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资金吃紧?柳州荣和公园墅、公园里共1000多套住宅抵押

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柳州楼市观察2020-12-01 16:05

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2020年一路走来,柳州楼市冷清,房子变得不太好卖了!

房子不好卖,回款就少;回款少,开发商的资金压力或许就会进一步加剧。为了缓解资金压力,柳州有开发商开始将大量获得预售资格的房源抵押贷款以求得现金流。

比如,位于柳州市柳东新区通和路12号的荣和公园墅项目!

据粗略统计,荣和公园墅项目共有住宅724套(注:荣和公园墅住宅总房源约2200套,724套已占将近三分之一)车位691个一楼商铺26套办理了在建工程抵押贷款。(注:数据来源柳州市房产交易网,统计时间截止11月30日下午5点;统计若有错漏,敬请指正。)

荣和公园墅大量房源抵押贷款

《柳州楼市观察》大致估算,荣和公园墅项目上述包括住宅、车位、商铺在内的抵押房源的市场估值:

或超过7亿元人民币!

啧啧啧,这么大手笔的抵押房源,话说在柳州不多见啊!

01

开发商资金吃紧?

事实上,并不仅仅是荣和公园墅有大量房源被抵押。

柳州市房产交易所官网显示,除了荣和公园墅外,位于西鹅片区的荣和公园里项目,同样有不少已经获得预售资格的房源办理了在建工程抵押。

据《柳州楼市观察》不完全统计,荣和公园里项目办理在建工程抵押的房源数量如下:住宅316套车位1198,一楼和二楼的商业用房222套(注:数据来源柳州市房产交易网,统计时间截止11月30日下午5点;统计若有错漏,敬请指正)。大致估算,荣和公园里抵押房源的市场估值:

或超过4亿元人民币!

而荣和公园墅以及荣和公园里,均是荣和集团在柳州开发建设的住宅项目。也就是说,荣和集团在柳州的两个在售项目加起来,已经有市场估值大约10多亿、已取得预售资格的房源办理了抵押贷款,其中抵押的住宅数量达到了惊人的1030套。

说实话,这确实非常罕见,至少在柳州非常罕见。难道说开发商现在很缺钱?


有房地产业内人士透露,在建工程抵押贷款门槛都比较高,而且抵押房屋折价又往往比较低,一般只有市场估值的三四折、四五折这样,当然了最终折价多少需要由银行确定。

该房地产业内人士认为,如果为融资而大量抵押在售楼盘的房屋,对开发商来说简直就是在“饮鸩止渴”。不过,这也表明项目资金或许很紧张,抵押在售房源是迫不得已的选择。

事实上,对于已经取得预售资格的房源,加速销售出去比抵押贷款的好处更加显而易见。

除非,楼盘的销售比较困难!

02

销售亦不理想?

那么,荣和公园墅、荣和公园里的销售困不困难呢?下面,让我们一起看看这两个楼盘的销售数据。

先说说荣和公园墅。

荣和公园墅营销中心

位于柳东新区通和路(官塘大桥旁)的荣和公园墅项目,于2017年12月拿地,2019年8月首次正式开盘。柳州房产交易所官网显示,截至2020年11月30日,荣和公园墅共卖出357套住宅。估算销售额或在3亿元左右。

位于西鹅片区的荣和公园里项目则在2019年4月份首次开盘。柳州房产交易所官网显示,截至2020年11月30日,荣和公园里共卖出642套住宅。估算销售额或在5.5亿元左右。

而对于荣和公园墅、荣和公园里这种价格七八千元左右,主打刚需的楼盘来说,一年多的时间里才卖了三五个亿,这个销售数据实在…比较难看。

到底有多难看呢?简单做个对比吧!据了解,仅2020年1-6月半年时间里,柳北的绿城杨柳郡就狂销将近700套,销售金额近10亿元!!!

或许正因为业绩太过于难看,在过去的一年多时间里,荣和公园墅、荣和公园里这两个项目的营销负责人已经多次更换。

03

中铁物流园旧改项目是肥肉or骨头?


值得注意的是,在荣和公园墅、荣和公园里两个项目抵押预售房源贷款、资金吃紧的情况下,荣和集团在柳州的又一大盘即将亮相。

2019年8月,荣和集团中标柳南河西片区中铁物流园及周边旧城改造土地熟化项目(以下简称“中铁物流园旧改项目”)。经过长达一年多的投入以及运作,中铁物流园旧改项目首期138亩地块将于2020年12月30日上午10点正式出让。

不出意外的话,该地块将由荣和集团拿下,并打造其在柳州的又一个“品质大盘”。

据悉,中铁物流园旧改项目占地面积约924亩,总投资超50亿。而上述即将出让的首期138亩地块,竞买起拍价就达到了9.075亿,同时须无偿提供36689平方米的住宅用以安置。

众所周知,旧改项目前期投入巨大,短期却很难快速获得丰厚的回报。况且,目前柳州楼市处于下行的状态,中铁物流园旧改项目究竟是一块流油的肥肉还是一根难啃的骨头,仍有待观察!

但可兹参考的是,中铁物流园旧改项目附近的磨滩村千亩旧城改造项目(即现如今的中国铁建·国际城)自2019年8月首期开盘以来,一直卖得不温不火。

不久的将来,随着中铁物流园旧改项目入市,该片区的竞争将更为激烈。两个千亩大盘“贴身肉搏”,虽然不见得一定是坏事,但也未必完全就是好事!

对于荣和集团来说,柳州多个楼盘同时铺开,荣和公园墅、荣和公园里目前已然卖得不尽如意,如果中铁物流园旧改项目卖得再稍微差些,或许将面临着更大的资金压力!

近千亩的旧改项目,究竟是肥肉还是骨头,有部分原因取决于操盘者,还有部分原因取决于市场大环境!

可是有专家说,房地产的黄金10年和白银10年,都已经过去了!

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