西安市场上看起来有很多在售楼盘，但当你真正想买的时候，却发现可以选择的余地非常之小。更多的时候不是人选房子，而是房子选人。
这一定是很多购房者的真实感受。
这种真实感受的背后，反映出的是西安住宅库存量持续处于低位。
01
住宅库存量连续降低！
目前关于西安楼市的数据，有很多版本，多家研究机构均在发布相关数据。
当然，我们一切以官方数据为准。
11月26日，西安市统计局投资处在统计局官网发布了2020年1-10月西安房地产市场运行情况。
根据统计局发布的数据，1-10月，西安全市房地产开发投资2084.63亿元，同比增长3.5%，增速较1-9月提高0.5个百分点，较上年同期提高6.9个百分点；低于全国2.8个百分点，低于全省7.1个百分点。
在销量方面，1-10月，全市商品房销售面积1908.37万平方米，同比下降3.7%，降幅较1-9月扩大1.7个百分点，较上年同期扩大1.4个百分点。
其中，商品住宅销售1555.50万平方米，下降3.4%，降幅较1-9月扩大0.4个百分点，较上年同期扩大0.8个百分点。
1-10月商品房销量降幅较1-9月扩大有一个非常重要的原因就是10月份西安商品住宅供应量处于低位。
根据地产房剑统计，10月份西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城仅有7925套房源结束意向登记，在今年前10个月中剔除2月份无供应的月份之外，单月供应量位列第4位，并没有出现大家所期待的“金九银十”供应井喷。
这种供应量处于低位，带来的结果是住宅库存量持续走低。
根据西安统计局发布的数据，截至10月末，西安全市商品房待售面积172.72万平方米，较9月末减少6.03万平方米。
其中，住宅待售面积54.47万平方米，较9月末减少3.47万平方米。办公楼待售面积15.78万平方米，商业营业用房待售面积65.28万平方米，其他房屋待售面积37.18万平方米。
而从今年前10个月西安住宅待售面积变动来看，库存量已经连续5个月下降，处于明显的供应紧张状态。
当然，对于目前西安住宅54.47万㎡的库存量，业内是有争议的，这主要是由于不同口径导致的结果。
但不管是按照哪种统计口径，西安住宅存量在这几个月的持续降低则是不争的事实，这也正是为什么大家老感觉买不到房子的原因所在。
02
纯新盘入市速度放缓！
新房市场供应量的增加，要么是老盘加推，要么是纯新盘入市。
老盘加推相对来说是可以把控节奏的，但随着老盘的不断加推和去化，老盘能够加推的货量会越来越少，此时能够扛起市场供应量增加最重要的角色就是纯新盘入市了。
每隔一段时间，西安各路地产媒体都会帮大家整理一份西安待入市纯新盘信息。根据地产房剑统计，西安（含西咸新区），目前有超过40个纯新盘已经开始前宣但价格还没有公示，等待入市。
但值得注意的是，纯新盘能否入市销售受到很多因素的影响，这其中最重要的一个原因就是价格备案能否获批。
一方面，开发商希望首次价格备案能够把价格备的高点，以免后续严格限价控制涨幅后价格上调难度加大。另一方面，西安正在执行严格的限价政策，明显高于同区域同类产品价格的话很难获批。
很明显，这两者之间是矛盾的。
还有一个非常重要的因素，那就是目前待入市的纯新盘，基本都是2018年之后拿地的项目，地价较之前有非常大的涨幅，并且产品品质也得到明显的提升，大部分楼盘预期入市价格要远远高于同区域楼盘售价。
由此就导致很多楼盘售楼部已经开放了几个月但价格备案一直无法获批，从而导致这几个月西安纯新盘入市节奏放缓。
即将过去的整个11月份，仅有新城首府、保利·熙岸林语、滋水朝阳这三个纯新盘项目入市销售，更多的楼盘则尚处于价格备案等待阶段。而即使是10月份以来入市销售的纯新盘，其备案价格也要远远低于此前的市场预期价格，万科·悦府、新城首府、紫薇华发CID中央首府等均是很好的例子。
所以，虽然目前看起来西安有大量的纯新盘在不断前宣，但预计12月份能够真正入市销售的会寥寥无几，更多的楼盘得做好扛到2021年的准备。
03
官方媒体点名“打新热”
由于新房市场的供应不足，再加上严格的限价政策，这带来的两个结果：
一个是一二手房价格倒挂严重，很多区域价格倒挂3000元/㎡以上，新房价格明显低于二手房价格。
一个是一旦有高性价比的刚需房源入市，庞大的市场需求必然爆发。这其中既包括真正买房子用来住的刚需购房者，也包括趁着一二手房价格倒挂来“套利”的投资客。
这种例子在西安很多。
近日深圳的这种现象引发全国关注，官方媒体新华社11月28日发布一篇题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论文章，直指近日备受舆论关注的“深圳万人抢房”事件。
文章指出：近来，部分城市楼市火爆，一些“网红”楼盘甚至出现“万人抢房”“众筹打新”现象。“打新热”背后，新房、二手房价格“双轨套利”浮现，楼市调控问题再次引起关注。
新华社评论指出，十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰，抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措。
“坚持‘房住不炒’，保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举，如提出长期住房保障计划，停止商务公寓审批，推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。然而，‘打新热’现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。”文章说。