面对资本市场，越秀地产是否准备好了比以往更好的故事？
11月25日下午5点半，越秀集团与广州地铁集团在广州国际金融中心58楼签署了一份物业股权合作协议。
关于这份协议的公告中，主要披露了两个重要信息：
一，就是越秀地产花了2.82亿元买了“广州地铁环境工程有限公司”和“广州地铁物业管理有限责任公司”67%的股权，从而将自己的在管物业类型扩大到列车停放处及列车站。
二，越秀地产正考虑可能分拆集团的物业管理服务并于香港联交所主板独立上市。
有意思的是，越秀地产本身已上市28年，上市发行价为1.05港元/股，28年来其股价始终未能破2，协约签订日11月25日的收盘价为1.57港元/股。
面对资本市场，越秀地产是否已准备好了比以往更好的故事？
01 TOD发展模式
在广州，国企越秀地产是第一个抢夺到“轨交+物业”项目的房企。
2019年，越秀地产引入广州地铁成为持股19.9%的第二大股东，同时从广州地铁手中，获取了品秀·星图、品秀·星樾、品秀·星瀚、黄埔区水西项目、镇龙项目等的五个体量颇大的“轨交+物业”项目。
此前几年，越秀地产的扩张除了自主拿地，往往还需要依赖母公司越秀集团的资源注入，2018年以前，总土地储备还不足2000万平方米。但上述5个TOD项目便为其带来了419万平方米的土地储备面积。
规模庞大的轨交项目，无疑为越秀地产带来了巨大的土地储备和潜在土地资源。
而在销售方面，越秀地产已有品秀·星图、品秀·星樾、品秀·星瀚三个成熟的TOD项目，截至2020年上半年，这三个项目实现合同销售50.5亿元，同比逆市上升了141.6%。其中一个项目更勇夺广州4月和5月单盘“销冠”称号。
受到TOD业务的带动，越秀地产在9月业绩公告中，亦延续了前两季度的业绩表现。公告显示，2020年9月，越秀地产实现合同销售金额约69.79亿元，同比上升74%。2020年1-9月，公司累计合同销售金额约586.36亿元，同比上升约22%。
在越秀地产打造TOD模式的道路上，与广州地铁的深度战略合作也贡献了更多的想象空间。随着中国大步走进轨道交通时代，越秀地产董事长林昭远曾表示，未来计划将TOD模式延伸至广州之外。
今年6月，在广州、长沙两市政府战略合作框架协议签署系列活动中，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团正式签署下了三方战略合作框架协议。据此，三方将致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。
这意味着越秀集团旗下越秀地产将正式开启TOD模式的全国化战略布局。
02 物业板块成长
越秀地产副总经理，兼任越秀物业董事长的吴炜曾表示，越秀物业是越秀地产下属最具发展潜力的业务模块。
但是，越秀地产管理层透露，2019年越秀物业板块的营收约9亿元，在管面积约2100万平方米。从体量来看，仅仅是2019年物业百强企业的均值水平，对比同行优势并不明显。
而广州地铁集团无疑是一座值得深挖的宝矿，除了已经建成开通的14条、514.8公里的地铁线路外，该公司还正同步推进12条、308公里地铁新线建设，统筹负责27个国铁、城际、综合交通枢纽、市政道路项目投资建设，这些站场都有很大概率成为越秀物业的囊中之物。
一旦绑定了广州地铁集团这个大合作方，可为将来的业绩增长锁定一层保险。
此外，越秀地产在文首提到的股权交易的公告里，还顺便透露了分拆物业上市的想法，房企分拆物业板块上市的种种好处，也已是人所周知。
只是，越秀物业的外拓起步始终是晚了些，要在上市列强环伺中突出重围，只依靠地铁系统内的扩张恐怕还是不够。
03 REITs试点
过去，国内房地产企业要想将商业物业套现，只有通过整体转让或散售的方式进行，融资方式及渠道受限，缺乏便捷且风险较低的方式来投资中国内地商业地产市场。
今年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募REITs试点政策十年破冰终于正式落地。这是一座连接实体经济和资本市场的桥梁，据统计，中国房地产REITs将是一个规模达数百万亿级的市场。
而在公募REITs这个对于许多房企来说不算熟悉的领域，越秀集团却早在2005年就已成功推动越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所上市。
15年间，越秀房产基金凭借越秀地产注入的多项物业（包括广州的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会大厦、上海越秀大厦、广州国际金融中心、武汉越秀财富中心和星汇维港购物中心等），总资产已从45亿上升到超360亿，资产规模增长7.5倍，年复合增长超过14%，获得2家国际评级机构穆迪及标普投资级评级，入选7项香港恒生指数，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
而越秀地产通过注入，可把运营成熟的项目整体销售给越秀房产基金，回笼大笔资金，同时未来还可通过持有的基金份额继续享受基金物业的收益。目前越秀地产持有后者38.37%的权益。
随着公募REITs试点的政策东风，越秀房产基金与越秀地产无疑将形成常态化互动。
——
TOD、物业、REITs，越秀手握目下最火概念，但亦有行内人士指出：越秀地产在战略布局过于依赖单一区域广州，商业板块发展相对缓慢，导致其在近年的发展始终“中规中矩”，与此同时，越秀地产的负债率在增长，销售和营销成本也在大幅增加。
长远来看，到底资本市场是否会买单，光是新概念恐怕还不够，还得看越秀地产的新老故事，在未来如何续写。
END