确指出了传统的通胀度量，会面临四个方面的不足和挑战。
一是通胀不包含资产价格，会带来失真。
周小川认为，通胀在长期度量上存在问题，特别是资产价格如何反映到生活质量、支出结构上。此外还有长期投资回报应折现入当期通胀的问题。
二是以什么收入作为计算通胀的支出。
周小川指出，收入的测度，以及按什么收入来定义支出篮子并计算物价水平，会影响具体人们的通胀感知和预期。家庭可支配收入的篮子小了些，而篮子以外内容的价格上涨得较多。
而从宏观经济模型来看，分类劳动者的平均净收入等于劳动对GDP的边际贡献，则是清晰、无可置疑的。
三是劳动付出如何影响通胀。
文章指出，付出/效用（之比）的概念显然与通胀有关联。要从产生效用的广义物价，和劳动付出所换取的收入两个方面（或者两者之比），来了解生活水平的通胀效应，即用更多的劳动付出，换取同样的消费效用意味着通胀。
四是通胀的参照系在哪。
周小川认为，过去投资品价格和资产价格可另行考虑，现在再这样做恐怕已经不行了。未来养老金和医疗支出都很大，依赖投资回报且具有长期性。
资产价格除了影响到企业的扩大再生产，还涉及基础设施、环境保护等公众性消费问题，不纳入通胀考虑已经不行了，但怎么纳入还需要研究。
通胀及其测度问题面临若干挑战。过去看似很成熟的通胀度量，现在看来并不理想。当前的度量显然存在着忽视投资品价格和资产价格的问题。
“当前不少国家的货币政策面临着不能有效达到通胀目标的问题，无论使用的是标题通胀还是名义通胀。”周小川指出，需要明确要达到的目标，以及如何对目标进行测度。测度对于经济社会而言是相当复杂的，可能需要更广义的通胀概念；如何对通胀进行测度，值得进一步深入的研究。
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