在广州，哪里的房子涨幅最快？
珠江新城？或许不是。
琶洲新村回迁房，表示可以一战。
2010年3月，海珠琶洲村启动改造；2014年11月村民开始回迁，这是背景。
好了，我们先来算一笔账。
根据当时的拆补方案，村民超出有证部分的增加安置面积，村民可按4500元/平方米的单价选择购买；如果选择弃产，补偿标准也是4500元/平方米；
如今，六年之后，一套琶洲新村112平方米的回迁二手房（国有证），业主挂牌价810万（加上地税），算下来均价7.23万/平。
从4500元/平到72300元/平，涨幅高达1500%，这是很恐怖的收益。
|当年的拆补方案
|注意，琶洲回迁房有商品房产权证
当年的宣传语，如今都实现了
当年，改造的宣传单张说的房产价值翻几番，看来都实现了。
|改造前的琶洲村
|现在的琶洲
要知道，珠江新城人气小区——中海花城湾，2006年首期开盘价不过1.2万/平，如今二手成交价15万/平，翻了12.5倍。
势头很猛，但是还不是不如琶洲回迁房。
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那么，究竟是怎样的二手房，能卖得这么贵？
先来看看区位：
琶洲新村距离地铁4号线万胜围地铁站仅有几百米，相当于地铁上盖，只需换乘一次，20分钟内便能抵达珠江新城。
就算是开车自驾，东圃特大桥、新洲立交桥、广州环城高速以及琶洲大桥等各大要道在此纵横，路网四通八达。
至于配套，万达、保利广场、高端酒店、餐饮食肆……近在咫尺。
|保利广场
琶洲回迁房的数量并不少，当年约2500户村民，一共分得6666套房子。
手头有多套房子的村民，将大面积住宅作为自住，小一点的户型以及公寓，就拿来出租，挂牌出卖的，数量很少，价格也很高。
据了解，目前琶洲新村的部分回迁房，已经取得国有证，补缴地税之后，就可以作为二手房，上市交易。
琶洲新村与保利天悦一样，对口执信琶洲实验学校。
|住宅-封闭式管理
|执信琶洲实验学校
在这里，已出证的住宅非常稀缺，仅有一套未公开的房源，建面为112平的三房两厅两卫。
如果加上6600元/平的地税，总价大概需要810万。
这套房子朝北，对面便是保利天悦，从阳台望出去可以看见小部分江面。
其位于高层，所以采光通风条件比较好。
|北向
进门右侧便是厨房，带一个生活阳台，方便晾晒衣物；餐客通厅十分宽敞，阳台开阔；卧室均带飘窗，主卧与另外两间卧室隔着一个客厅，私密性较强。
经过简单的装修，生活气息浓厚，保养情况尚可。
什么？你问我业主出售原因？还不是因为手头房子比较多。
房屋目前仍处于出租状态，租金大约7500元/月。
这套810万的琶洲回迁房，相隔不到5天，卖家就加价了15万。
而且，已经有买家看中。
这个价格，与隔壁10万+的保利天悦相比，单价上还有2到3万的价格差。
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接下来，我们再看看公寓的情况。
不久前，有两套有证琶洲新村公寓挂牌，都是一室一厅，挂牌价格足足差了95万。
对此，我们联系了房产中介，他表示，由于卖家原因，这两套房子暂时还看不了，还有一套南向的，售价250万，建面59㎡，套内面积43.93㎡。
从某旅行app来看，这一带有许多酒店式公寓，实地探访，其实便是琶洲新村的回迁房公寓。
平时价格在200-400之间，部分酒店在节假日甚至标出了1000+。
部分酒店允许携带宠物，不收取额外费用。
公寓楼下就是商业街，所以一楼玻璃外窗还张贴着一些快餐广告。
公寓是开放式管理，虽然门口有保安，但是人员进出不需要相关登记。
我们看的这一套，面积不算大的一楼大堂，就并排设置着3个公寓前台，出入的住客很多，混乱且拥挤。
|公寓一楼大堂
前台管理人员说，因为靠近琶洲会展中心，周边商业配套也很发达，商务出差、旅游购物的客人很多，入住率很高。
“晚上如果想去蹦迪，也很近的。”工作人员补充。
这栋公寓一共有39层，每层布局略有不同，大概是3梯9-10户。
这栋属于二期回迁房公寓，商住性质，可以明火；一期的18栋公寓，就无法明火，只能用电，租金会相对便宜一点。
房子朝南，望出去就是琶洲新村的住宅园林区域。
户型方正，推开门就是客厅，卫生间做了干湿分离，卧室面积较小，不到10㎡，厨房连接着一个小生活阳台，可以放置洗衣机，晾晒衣物。
房屋保养得并不算好，如果真的买下入住，可能还需要一番修整。
目前琶洲新村同样户型公寓的租金，大约5000元/月；
而旧村改造之前，琶洲村的租金水平常年维持在10元/平方米左右。
至于出售原因，业主说，自己住过有一段时间，现在不需要了，就挂出来卖。
需要首付五成，剩下的可以按揭付款，最多可以分十年期。
但是我们注意到，这套房子，属于银行抵押房。即业主欠债，已经把房产证抵押给银行了。
出来时，在昏暗的走廊里，还有酒店保洁人员推着清洁车经过。
离开时，公寓楼下还有阿婆立着牌子出租公寓。阿婆说，她不是琶洲村村民，但是和村民关系好，作为“一手中介”来替村民们放房。
“我的价格肯定是比那些中介低个几百块钱啦，你想租来找我，绝对划算的。”
当阿拆客气地表示再看看时，阿婆说“再看看可能就不是这个价格咯，这里的房子，很多人租的。”
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猎德与琶洲，是广州城市更新的典范与标杆。
琶洲村采取的是，“城中村整体拆除重建”的全面改造模式，形成了“政府主导、市场运作，村民自愿，多方共赢”的“琶洲模式”。
就在不久前，琶洲村108亩项目传出新消息，将打造成集商业、办公等多功能于一体的城市地标综合体。
这又将是琶洲村，新一轮的蝶变。
|琶洲新村
在政府的规划里，琶洲是与珠江新城、金融城比肩的黄金三角之一，发力互联网与数字经济。
唯品会、腾讯、阿里巴巴、国美、欢聚时代、三一重工、树根网络、科大讯飞等企业在此布局。
如果说，亚运会之后，珠江新城引领了广州发展的黄金十年；那么，琶洲将执掌广州未来二十年。
这是由产业赛道所决定的。
政府规划高站位，又有交通、生活配套的加持，业主叫价，也有了更多的底气。
|琶洲规划
其实，今年以来，海珠房价一直领跑全市，其新房成交单价已经站到了7万的高位，涨幅同比去年10月上涨将近35.8%。
如此气势，把天河都比下去了。
|来源：克尔瑞数据
而海珠最热门的板块，当属琶洲无疑。
从2015年-2020年琶洲板块供应与成交情况来看，2015年后无新货供应，但市场热情不减，琶洲房价稳步上升，涨幅高达13.5%。
|来源：克尔瑞数据
就在上个月，一线临江的海珠新港东路AH041405（琶洲东区）地块，被保利以468978万元的总价收入囊中，折合楼面价约51462元/平。
这无疑是烈火烹油。
|琶洲地块