近些年来国人热衷于买房，一方面是买房作为一种投资，风险小收益高；另外受传统思想的影响，认为有房才能安心与稳定，有房才有家。也正因如此，房地产市场的购房需求非常庞大，在房地产行业刚刚兴起的时候，房子自然供不应求，房价也经历了很长一段时间的“大涨”。
在过去房价“大涨”的环境下，有的炒房客通过买入卖出房子，赚取房子的差价；而有的炒房客选择持有房产，通过这么多年的积累，名下的房产都获得了大幅升值，可选择出租获得稳定收入，也可选择出售房产实现财富自由。当然对于买房比较早的刚需来说，虽然买房基本是自住，但是房价持续上涨也意味着家庭财富的增值。总而言之，只要是选择早买房的人，基本都不会亏。
如今楼市发生了一些变化，从楼市调控层面来看，国家出台各类楼市调控政策，主要是为了稳楼市，在楼市调控不断收紧的大趋势下，房价大涨基本已经不可能。从供需层面来看，过去楼市是供不应求的，而现在楼已经逐渐呈现出供大于求的趋势，最直观的表现就是央行的统计数据，数据显示城镇家庭住房拥有率为96%，也就意味着城镇家庭的人基本上每家每户都有房子，如今的购房需求主要是流动人口对房子的需求和改善性住房需求，住房需求量比起以前降低了很多。
房价普遍上涨的时候，购房者自然需要尽快买房，不尽快买房可能会错过买房的最佳时机；而楼市开始出现平稳，局部房价呈现出分化的时候，购房者就没必要急着买房。距离2021年只有将近一个月的时间，明年起是把钱存进银行，还是应该“咬牙买房”，内行人建议购房者需满足以下几个条件再买房。
1、带着自住目的去买房。
2020年我们听到最多的购房建议就是，如果你是刚需，建议遇到好的购房时机就可以买房，如果你打算投资炒房，建议近期不要轻易入手，需要持续观望一段时间。对于刚需来说，买房主要是为了自住，即使房价有一定的波动，只要不是大涨大跌，对刚需购房者都没有什么影响。而对于投资炒房的人来说，如果房价下跌，可能会有很大的亏损，即使房价稳定或者小幅上涨，因为房子本身的持有成本就比较高，也可能会产生一定的亏损。
一般来说我们会认为带着自住目的买房的购房者一定是刚需购房者，事实上带着自住目的去买房的人有两类，首先是无房者，也就是我们常说的刚需购房者；另一类就是有改善性住房的需求者，他们可能对自己现在的房子并不满意，想换一套居住体验更好的房子。在楼市整体稳定的时代，对于购房者来说，带着自住目的去买房，是非常重要的购房条件。
2、有足够的购房能力。
对于购房者来说，准确评估自己的购房能力真的非常重要。有些购房者因为没有准确评估自己的购房能力，最后会给自己带来很大的购房压力，有时甚至会给整个家庭带来很大的压力。为什么一些房奴喊着自己的生活压力太大，每天省吃俭用还是还不起房贷，有些人把所有的原因都归咎于房价太高，其实笔者认为购房者没有准确评估自己的购房能力也是一个非常重要的原因。
笔者有一个朋友，月薪在7千左右，按照所在的城市收入算是中上水平，不过在市区买房还是有很大的压力，于是就选择在郊区买房。最后朋友选择了一套130平米的房子，首付将近35万，月供在6千左右。朋友的首付是东拼西凑来的，自己攒了一些，找亲戚朋友借了一些，也有一部分是依靠信用卡。如今还没有交房，即使交了房也可能没法住，算是城市远郊的房子，每个月的房租将近1000元，加上每个月6千的房贷，基本上房租和房贷就把工资用完了。每个月的生活费和其他开销都是家里人在支撑，另外现在还欠着朋友的钱，信用卡也处于负债状态，真的压力非常大。
其实我这个朋友压力这么大主要就是没有正确评估自己购房能力，按照他的收入购买100平米左右的房子，月供不会超过5千，也不会有太大的压力，但是他错估了自己购房能力，选择了130平米的房子，才造成自己承受了太大的压力。
笔者认为对于收入比较稳定的购房者来说，能攒够首付，同时除去每个月的月供还能有2千以上的可用资金，就可以选择买房；对于收入不稳定的人来说，即使做到攒够首付，房贷无压力，也需要留一定的闲置资金来应对特殊情况，一般闲置资金够还1年的首付就可以，保证自己即使断了几个月收入，还能正常维持房贷。
3、对于投资房产者来说，需要做好打持久战的准备。
经济学家马光远说过：房子作为最好投资品的时代已经过去，但是这并不意味着房子不能投资，对于一些优质的房产，还是有很大投资价值的。比如一些核心城市的房子，城市中地段比较好的房子，周边配套比较好的房子、居住体验非常好的房子等。
当然如果想要投资房产，也一定要有打持久战的心理准备，上文中我们提到过房价的走势，短期内不会有大涨大跌的情况发生，想要像过去那样短期内通过赚取房子差价来挣钱基本不可能。但是根据中国的发展趋势，未来经济依然会保持高速增长，在经济增长的大环境下，房价整体也大概率会呈现上涨趋势。也就是说如果选择长期持有房产，并且是优质房产的话，还是可以实现财富增值的，至少抵抗通货膨胀没有问题。另外如果选择长期投资房产，应该选择那些易于出租的优质房产，在长期持有的过程中，也可以依靠租金获得一笔稳定的收入。
最后笔者给购房者一些建议，不管你是刚需购房者，还是想要换房子的业主，或者是打算长期投资房产的投资客，除了要注意上文中提到的3个买房条件，还要非常重视房子的居住体验。随着未来房子逐渐回归居住属性，房子的居住价值或成为房子最重要的属性。