亿翰标杆50，简称E50，由亿翰智库选取的50家A+H股极具代表性的标杆房企组成
亿翰成长30，简称G30，由亿翰智库选取的30家A+H股极具成长潜力的中小房企组成
亿翰智库将重点以E50和G30为样本进行上市房企系列研究。
千亿揭秘
千亿揭秘是基于E50房企推出的企业深度研究系列，亿翰智库将持续跟踪、深度剖析企业战略和策略动态。
引言
企业之所以能够不断朝着好的方向前进，背后来自于企业对自身发展的期待和外界对企业的期待，这种期待指引着企业去做更多努力，逐渐把这种期许变成推动企业发展的内驱力，更积极主动的调整发展的战略和策略，不断在成长的道路上进行战略纠偏。
当前，房地产行业事实上正经历着严峻地挑战，调控的政策进入到临界点，松无再松，紧无再紧，融资的政策持续的加足马力，“三道红线”更是当头棒喝，把企业快速增长的可能性完全扼杀。从企业的角度而言，虽然形势严峻，但仍旧要在绝处寻找生路，更好的去适应新的环境、新的条件、新的挑战，更要懂得自身的期待归于何处；从外界对于企业的期待而言，希望企业能够在新的条件下找到发展的立足点，规模更稳健些，利润率再高些，价值点更多些，行业的秩序更稳定些，因为有期许，才会投入更多的努力去做更深刻的改变。
也许大家都已经关注到行业的变化，企业的动作也发生了明显的调整，有几大热点新闻更是值得我们关注：
第一、2020年9月，阳光城引入泰康人寿和泰康养老为战略投资者，并就此做出10年业绩承诺；
第二、中国恒大出让广汇集团股权，终止与深深房的重组计划，战投由债权转股权。
2020年11月1日，中国恒大集团下属全资子公司，与申能（集团）有限公司、广汇实业及孙广信先生签订协议，将其持有的广汇实业40.964%股权转让予申能（集团）有限公司，总代价为人民币148.5亿元。于2020年11月8日中国恒大决议终止与深深房的重组计划。1300亿战略投资者中，863亿战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议，50亿战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈，剩余30亿战略投资者的本金本集团已支付，即将回购。至11月22日，1300亿战略投资者中，1257亿战略投资者已签订补充协议转为普通股，其中863亿战略投资者此前已签订协议继续持有；394亿战略投资者已签订补充协议：其中200亿权益由深圳市人才安居集团有限公司持有，100亿权益由广州市城投投资有限公司持有，另外94亿权益由深业集团有限公司及其他原战略投资者继续持有；剩余43亿权益战略投资者的本金已由集团现金支付后回购。
第三、中国恒大、绿地控股、华侨城等企业纷纷出售（转让）项目股权。
中国恒大出售全国各地200多处写字楼、商业、酒店等资产，绿地控股也在11月16日拟出售价值231亿元的写字楼、酒店等持有类资产。 除此之外，雅居乐也有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”，在售4宗建筑面积约600-8500平米的大宗资产，涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务。
企业种种动作的变化背后是行业形势推动的必然结果，也是企业为了更远期的平稳未来表现出的强烈期待，这种期待促使着企业去做出变化，也在不断的期待中向前走。
招商蛇口也是在万众期待中逐步成长起来的房企之一，在种种的内外期待中，招商蛇口形成了特色鲜明的发展模式，也在主动的根据外界环境的变化而做出改变：
第一、“前港—中区—后城”是其最鲜明的特征，既兼顾了住宅开发速度，又立足长远，以产业运营提前掌控更长期的利润支撑点，这是企业对自己的期待，既要在规模上有优势，又要在长远的周期中生存，业务的搭配是实现这一期待的先决条件。2020年招商蛇口跻身行业TOP10，销售业绩有序恢复，这背后反映了企业怎样的思考和安排，是历史原因造就，还是阶段性战略考量？
第二、对于招商蛇口而言，其最大的期待项之一莫过于前海的土地资源变现， 正因为这一期待，企业也在通过各种方式完善前海土地资源的获取，招商蛇口已然是前海最大的资源拥有者。2020年11月15日，招商蛇口发布公告称，终止70亿收购南油集团24%股权，历时6个月的收购事项以交易终止收尾，这于招商蛇口的未来发展又将造成怎样的影响？
第三、频繁转让项目股权，降债减负，优化结构。 2020年以来，招商蛇口频频出让项目股权，这让行业一度认为是否企业是否面临严峻的资金压力，在此时点，频繁出让项目股权是否在向外界传递某种信号？
