作者：杨一星 来源：功夫财经
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顶豪刷屏，广州上涨持续
最近，广州楼市最大的新闻，应该是：定位要做“中国欧莱雅”的完美日记老板，以总价2.3亿，单价29万/㎡，买下珠江新城侨鑫汇悦台791㎡复式。
虽然，这是属于广州顶豪的天花板价格，但今年珠江新城的火热，让板块内的高端改善盘中海花城湾、中海璟晖、嘉裕公馆、高德公馆、保利心语、隽峰苑都站上了高价。
不仅仅是核心区珠城很火，广州整体现在还处于行情上涨的中期，还有动能往上再冲一冲。
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广州楼市上升期的三大特点
要读懂现在上涨的广州楼市，我们要清楚广州楼市现在发生了什么改变？
1）广州的房价格局已变，珠城供需尤其紧张
在这一轮行情中，涨幅最明显的当属广州核心区——珠城，豪宅的房价天花板被顶破，重塑了珠城原本20-15-10-8W/㎡的房价体系。
4-6月，广州高端购买力苏醒，扫货珠城标杆盘。凯旋新世界、中海花城湾、嘉裕公馆、中海璟晖等小区，成交价从原本的10W/㎡出头，逐渐向15W/㎡过渡，其中南向望江、高楼层、大户型，频频爆出内网成交。
7-11月，不少由于深圳715调控而失去房票的深圳人，开始转战珠城。深圳的管家公司也开始开展珠城业务，将深圳外溢的热钱引流到珠城。
此时珠城笋盘经过广州土豪的扫荡，已经出现了房源告急。
珠城业主也学会了深圳业主的房价攻守联盟，抱团涨价控盘，业主故意挂高价，钓鱼惜售的现象非常普遍。
虽然这一波珠城基本差不多涨了30%，但楼龄、品质、配套更好的东区、中区豪宅，涨幅明显超过老旧的中区。
29万/㎡的汇悦台、15万/㎡的中海花城绝对不是珠城成交价的顶，接下来的成交价会沿着惯性继续往上冲。
只是广州的豪宅投资意识还没有那么强，珠城南向望江的户型不多，无法与全国顶豪追逐的深圳湾相提并论。
2）符合广州城市发展方向的东边、南边火热，吸引热钱
除了珠城以外，琶洲、金融城、老黄埔、科学城、南沙的火热也是有目共睹。
这一波行情，城市内部也在分化，分化的方向也非常一致，深圳向西，广州向东向南。
多年以来，广州就守着珠江新城这个中心，但老城区城区破旧、重复建设严重、产业传统，新广州人开始走出主城区，逐渐往代表广州新经济的东部和南部郊区走。
所以黄埔、南沙更能吸引热钱、产业、人才，而增城、从化、花都难以翻身。
▲网传黄埔某项目吸引大量深圳投资客
政府把重点的产业都往核心概念板块导入，然后再用资源倾斜，虹吸老城区的商业、教育、医疗等配套。
黄埔科学城和天河智慧城无缝衔接，靠着富裕的天河，本身产业又非常争气，算得上是广州这些年发展得最成功的新区。
投资客扎堆在富春山居、万科东荟城、科城山庄等区域大热盘，成交价在一路攀升。
同样受到热钱眷顾的还有南沙灵山岛。疫情之后，金洲板块和灵山岛板块率先发力，在土拍和新房备案价提高之下，金洲板块越秀二手房价格也被带动起来。
深圳715调控之后，南沙又承接了不少来自深圳的热钱。
时至今日，灵山岛的项目基本都已经站上3.4万/㎡的房价高峰。
关键在于灵山岛的规划实在是太好，以凤凰大道为界，东边是高级的写字楼和商业，西边是改善型的住宅、学校和商业。
灵山岛板块集合了目前实力最强的大开发商，堪比神仙在打架：华润、绿城、金茂、越秀、华发、佳兆业、美的、金科。
每个项目产品，各有特色和创新，过硬的产品品质也有相对不错的溢价，决定了这个区域会是未来广州住宅品质高坡。
3）广州的土地供应开始变得科学有序，整体性控盘
前几年，广州因为无序的土地供应吃过不少亏。
今年的广州明显学聪明了，有节奏地推出热点板块的地块，由点到面，最后把各区的热度点燃，然后造势把楼面价抬高，每一个地王的产生都是行情的助推剂。
10月23日，海珠区南洲路以北一地块土拍，吸引融创，招商、中海、保利、华润、电建6家房企参与竞价。最终经过47轮激烈的争夺，中海以443409万元拿下，折合楼面价约38609元/㎡，溢价率26.18%。
10月26日，海珠区新港东路一地块更是掀起土拍热潮。超3小时，107轮，6大房企厮杀，最终，保利以468978万元拿下，折合楼面价51462元/㎡，溢价率29.2%。
11月26日，南沙横沥岛土拍，一地块靠近IFF国际金融论坛会址，一块在海景溢价的南沙湾，最终楼面价分别为18379元/㎡和22700元/㎡。
基于南沙的新房备案价基本没有限价，所以这两块土地上的住宅最后入市价格，大概会在4-5万/㎡。
广州前几年的房价沉寂，其实是为之前的土地无序供应买单。
广州的土地供应，已经学会从城市整体进行科学的供应、操盘，不多不少不慌不乱，盘活大棋。而不是东打一耙，西打一耙，而不是无节制、不科学、不合理的土地供应。
毕竟太多新房项目扎堆上市，就会造成对二手房的倾轧。
而且，广州也开始学会将住宅扎堆入市可能发生的问题前置，拍地时就要求竞配建人才房、学校，以加快新区的成熟周期。
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现阶段购房建议
今天的广州楼市，逐渐走出了两年的迷茫，开始有规划有节奏地进行市场修整。
而在这一轮行情中，核心区珠城和符合城市发展方向的东部、南部领涨，这说明了热钱在飞，但热钱也保持了理性。
广州新型产业积聚的东部、南部，还会继续乘着“高楼面价”的东风起飞，而其他区域的涨幅可能就没有那么喜人，分化持续。
关于广州怎么买，我再给出3点建议：
1）核心区珠城，买得早，比买什么盘更重要
目前还没有任何新中心可以超越珠城，珠城20年内还会是广州核心区。
有社区花园、三房，是硬通货，也是最受广州new money欢迎的房子。在这种价格高度透明、狼多肉少的区域，业主现在相当强势，你很难淘到笋盘，那么有差不多的房源，就可以坚持买入。
2）一二线无倒挂价差，不用紧盯新房
广州盘子大、新房供应量大，所以价格相对均衡，即使在快速上涨期都没有形成一二手倒挂价差，所以广州买房不用盯着新房，二手次新房也不错，只要价格合适，都可以考虑。
广州的上涨虽然不至于是烈火烹油，但也是温水煮青蛙慢慢热起来，所以有些板块二手房业主会抬价，鱼目混杂之下，更要关注品质相对较好的次新房。
当然，如果片区内高品质新盘扎堆，也可以为新房支付溢价，毕竟价差不大。
3）买房盯紧广州东部和南部，重点关注核心概念板块的地铁盘
广州的概念板块拥有持续虹吸热钱的动能，产业和人口的增长性更好，而且东部南部的旧改也在加快，城建、配套都会逐步改进，会对房价有刺激作用。
但东部南部“炒新区”概念的非常多，政府为了卖地也乐于搞出各种概念。
投资预期最好的还是核心板块的地铁盘，与主城区连接方便，未来转手也不缺接盘侠。
广州很安全，这一波上涨还有机会和空间，现在入手还能吃到上涨的红利，只是要快。