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银行员工透露还房贷心得:做好“这四点”,或许能省下一辆车

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商媒体2020-11-30 19:47

文:红阑

按照目前的房价,买房确实不容易。大多数人只能交个首付,剩下的只能选择银行贷款,还贷时间甚至长达二三十年。如何还贷才能最省钱?这是房奴们最关心的。随着房价的上涨,人们需要付出越来越大的努力来买房。凑足首付,能买到一套属于自己的房子,确实是一件值得庆祝的事。但这只是第一步,因为接下来你将面对的是20年或30年的房贷。

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一开始,为了还贷省吃俭用是正常的。随着经济形势的好转和收入的逐步增加,每个人肩上的房贷压力才能缓一缓。其实,房贷的隐藏菜单有很多,但银行不会告诉你的,比如:不同的银行,不同的贷款时间,不同的还款方式,以及最终的利息差距相当大等等,这就需要你慢慢探索和了解房贷的相关事宜。大多数人只知道利率是多少,还款期有多长。其实,还贷有很多其他的技巧。

通常,房贷的还款方式有“等额本息”和“等额本金”。前者每月支付相同金额,后者每月支付相同本金,利息将随着本金逐月递减。因此,在相同的情况下,等额本金的利息低于等额本息的利息,例如贷款期限为30年的100万套住房贷款,在其他条件相同的情况下,等额本金的利息总额比等额本息少18万。

另外,同样的还款方式,不同的期限,利息差距也很大。例如,如果选择100万元按揭,30年期的利息比20年期的贷款多34万,相当于一辆车的成本。一般情况下,银行会优先推荐等额本息的还贷方式,这样可以使银行的利息收入最大化。例如,一笔20年期100万房贷款,每月需要偿还6544.44元,其中利息4083.33元,本金2461.11元,前10年基本上都是在还利息。

事实上,如果了解的更多,在还贷这件事上,其实还是可以“动点手脚”!如果使用得当,甚至可以省下一辆车的钱,多则甚至几十万,但大多数银行是不会主动告诉你的。

第一、双周供

双周供还款意味着你的房贷每月支付一次,而不是每两周支付一次,每次还款是每月还款额的一半。两周制的显著特点是缩短了还款周期,增加了还款频率,还款本金迅速减少,还款总额也随之减少。从整个还款周期来看,两周还款的利息远低于按月还款的利息,这种还款方式特别适合工作稳定、收入稳定的群体。

这种还款方式的还款频率可以缩短还款周期,迅速降低还款本金。因此,利息将大大减少。比如按揭还款50万元,周期30年,房贷利率按6.12%计算,选择两周还款可节省20%左右的利息,也就是10万元左右,相当于为一辆普通汽车省钱。

第二种、转按揭

转按揭实际上就是转售你现在还在按揭的房子,或者申请改变按揭期限,因为你无力支付剩余的每月还款。当应用于现实还贷时,我们也可以为自己省下最多的钱:可以通过新的贷款银行找到一家担保公司,付清旧贷款银行欠下的所有住房贷款,然后在新的贷款银行再融资。原因是不同银行的房贷利率差别很大。即使在同一个城市,a银行业可能比B银行高出10%甚至20%。

第三种、固定和浮动汇率转换

固定抵押贷款利率已经有10多年的历史了。当利率处于上升通道时,固定抵押贷款利率具有很大的优势,不受利率上升的影响。相反,如果利率处于下行通道,固定利率更容易受到冲击。固定按揭利率更适合预算固定的家庭,不会因利率上升而增加还款压力。上浮动利率更适合存款,不会受到户籍利率上涨的影响。

目前,很多银行都推出了固定利率和浮动利率转换业务。一般来说,浮动汇率改为固定汇率,不收取罚款和手续费。对于办理固定利率转浮动利率的借款人,可在办理固定利率后一年内支付一定数额的违约金,以便申请定息转浮动利率抵押贷款。此外,如果固定利率为5年后,则可以免除处罚。当然,各家银行的监管也存在一些差异。在办理时,我们需要咨询当地的具体银行。

第四种、提前缩短还款期限

抵押主要有两种方式,一种是等额本金,另一种是等额本息。对大多数人来说,考虑到家庭收入,他们往往选择偿还相同数额的本息。一般来说,等额本息还款时间在1/2以上,等额本息还款时间在1/3以上,所以提前还款的意义不大,因为已经支付了很多利息,特别是常见的等额本息还款方式,剩下的一半是本金。

等额本金还款的好处是总体利息支出较低,随后的时间里每月还款额会减少。缺点是提前还贷负担重,尤其是首次还款压力大的时候。等额本息月还款中本金占比逐月上升,利息占比逐月下降,以等额本息偿还抵押贷款,借款人每月的还款额不变。由于每月承担相同数额的资金,方便借款人安排收支,但其整体利息支出较多。

以上四种还贷技巧,相信很多人都可以用贷款买房,但银行不会主动告诉你,我们应该多向银行咨询。往往是因为我们很多买房的人怕手续麻烦、手续繁琐,或者认为不会有这样的好事。如果我们能正确运用“四大”还贷诀窍,或许还能省出一辆车的钱,何乐而不为呢?

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