第四、与企业销售业绩的强势恢复不相一致的是企业财务报表内利润表现不尽人意，在E50房企范围内表现更是相对落后，这其中的主要原因要归结于何处，这些因素是否会一直持续下去？利润的表现是否会成为企业长远发展的最大负累？
第五、从土地投资角度来说，“地王制造者”也成为企业的标签之一，最广为人知的无外乎2016年与华侨城合作的310亿元的深圳项目，2020年，招商蛇口在投资上坚守了其投资惯性，持续深耕已布局区域内核心城市，但也难免会出现高价土地资源的获取，在徐州、上海虹口获取的两宗土地价格均盘踞高位，可称得上“地王”，而这些项目获取背后的考量又是如何？
由于企业行为的趋同特性存在，从招商蛇口的行为中，我们又能看到行业在发生着怎样的变化？种种的操作背后有着怎样深刻的联系和牵扯，企业做出各举动又有着怎样的期待？
本文因篇幅较长，所以将分为三集便于读者阅读。
目录
一、跻身TOP10，因为懂得，所以获得
1、跻身行业TOP10，2020年规模或超2500亿元
2、只有懂得恪守原则，方能获得成长
①懂得纪律—平均150%的投销比，保增量，留弹性
②懂得克制—选定核心区域重点城市，有效深耕
③懂得借力—权益占比在60%，互利共赢
二、南油股权收购终止，但对前海资源的期待并未改变
一、跻身TOP10，因为懂得，所以获得
1、跻身行业TOP10，2020年规模或超2500亿元
从企业的业绩表现来看，合约销售业绩稳健增长，增速的稳定性更高，一步步有序向前，2014年突破500亿元，2017年跻身千亿，2019年跨越2000亿元，规模跃进扎实有力，无波无澜。
2020年，在新冠肺炎下疫情的干扰下，企业的业绩表现出强大的抗力，2020年6月，招商蛇口以1107.13亿元的销售业绩跻身行业TOP10，从区域上看，华东区域、江南区域销售面积占比超40%，西南区域销售业绩占比为14%；城市角度而言，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元，也正由于对长三角区域和西南区域的深耕化布局，企业的销售业绩才能表现如此强势，至10月累计销售金额已经突破2100亿元，同比涨幅达到21%，预计2020年全年招商蛇口销售业绩将突破2500亿元。
2、只有懂得恪守原则，方能获得成长
房企的销售业绩来自于前期的投资安排，招商蛇口之所以能够在长三角区域取得显著成效，背后之功无疑要归于对长三角区域持续有效的资源投入。从招商蛇口投资安排来看，招商蛇口的投资纪律性恪守严格。
懂得
纪律
平均150%的投销比
保增量，留弹性
考虑到数据的 可得性，我们从2015年企业数据为始点研究招商蛇口的投资规划安排。通过研究计容建筑面 积口径的投销比数据可以看出，招商蛇口在土地投 资总量安排上保持着既有的节奏和纪律，投销比整体维持在120%-170%之间，2017年为近几年峰值，达到1 64%，2015年至2020年上半年，新增土地投资的投销比均值为150%。如此均 衡化的投资规划，既能够保证货量的可持续性，又能够确保留有一定余量弹性。
懂得
克制
选定核心区域重点城市，有效深耕
从区域布局的角度来看招商蛇口的投资，可以发现，招商蛇口的布局重心聚焦于长三角区域、华南区域和中西部及西南区域，其他区域则保持适当参与，在长三角深耕化程度较其他多数华南房企有显著优势和前置性。
从城市的选择上看，企业在城市的覆盖面上相对克制非以数量型指标制胜，而是在选定的有限城市基础上保持持续的深耕。长三角区域的城市以上海、苏州、杭州、南京、宁波等核心城市及其周边的嘉兴、绍兴、南通等城市，并在核心城市内做适度的下沉，如2018年下沉至杭州下辖的淳安县。华南区域则选择深耕深圳、广州、佛山、东莞、中山几座城市，其他城市如汕头、珠海、肇庆则进驻时间较晚，而且在投资总量上较为克制。中西部及西南区域则选定武汉、成都、郑州、西安、重庆几座核心城市，其他城市黄冈、十堰、宜昌等城市则保持少量介入。
城市的投资安排上表现出明显的持续性，武汉、苏州、南京、深圳、杭州、上海、广州、郑州、佛山、东莞、宁波、重庆、嘉兴等城市在2015年至2020年上半年基本保持各年持续的资源获取，其中，武汉、苏州、南京三城的新增土地储备计容建筑面积累计均超300万平米，成都、深圳、南通、杭州四城的新增土地总量也均在200万平米以上，上海、天津、广州、郑州、合肥等11座城市的新增土地储备总量也在100万平米以上。
坚持少量的城市、持续深耕的投资决策能够为招商蛇口带来明显的聚焦效应，企业在各区域核心城市能够有效形成影响力，而也正因为在核心区域的站位能够帮助企业更好抵抗外部环境的不确定性，提高企业在风险防御上的抵抗力，这也正是在疫情冲击的情况下，企业的销售业绩能够强势复的关键因素所在。
懂得
借力
权益占比在60%，互利共赢
