今天一早，西安市住房和城乡建设局官微「西安住建」发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提升了开发商预售门槛，提高了二套房首付比例。
今早股市一开盘，地产股欻欻下滑，不知是否是受西安升级限购消息的影响。但其实西安升级限购是必然的，恰恰是“因城施策”的表现，并不代表楼市调控转向。
之前我们在多篇文章中有写过，房价年涨幅5%是上层控制指导线。最近厦门明确提出十四五期间新房年涨幅不超过5%；2019年苏州、武汉、合肥、重庆等城市也均出台过规定明确房价年涨幅不能超过5%。
而据国家统计局公布70城房价指数，2019年西安新建商品房价同比涨幅高达14.2%，70城中位居第二；截至今年10月，西安新建商品房价同比涨幅7.6%，70城中位居第八。
显然，西安没有控制好。
新政加码之处及影响
目前，西安的限购政策及限购区域情况如下：
今天出台的新政中，并未调整购房资格限制及限购区域，主要是升级了限贷政策。如下：
西安今天出台的新政，首套房首付比例依然3成，主要是调整了二套房的首付比例，将原二套房统一4成首付，依据家庭名下在西安拥有的首套住房面积、名下住房贷款是否还清、欲购买的二套住房面积，进行了升级细分。
如果家庭名下有商业贷款未还清（未限定西安，应指全国范围内），则在西安购买二套房首付比例最低6成起。如果名下住房贷款已结清，在西安购买二套房首付比例最低4成，高至7成。
可以看出，本次西安出台的新政主要从提升二手房首付比例方面，升级了改善型购房的门槛。
另外，新政还提高了商品房申请预售条件。
在此之前，依据今年1月23日西安住建局等联合发布的《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》，6层及以下建筑主体结构封顶、6层以上建筑完成规划总层数的1/3且不少于6层，即可申请商品房预售许可。
今天的新政将“6层”提升到了“7层”，并将“新出让土地”扩展到了“全市范围内所有已出让、新出让”。
新政还对买房人的交付的购房款及申请的住房贷款，加强了保护。
规定买房人可自行选择开发商认可的监管银行交存购房款；商业银行应将住房贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户；辖区住建部门严格按工程建设进度核拨预售资金。
对于开发商来讲，新政实施后会有两个影响：
一是大户型产品特别是高于144平米的大户型改善型产品，因为首付比例的提高，销售去化会受影响；
二是预售资金监管变严格（当然还要看实际是否严格执行），会提高开发商资金周转的难度，迫使开发商提高管理，提升工程进度。
西安调控频频升级的背后
自2016年以来，西安房地产市场一直气势如虹，即便2017年初开始执行限购，期间多次出台政策升级限购，也始终没有能够压制住房价上涨走势。
▲数据来源CREIS中指数据系统，地产锐观察制图
据CREIS中指数据系统城市版数据，自2017年1季度以来，西安商品住宅季度均价几乎一直呈上涨走势。特别是2020年3季度，环比涨幅高达18.7%。
西安房价连涨的背后，是西安的扩区政策及落户抢人政策的推动。
2017年1月21日，陕西省委、省政府提出由西安市代管西咸新区，深入推进西咸一体化，大西安建设进入实质性推进快车道。目前，西咸新区除了沣东新城，其他区域还没有纳入限购范围内。
西安也是打响全国“抢人”大战第一枪的网红城市。2017年3月1日，西安正式出台了史上最低门槛的户籍新政；2019年2月，西安宣布全国在校大学生只凭学生证和身份证即可在线落户。
外来人口凭身份证、毕业证或学位证等等轻松落户西安，带来新增住房需求增加，自然会推动房价的上涨。
当然，西安房价连涨的背后，也有北方城市共同存在的热点省会城市单核化发展的虹吸效应。有数据分析，西安市的毕业生流入主要来自临省，2019年排名前四的是甘肃、山西、河南、四川。
总体看：
西安本次限贷政策加码是必然的，是“因城实策”的体现；
购房资格、限购区域、首套房首付比例都维持不限，对首套刚需购房几乎无影响。但短期之内，受预售条件的提升，新增房源供应可能会减少，可选房源变少。
对二套改善型置业有影响，影响较大的是超144平米的大户型改善置业者，以及名下还有未还清的商业住房贷款的改善型中间层。
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