上次蔚蓝提过顶楼问题:顶楼到底能不能买?十顶九漏是真的吗? ,这次说说低楼层的问题。

有部分购房者买新盘的时候,会因为低楼层房价比中高楼层便宜个5万左右,就中招下定。

其实低楼层问题,在二手房市场体现得很清楚。

低楼层二手房不好卖

二手房低楼层的成交周期较长,成交价也远不如中高楼层。

重庆的低楼层电梯房不如正常楼层好卖,价格也要低一些。

中间楼层150万左右的小三房,一楼和二楼的成交价大概在135万-140万。

为何低楼层不受欢迎

因为低楼层有几个常见缺点:采光差、隐私性差、有噪音(楼下开麻将馆)、视野不开阔。

这些问题中对价格影响最大的就是采光。

采光差原因又分为两类:绿化挡光以及低楼层天然采光缺陷。

我们先看几个低楼层采光案例。

低楼层采光案例

蔚蓝本次选择的都是一些老楼盘,老楼盘和次新楼盘的采光区别,等会再说。

中冶林荫大道
2栋是有架空层的,1楼相当于2楼,但树太高,冠幅大,直接冲上了5楼的高度。
而且这棵树旁边还有不少很高的类似水杉的树,形成了一片迷你小森林,这对光线的穿透是不利的。

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巨成龙湾
图1左侧,1-3楼阳台被挡光,1-4楼卧室被挡,5楼被树梢挡了一点点。

其余楼栋,1-3或者1-4楼被挡。

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金阳罗马假日

图左1-3楼卧室光线被挡,1楼挡光最严重,阳台采光基本全无。
图右,4楼以下光线被挡。

东原檀香山
1-4楼前方有大树遮挡

融侨城江云渡

这套房位于1楼,朝西,整体采光都很差(照片拍摄于晴天下午3点)。

厨房、阳台外有绿化遮挡,卧室外的植物尤其高。

这些绿化不修剪影响采光,修剪了又影响私密性,物业还不一定会同意修剪公共绿化。

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雪上加霜的是:

主卫和公卫全是暗卫,户型硬伤。

这套房晴天都没有采光,大概只有德古拉伯爵才不会在意。

想卖房给正常人,不给个骨折价,难。

什么楼层算低楼层

蔚蓝个人认为分两种情况,十年以上老小区和次新小区。

老小区

前面4个楼盘都是老小区,1-3楼是最危险的,几乎每次绿化挡光这些楼层都逃不掉。

1楼又是所有楼层里光线影响最严重的。

所以1楼(不带花园)的房价是低楼层里最不好卖,最便宜的。

树木过于高大茂密,且离楼栋又近,光线就有可能从1楼挡到4楼。

5楼甚至6楼被挡情况,常见于老小区。

次新小区

老小区的绿化树种通常是高大的常绿中、大乔木,比如鱼尾葵、小叶榕、天竺桂等。

次新小区的园林绿化理念在逐步进化,楼栋旁边一般选择不会长很高的落叶阔叶小乔或灌木,4楼通常能看到一点树尖尖,问题不大。

不管是老小区还是次新小区,一般3楼以下,是妥妥的影响采光。

蔚蓝只看过极少量采光不错的3楼。

低楼层期房难买

很多楼盘低楼层采光差不仅仅是和绿化遮挡有关。

从图里公式可以发现,房屋的采光不仅与楼层所属的高度有关,还和朝向、楼间距、东面楼栋的总高度有关。

楼层越低,光线越少。

就算没有任何绿化遮挡,低楼层采光天然就不会太好。

低楼层二手房能直接看到采光效果,期房不行,得估算,而且变量很多,存在很大不确定性。

如果低楼层有绿化遮挡,朝向又不好,楼间距也不宽,多种因素叠加,会严重影响采光。

不选问题楼层

买低楼层期房,少付几万块,可能要付出:从此被永久买断自然光的代价。

蔚蓝觉得不值得,毕竟卖房时可不止少几万块。

二手房的楼层选择就比较简单了,实地看了就知道了。

蔚蓝个人的买房习惯,是像挑甘蔗一样,掐头去尾选楼层,只要最甜美的中段。

影响房产出售与增值的楼层,避开最稳妥。