我国房地产行业自1978年提出住房商品化、土地产权等观点以来,到1998年成为了我国经济的支柱产业之一。一直到现在,房地产行业也是我国经济发展不可缺少的一部分。而房价也从2000年的两千元左右一平,到2019年的九千元左右一平。可以说上涨速度非常快,其中不得不说城镇化不断推进的功劳,人口红利期对房地产行业造成的蓬勃发展。

而经过这么多年的发展,房地产行业人口的红利期也即将结束。为什么这么说呢?主要还是我国的城镇化率已经突破了60%,而发达国家城镇化率的标准才70%,可以说我国的城镇化已经步入到下半场。现在的城镇化也不再是农村向小城市迈进,而是小城市向大城市当中涌入,打造城市群、都市圈等。可以说现在的城镇化需要稳步前进,像以前那样大量的人口流入城市的现象,对于现在而言,已经成为过去式。

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那么我们先来分析一下楼市的现状,先从住房面积开始了解。根据数据显示,现在城镇居民的住房拥有率已经达到了96%,而拥有两套房的占比为31.0%,有3套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。说明这些年来,居住到城市当中的人群大多数都拥有了属于自己的房子。而有的人不止拥有一套住宅,把城镇住宅平均到每户身上,还能拥有住房1.5套,可想而知,大量的房源握着少数人手中。截至2017年时,西南财经大学就做了一个调查统计,现在城市的空置住房高达22%。

但从一方面就推断大量的房源把握着少数人手中,还是有一些果断,我们来看另一段数据。据统计,A股共有3616家上市公司,而其中1808家在一季度财报中披露持有投资性房地产情况,他们手持的房产价值高达1.3万亿。我们常说炒房客或者投资者把房子都握着自己手里了,但谁能想到上市公司才是最大的投资者?个人炒房始终没有公司投资房地产实力雄厚,相对地上市公司手中的房源更多。

比如A股华闻集团,在今年5月份连续发布2条出售房产公告:北京天辰大厦、民生大厦。主要还是因为华闻集团一季度业绩亏损7172.15万元,抛售房产也是在努力保壳。

还有海马汽车,作为一个专业的汽车企业,在2019年时,业绩亏损,也是选择了抛售房源,狂卖400套房,也是为了保壳。有些人就戏称直接转做房地产好了,全靠房子转亏为盈。

从这里我们就可以看出房子究竟在哪些人手中,城镇人均住房面积从1978年的6.7平方米涨到2018年的城镇人均住房面积39平方米,要知道发达国家的标准也就33平方米。可以说居住面积是完全足够,然而就是因为大量的房源没有流入到市场当中,依旧被少数人持有,导致了现在市面上流通的房子数量不是很多。在很多购房者眼中,房子依旧不够,竞争压力很大,这才导致的房价居高不下。

对于现在的购房者来说,房价依旧是高不可攀,即使是辛辛苦苦积攒的积蓄也只够一个首付,还需要透支自己未来30年的收入来偿还房贷。而有些人连首付都难以积蓄,只能依靠家里的“六个钱包”来购房。可以说,一套房子消耗了一个家庭的毕生积蓄。针对于这样的现象,住建部原副部长仇保兴提出了两个解决方案。

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征收空置税

第一个就是征收空置税。根据之前所说的,在2017年时,我国的城镇住房空置率达到了22%,而根据国际惯例房屋空置率处于5%到10%之间比较合理,而我国的空置率已经达到了22%,可以说是已经在危险的边缘。因此仇保兴表示,可以推出空置税。

对于空置税而言,其实在国外早已被很多国家实施,比如英国:如房产被空置长达2年或以上,政府会对空置房征收100%额外市政税。荷兰:如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住。瑞典:政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。还有法国、墨尔本等地,也是有相应的空置税政策。这些国家的空置税规定都不相同,但都有一个共同的目的,就是让空置房流入到市场当中。就算你不自住,也要把房子租出来。

在笔者看来,一旦我国的空置税出台,不仅可以将大量房源逼入到租房、新房市场,从而改变楼市供需现状,而且炒房客也将割肉抛售,或者是比较理智的投资,这样可以让房价更趋于稳定。虽然说,现在空置税依旧没有出台,但只要提出,相信还是有盼头。

共有产权住房

另外一个方案就是将“共有产权住房”纳入保障房体系管理,作为市场主体来供应,目前这一方案已经开始试点。何为共有产权住房呢?就是政府与购房者共同承担住房建设基金,分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务。个人出资比例可在50%至95%之间,由购房者根据家庭支付能力自由选择。

之前住建部已经在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市进行试点,并且要求五年内禁止上市交易,不满足五年需出售的共有产权住房由地方政府回购,禁止上市交易。而满足五年居住条件,可以上市交易的共有产权住房,交易金额由住房保障对象与地方政府按产权比例分配。当然了,产权也可以向政府买回,等到经济实力充裕后,买回政府所持有的房屋产权,这个房子就是完全属于购房者的了。这样做的好处就是减轻了购房者前期的购房压力,因为现在很多年轻人手中积蓄不多,又急需用房,就可以考虑共有产权住房,等过几年收入有所提高,再选择买回产权。

对于共有产权住房来说,可以为购房者提高相对较低价位的商品房,使购房者都能“买得起,住得上”,另一方面也是改善了商品住房的供给结构,能对高房价进行一个缓冲,一定程度上抑制房价上涨。

无论是实施空置税还是共有产权住房,都有一个共同点,那就是增加住房市场的供给量,改善供需关系,使更多的人能够有房居住。只有满足了人们的住房需求,人们才有精力去工作、创业等。不然每天房价压在头顶上,每天考虑的问题就是如何买房,哪有精力去完成自己的人生目标。

突然就想起了杜甫的《茅屋为秋风所破歌》其中的两句诗:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。相信这两个方案目的也是如此,希望大家都能买得起房,拥有自己的港湾。

对于现在住房问题,各位有何看法呢?欢迎留言讨论。