来源：时刻头条
2020年11月24日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志、UBI比利时联合商学院主办，中国新商业研究院、中国房地产金融50人联合主办的“金立方·第三季2020不动产资管演说大会”在上海隆重举行。国安信银地产事业部合伙人马宁受邀参加圆桌论坛，与来自地产、金融、科技、商界的专家学者、企业家代表及投资人共聚一堂，畅谈不动产投资、分享资管运营道与术、深研房地产金融逻辑与路径，共同探寻房地产行业未来发展。
▲大会现场
继“寻找空间价值驱动力”、“激活蛰伏的发展潜能”后，第三季金立方聚焦“三道红线”下的不动产企业的资金链，关注企业的金融稳定性、底层资产的精细化运营以及技术驱动下的创新变革。现场大会召集房开企业、金融机构、头部运营商与服务商，共商不动产资管的破题良策，纾解产业融资难题。
▲主题演讲
在演说大会第三篇章《驱动2021:房地产金融逻辑与路径》中，国安信银地产事业部合伙人马宁与上海祥瑞置业集团有限公司总裁康红恩、喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳、蔚然财富董事长韩成名四人共同参与圆桌讨论环节，探讨话题“三道红线下，房地产融资与投资” 。现场4位嘉宾总结出地产行业未来发展聚焦四大关键词——“降杠杆、可持续、稳健、创新”。
日前住建部和央行发布的“三道红线”，是监管机构首次将房企的融资与负债挂钩，对房企的扣除预收款的资产负债率、净负债率、现金短贷比进行检查，一旦超过一定上线即“触线”则融资审批将受到明显限制。这意味着房企必须要重新审视资金、土地和产品销售之间的关联，依靠高度负债从而扩大土储、支持未来发展的模式显然不能适应最新的监管要求，过高的泡沫必然为企业的健康发展埋下隐患。
▲精英对话
三道红线，究竟对房地产行业，乃至房企有什么具体影响和改变，国安信银地产事业部合伙人马宁也特别分享到三道红线对房地产行业的影响，解读专业且精彩，马宁围绕头部房企的优势、剔除非标产品、积极探索多元化业务转变等方面，简要总结分享给更多在场嘉宾。
头部房企，财务优等生行业话语权
马宁表示，三道红线不仅巩固了头部房企在规模上的优势，也将确立这些房企在产业链领域的地位。庞大的销售规模也将吸引产业链相关企业相互合作的兴趣和信心，一方面通过头部房企的强大资源、强化被投资产业链企业的发展趋势，优化产业链效率，另一方面也能通过赋能产业链企业为房企自身业务反哺。在地产投资领域，国安信银一直聚焦于规模更大、实力更强、产品更有优势的头部房企，公司地产投资事业部，深耕并持续挖掘头部房企项目，尤其与恒大从2018年开始建立了战略合作关系，让我们进一步拓展了更大的市场。三道红线后，资金政策的优惠和倾斜会更加倾斜于财务优等生。所以我们还和祥生、佳兆业等财务指标稳健的TOP30房企展开深度合作。尤其是祥生控股集团，于11月18日赴港上市成功，间接表明资本市场对其综合实力的认可。
打破刚兑，去非标进行时
我国金融市场标和非标产品中房地产敞口较大，存在特定的历史和制度原因。在这样的背景下，房地产企业贷款过度膨胀，对我国银行业和金融业体系造成了潜在的系统性风险。固守着非标和刚兑的成规，转型的路只能一条路走到黑。而所有固化的东西，都会标准化，模板化，格式化，同质化，最后被汹涌的后浪淘汰。随着房地产“三四五”融资新规；通道业务逐步萎缩、政策性套利形同消亡，利差时代，也在渐行渐远中落幕。在行业大变局的必然趋势下，传统非标业务由融资类业务转向权益类投资，由信贷扩张转向价值投资，由私募融资转向资产管理，由间接融资转向直接融资，势在必行。
积极探索房企业务多元化发展
三道红线变相抬升了多元化拓展的门槛。反过来，也进一步强化有条件的房企在多元化转型方面的先行者优势。一方面可以探索新增盈利点，另一方面则在于促进多元化资产的重估分拆以及重资产的证券化出表。比如近年以来以物业管理领域的分拆重估已经成为了一个重要的潮流。截止目前，以恒大、碧桂园、保利发展、招商蛇口等多家公司的物业管理业务已经实现了分拆上市，这种分拆提升了公司长期股权投资，进而提升总资产，也降低了账面负债，全面优化资产负债结构。
以前的调控政策更多影响外围，由外入内，这次三道红线影响是深入到房企内部的改变。拼规模速度的日子过去了，未来拼的是强经营、大运营、强组织。每一轮调控，并非要打压这个行业，而是让这个行业行稳致远。