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深圳的疯狂要结束了,北上广却带头上涨,楼市进入新周期?

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核桃找房郑州站2020-12-01 18:14

深圳疯狂的打新热,已经引起央媒介入,新华社发出了“喊停”的强烈信号。

11月25日,深圳华润城润玺开盘,1171套房源,算一算,每套最低价格1184万,最高价格2984万。

就是这样的房子,因为政府的强力限价,出现价格倒挂。

号称“抢到就赚500万”,进一步刺激的楼市敏感的神经,一大批富人抢房,分食红利。

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这显然是不正常的,也违背的“房住不炒”的大原则。

正因如此,新华社怒了:抑制楼市打新热需要硬核措施!

其中罕见提到了房地产税:加强对持有环节的调控、让税收杠杆发挥更大作用、科学建立合理的房地产税制度。

可以预计,接下来深圳可能会推出更加严格的措施,不排除率先试点房地产税等方式,来抑制炒房热潮。

又一轮轰轰烈烈的“房住不炒”调控,即将拉开序幕。

但是,深圳楼市即使暂时“熄火”,也改变不了当前楼市大势。

就在前几天,我已经分析过,从北上广近期火热情况看,楼市很可能已经进入一个新的周期。

这个年底,楼市注定不平静。

毫无疑问,四大一线城市肯定是中国楼市的风向标。

深圳当下仍然是作为中国房价的一个制高点,高涨的房价数据下,是像润四这样的暗流汹涌的现实。

深圳、东莞、惠州的二手房涨幅,都是处在领先的水平。尤其是东莞和惠州的临深片区,热度非常高。

广州也是异动频频。

在今年2020年,广州的房价在慢慢的上涨之后,已经是超过了三亚,成为了中国的第5位。

最近,广州最著名的房价最高的一个豪宅,侨鑫汇悦台传出消息,房价突破了29万/㎡。

要知道,上一次刷新广州的房价记录的恰恰也是汇悦台。在2018年,当时刷新的顶格价格是18.2万/㎡,让很多广州人都觉得始料未及。

另一个珠江新城的样本型项目:中海花城湾,成交价也是刷新到了15万,这是一个非常夸张的数据。

对广州来说是一个非常大的变化,天花板再一次被打破了。

这是个别现象吗?我们回到统计数据看一看,广州最新的统计数据是10月份的广州房价达到了38,000以上,比起去年的10月份涨幅是13.79%,涨幅应该说也是相当可观的。

而且在10月份广州的新房的成交出现了非常迅猛的一个增长,新房的成交数量达到 12,275套,比起去年的同期大上升的幅度高达96%,也就是说几乎翻了一倍。

这个成交量排可以排在广州史上的第三位。仅次于2010年和2016年。

迹象已经非常明显,这是一个成交量放大,新周期到来的信号。

同样的现象,也出现在了上海北京

过去一年,上海的情况是价格的涨幅也是不低的,因为上海它作为房价第三城,相对来说它是一个比较本土的市场,外来投资客比较少。

最新数据是,上海10月房价同比涨幅也是达到了9.7%,是一个非常可观的涨幅。

而且上海10月份新房的住宅成交面积也是同比增长了接近8成,量都在成倍的在放大。

尤其是在今年的4月份以来,在疫情基本上平复以后,上海的二手房交易的成交量是持续的突破了2万套,达到历史性的高点。

一定时间内的货量是有限的,越来越多的人进入市场,那么不管二手房还是一手房,都会受到比较强的上行的动力。

北京在4个一线城市里面相对来说是比较平稳的,是唯一出现价格下降的。

可见北京作为首都,它的房价控制确实调控是最严的,而且北京在疏解它的非首都功能,包括人口和产业等。

北京的房价相对还比较稳定,但也同样出现了成交量快速放大的情况。

10月份北京的新房的网签是4000套,二手房的网签飙升到了1.4万套。加起来一手房和二手房的数据加起来涨幅也达到了50%。

如果把时间再拉长一点,看看整个9月和10月,可以发现北京的成交数据是4年来最高的。

9月和10月加起来,北京的金九银十的成交量是达到了3.16万套。往回看三年,2017年是1.5万套,只有今年的一半。2018年是2.4万套,2019年是2.1万套。

北京,也已经憋不住了。

可见,今年对北上广深四大一线城市来说,都是一个需求集中在开始释放的过程。

在整个周期里,这是一个敏感阶段。大量购房者持续入场,搅动价格肯定的。

国家统计局发布的数据显示,1~10月份全国销售额的增速已经是达到了5.8%,据此估算,今年的房地产市场规模会铁定突破17万亿。

目前来说销售面积的增速是0%,也就是说面积没有变化,但是销售额上升了5.8%,这说明整个价格还是在往上行的。

而且,其中最重要的东部地区,包括长三角、粤港澳大湾区,增速更加明显。

在全国市场里,东部地区的销售额占了7.3万亿,增速其实达到了11.1%。

为什么是2020年?

我相信这也是一个多重因素叠加的结果,包括需求的叠加、集中的释放,还有一个很重要的大背景,就是全球大放水。

我们平时对国际环境的感知,全球经济变化的温度的感知,其实是会比较弱的,因为我们生活在国内的小环境里面。

比如说像美国现在已经有1200万人感染了新冠,但是你在国内,就会觉得好像新冠也没有那么严重,是吧?

全球的货币在像洪水一样蔓延,有非常深刻的影响。

IMF发布的全球实际房价指数,最近是达到了167,这是什么概念?这是在2000年设立以来,达到的最高的一个点。

它统计了63个国家和地区,那么其中发现有45个的房价在上涨,占比超过了7成。

北上广深,如果把它们放在全球的视野里面来看,不是一个特殊的孤例,全球的主要的特大城市,都有类似情况。

比如说美国的房价目前已经是连续上涨了103个月,比起去年的同期,美国的销售量房屋的销售量是同比增长了21%。

持续攀升的美国房价,就是一个代表。

在国内,央行已经在强有力地控制M2增速,但目前仍然在10.5%左右的水平,比GDP增速高出不少,这些多出来的货币水源,都会通过各种渠道,抬高资产价格。

前两天,央行前行长周小川的发出一篇论文,信息量很大。

周小川表示,资产价格不纳入通胀考虑已不行了。

传统的通胀度量现在面临包括较少包含资产价格会带来失真、以什么收入作为计算通胀的支出篮子等方面的不足和挑战。过去投资品价格和资产价格可另行考虑,现在再这样做恐怕已经不行了。

如果把房价纳入CPI的考量,确实会是完全不同的视野,宏观调控也一定会越来越严。

这个年底,越来越多的人认识到,可能是布局房地产的重要窗口期。

你会选择入市,还是继续观望?

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