自从98年房改以来，我国房价就踏上了一路高歌猛进的道路，房价从当初的2000元涨到2020年10月破万元，涨幅接近500%，幅度远远超过所有资产的增值速度。
很多人说“黄金保值”，但搁在房地产面前，黄金的升值能力黯然失色了。80年代黄金价格108元/克，现在黄金400元/克，涨幅400%，不及房价涨幅的均值。
很多人把房价涨速的原因归结于大量的炒房团、城市的土地财政、城市地皮稀少等原因。但实际上，房价的推动者并不是这些，而是人口数量，人口的增加和减少将直接影响着市场的住房需求数量，从供需关系层面影响到房价的涨跌问题。
根据《资本论》对商品价格的定义，决定商品价格的有2大因素：价值量和供求关系。所谓的商品价值量，是指生产制造这件商品所消耗的社会无差别的人类劳动，生产工艺越复杂、制造时间越长、消耗的体力劳动和智力劳动量越多，那么价值的起点就越高。
虽说价值决定价格，但价值量只决定了这件商品的价格起始点高低，并不决定价格最终位置，就像爬楼梯一样，价值决定了你身处第10层，但最后爬升起到了30层还是下滑到了第5层，还需要看楼梯里人多不多，人多则把你挤下去，人少则继续往上爬。
这是古典经济学和现代西方经济学对商品价格的基本界定，也总结为一句通俗的话“价值决定价格，供需影响价格。”
放到房地产市场，决定房价的是建房成本、拿地成本、人工费、各项税费等，这些成本越高，那么新房销售价格就定位越高，这些成本越低，那么新房销售价格就越低。然而，20年来房价已经远高于实际的价值量决定因素了，市场给了开发商30%以上的纯利润。导致房价一浪高过一浪的，还是人口的快速增长，特别是青壮年人口增长带来的大量刚需人群。
所以说，看待房价，依然逃脱不开人口这个大因素。
数据显示，在87年的时候，我国人口总计9.63亿，到2000年人口总数涨到12.67亿，年增幅1.25个百分点，其中对房价影响大、并且增长速度很快的是15-64岁的青壮年人群，他们的消费能力很强，随着商品房市场化，这类人需要大量的住房需求，87年15-64岁的青壮年人群5.59亿，2000年达到8.89亿人，这部分人群的增长速度是总人口增速的2倍以上。
与青壮年人口快速增加相匹配的是房价的快速提升，文章开头就说到，98年的时候房价才2008元，2015年则提升至7517元，涨幅到达279%；2019年房价平均是9300元，涨幅接近400%；现在却直接超过10000元，20年时间涨了4-5倍。
除了均价涨幅很快外，很多一线城市远超这个速度，北京、上海、广州、深圳等城市的房价更不用说了，涨幅都在600%-800%之间，1998年-2001年之间，这些城市房价平均为3500元-5000元，但从2016年之后，则迅速抬升至4.0万、4.5万、1.87万和5.5万。
刘邦在汉代江山建立过程中，诞生了一个著名的成语：成也萧何败也萧何。在房地产里，房价涨归结于人口，未来走向何方？还要看人口。很多人说，城市化还有10-15个百分点的提升空间，所以房地产依然有15年的红利期，房价继续上涨，但楼市指闻提示，比起房价上涨，更危险的信号明年出现？银行行长：房子或成负担。
建行行长刘桂平在2020年一次论坛演讲时说到，从2000年开始，我国就踏上了老龄化社会阶段，2019年底，60岁以上人达到2.5亿，占比18%，65岁以上占比12%，达到1.7亿人。机构研究数据显示，到2050年前后，60岁以上占比超过35%，那个时候会进入到重度老龄化阶段。
前不久，社科院的世界社保研究中心主任郑秉文同样指出，在接下来的2021年到2025年之间，我国的人口结构将发生逆转性变化，主要表现为2个方面：
第一个突破：十四五前后，50岁以上的人超过3亿人。
第二个突破：从2023年开始，16岁到59岁的人每年减少1000万左右。
一方面年纪大的人口逐渐增多，这些人经过20年时间奋斗全部已经实现了买房的人群，新增的人群正在减少，特别是16岁至59岁这个阶段具有强劲住房消费能力的人口数比重降低，未来的房子将卖给谁呢？这个问题值得深刻反思。房地产大佬王石直言，未来年轻人根本不需要买房子，因为房子早已经过剩了，年轻人的父母会给你多套房子，岳父岳母也会给你多套房子，所以不用买。
同样，马云也认为，将来一对夫妻要继承至少5套房子，房子过剩给谁住？一对夫妻只养育1个子女的情况下，家庭421变化越来越明显，时间越久沉淀的房子将会越多，所以马云才说，不要再买房子了，或许多年之后房子会变得人人都能买得起。
人口转折——2021年“新问题”出现，房子多或成负担，答案显而易见，咱们计算一笔账。
房产过剩的结果只有一个，那就是新建商品房难以销售，导致库存增加，2019年城镇家庭户均房产持有量已经达到1.5套以上，房产购买率大于96%，二手房价格涨不动的情况下，或许手中的多套房子也将是新麻烦，甚至是负担。
举个例子：2019年房价均涨6.5%，那么一套100万元房子名义升值6.5万元，但是资金成本就在8%左右，租金收入比远远低于2%。最终，这套房为房主带来的收益是6.5万元-8万元+2万元=0.5万元，基本处于盈亏平衡点之间。如果再加上呼之欲出的房地产税和空置税呢？在增加2个百分点的负向开支之后，这套房子带来财富缩水2万元。
如果你有10套房子，1年时间或许被动负担了20万元的净流失。这不是负担是什么呢？
所以，笔者认为，2021年后的房地产市场，已经不是大赚钱的市场，对房子多的人将是一个新考验，何去何从？应该提前规划了。
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