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明年起,房子或将迎来“贬值潮”?马光远:买房进入“专业时期”

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大川说楼市2020-11-26 23:25

对于大多数刚需购房者来说,房价能够“降下来”,就是他们最大的“心愿”,毕竟,如今的房价,对于大多数人来说,经济压力都是比较大的。有的人,为了买房,掏空“积蓄”,有的人,为了买房,背上长达二三十年的贷款,这些并不是“个例”,而是普遍存在。

但是,通过近两年楼市释放的“信号”来看,刚需购房者的“心愿”,可能并不远了,也就是说,明年起,房子或将迎来“贬值潮”,为什么会这样说呢?我们来看一下近两年楼市释放的三个信号。

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信号一:人口的变化

关于房地产周期的发展变化,经济学家任泽平认为:房地产的周期发展,长期变化要看人口的变化。既然如此,我们就来看一下我国人口的变化。

我国的人口变化主要分为两部分。一是新生儿出生率的降低,根据相关数据显示,2016年,我国的新生儿出生率为13%,而到了2019年,我国的新生儿出生率为10.5%,也就是说,新生儿的数量正在减少。二是人口老龄化加重,根据相关数据显示,截止到2014年,我国60岁以上的老年人口已经达到了2.12亿人,达到了总人口的15.5%,预计在2020年,也就是今年,我国60岁的老年人口将会达到2.48亿人,占比17.5%。

一方面是新生儿数量的减少,另一方面是人口老龄化的不断加剧,作为以年轻人为主的购房主力人群,在新生儿不断减少的背景下,买房的主力人群也会减少,能够支撑高房价的底层逻辑也就发生了变化。

信号二:调控的变化

近几年,楼市的调控大家都已经耳熟能详,大方针就是“房住不炒”,但是,在这个大背景下,还有两条调控措施,一是“因城施策”,二是“稳房价,稳地价,稳预期”。

也可以理解为,结果是“房住不炒”,措施是“因城施策”和“三稳”。

举个例子。疫情过后,有部分城市出现了楼市火热的现象,在经过约谈后,楼市火热的几个城市纷纷出台更加收紧性的调控政策来给楼市降温。这就是“因城施策”。“三稳”同理,无论是“旧改政策”代替“棚改政策”,还是央行与银保监会的防止资金违规流入楼市的监控,目的都是通过政策来稳定楼市。

也就是说,在楼市调控的背景下,房价想要“大涨”,可能性基本为零。

信号三:住房资源的“供大于求”

根据央行的数据显示,我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%,人均1.5套,此外,我国的城镇居民人均住房面积已达39平方米,已经超过了欧美发达国家的人均33平方米。

并且,根据易居研究院的数据显示,我国的商品房已经呈现了“供大于求”的现象。要是再加上小产权房,保障房呢?我国的房屋总量将会更大,也就是说,我国的住房资源,已经呈现“供大于求”现象,甚至已经过剩。

综合来看,人口结构的变化,导致需求减少。楼市调控的存在,抑制了楼市快速增长。住房资源的过剩,说明我们已经不缺房子了。这样一来,只要是把时间拉长,房价回归到合理化就是大概率事件。

但是,相关部门又加了一把火,让房价回归到合理化速度更快了。什么叫“火”?就是住建部和央行给房企制定的“三道红线”。“三道红线”的目的很明确,六个字来概括就是:“降负债,去杠杆”

如果把房企比喻成鱼,那高杠杆就是水,现在水在减少,鱼的活动空间能大了吗?随着水的越来越少,对鱼的影响也就越来越大。

在这样的背景下,明年起,房价或将进入“贬值期”也就不难理解了。就连一致看好楼市的独立经济学家马光远也表示:全民炒房的时候已经过去了,未来,房地产投资会从过去的全民炒房到专业时期。言外之意就是,未来房价不会像过去那样“持续上涨”了,而是以“稳”为主。

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