互利共赢、抱团取暖是企业为实现规模快速扩张、减轻资金压力最常采用的方式之一。招商蛇口也深谙此道，2015年至2020年上半年，招商蛇口新增土地储备权益占比也均在65%以内，2018年最低至54%。
借助同样之力谋求发展对企业成长具有强大的正向推动力，不仅缓解了企业自身的资金压力，而且能够各取所长，最大化各方优势，补足企业在项目操作、项目运营等方面的短板。这也是招商蛇口能够实现业绩快速增长，并能够在央企之中增速居前的最主要原因。
二、南油股权收购终止，但对前海资源的期待并未改变
行业内对于招商蛇口最大的期待项之一莫过于前海优质土地资源的变现，毫无疑问，前海的土地资源也是企业自身的最大期待，为此，招商蛇口也在不断做出努力。
对于南油集团的收购事项也是为了更好把握前海优质土地资源，从招商蛇口发布公告欲收购南油集团股份，到最终交易终止，整个过程经历多次变动。
1、引入平安为战略投资人
2020年6月5日，上市公司与平安资管、平安人寿签署了《战略合作协议》并与平安资管签署了《非公开发行股份认购协议》，上市公司拟通过本次募集配套资金引入平安资管、平安人寿成为上市公司的战略投资者。
2、与深投控签订收购协议
2020年6月8日，招商蛇口与深投控签订协议，以发行股份、可转换公司债及支付现金购买深投控持有的南油集团24%的股权，其中以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。同时，招商蛇口拟向战略投资者（平安资管、平安人寿）非公开发行股份募集配套资金将用于支付本次交易中的现金对价。
2004年9月，深投控与招商局集团签署《关于南油集团增资和重组协议》，由招商局集团对南油集团进行增资重组，重组后招商局集团子公司深圳南油控股有限公司与深投控分别持有南油集团76%、24%的股权，若此次交易完成后，南油集团将成为招商蛇口全资下属公司，进一步增强了招商蛇口对于前海自贸投资的控制，有利于提高其在前海片区享有的资源价值，使公司的整体价值得到有效提升，有助于增强公司的核心竞争力。
3、交易方案更改，战投事项终止
2020年9月11日，招商集团召开第二届董事会2020年第十二次临时会议，审议通过了《关于公司调整本次交易方案的议案》等议案，对本次交易方案进行调整，取消募集配套资金安排。根据调整后的交易方案，平安资管、平安人寿不再参与本次交易。公司拟通过发行股份、可转换公司债券的方式，向深投控购买其持有的南油集团24%股权。同日，招商蛇口就取消募集配套资金安排与平安资管签署了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司与平安资产管理有限责任公司之附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》。
2020年9月14日，招商蛇口发布《发行股份、可转换公司债券购买资产报告书（草案）（修订稿）摘要》，表示因募集配套资金取消，原向深投控支付的现金对价转为以发行股份的方式支付。
4、股权收购事项终止
2020年11月13日，招商蛇口召开第二届董事会2020年第十四次临时会议，审议通过了《关于公司终止发行股份、可转换公司债券购买资产的议案》、《关于公司与深投控签署的议案》，同意终止以发行股份、可转换公司债券的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权事项，与深投控签署本次交易终止协议，并向中国证监会申请撤回相关申请文件。自此，历时近6个月的股权收购事项最终以失败告终。
收购南油股份事项的终止，其背后原因或在于行业整体政策导向所致，融资端政策收紧无疑是控制行业风险的最大着力点，定向增发类的股权性融资收紧是政策趋严的方向之一，同样，中国恒大与深深房的重组事项持续四年仍旧以失败告终也或有此因素所致，未来房企以股权形式融资的途径可能将再度被严厉封堵。
前海的土地资源稀缺，价值较高，但项目推进难度较大，或因土地规划问题，或因产权问题，亦或因法律纠纷等原因，项目进展缓慢。2020年上半年年报显示，招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建筑面积455.84万平米的项目储备（不含人才用房），截至2020年6月底有392.81万平米的项目储备未开工。在蛇口太子湾片区共拥有计容建筑面积170万平米的项目储备，截至2020年6月底有61.1万平米的项目储备未开工。尽管如此，招商蛇口对于前海资源的强力期待不会有任何改变，预计未来企业在此处的资源的完整获取上仍将有持续性动作，包括再度进行南油集团股权收购等。
未完待续...
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