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万科在跟房价赛跑,上午拿地下午开工,这速度够快

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美丽影视芳 2020-11-26 12:44

23日深圳土拍又上了各大网站的头条,本次深圳拍卖的8块土地总成交价金额高达339.8亿元,这8幅地块分别被8个开发商取得,其中万科以60亿封顶价格拍下了宝安西乡曦城片区8.5万平方米的住宅用地,其可售楼面价高达6.5万元。

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而在拍下这幅地块之后,下午就有网友爆料,万科已经开始举行了动工仪式,从网友爆料的视频来看,现场鞭炮齐鸣,有多个挖掘机在现场,还挂上了一个大横幅,上面写着“深圳万科发展企业有限公司,万科尖岗山项目开工奠基仪式。”

万科从上午拿地到下午开工,只用了半天时间,这刷新了万科史上最快的开工记录。

而万科之所以这么急着开工,只能说目前楼市存在一些不确定的变局,开工越早对万科来说越有利。

毕竟万科拍下的这块土地属于“双限双竞”地,简单来说就是限制土地拍卖价格、限制房价销售价格,其中万科这个项目的销售限价是8.33万每平方米,这个限价对于开发商来说影响是非常大的。

平时这些开发商在开发项目的时候,很多项目都没有限价,所以开发商开工都不积极,甚至有些开发商刻意去捂地,等以后房价上去了再开发,这样可以卖到更好的价格。

但是现在政府对地块进行限价,万科拍卖的这个项目限价就是8.33万元,这意味着不管未来深圳房价再怎么上涨,哪怕市场价格上涨到15万了,万科的售价都不能超过8.33万,这就彻底堵住了开发商捂地惜售的行为。

在“双限双竞”之下,万科开发这个项目的利润空间其实是有限的,在这种背景之下,项目越早投入市场,越可能获得更多的利润空间,所以万科急着开工其实是在跟房价赛跑。

毕竟为了拍下这块土地,万科拿出了60亿,这可是真金白银,这60亿要是简单放在银行,每年的利息估计都得达到4亿左右,这意味着这个项目每晚一天开工,万科就要承受100万以上的潜在成本。

所以万科上午拿地下午马上开工,这可以最大限度的提高资金的周转率,争取获取更多的利润空间。

除此之外,万科这么急着开工,有可能跟未来房地产信贷政策动向有很大的关系。

进入2020年之后,我国流动性进一步增强,开发商融资更加容易,这暂时缓解了很多开发商债务压力,但是目前我国经济恢复比较可观,所以未来央行不可能继续保持宽松的货币政策,这一点可以从央行前几天发表的一篇论文看出来。

时隔12年,央行行长再次发布了《再论中国金融资产结构及政治含义》,这篇论文分析了当前我国楼市存在的一些基本情况,比如2019年城镇居民家庭资产中,住房资产占比已经接近7成,另外新增房地产贷款占新增人民币贷款的比重,已经从2010年的25.4%上升到2017年的41.5%。

针对这种情况,这篇论文特别强调:以政府信用支持和房地产作为抵押品的信贷快速扩张,会导致金融风险向银行和政府集中,并容易形成自我强化的机制,累积产能过剩,房地产泡沫和债务杠杆风险。

最后这篇论文还针对房地产给出了一些政策建议:

加强对房地产市场融资状况的全面监测,按照“因城施策”原则,强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理,监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度;

优化土地供给,促进供求平衡,实现房地产市场平稳可持续发展。要进一步理顺中央和地方财税关系,完善地方税体系,建立依法合规、规范透明、自我约束的地方政府债务融资机制,减少对土地财政的依赖。

虽然央行行长这篇论文没有明确强调房地产调控的相关政策,但这里面的含义相信大家都看得很清楚,那就是要加强对房地产信贷的全面监管,这意味着未来整个房地产的信贷可能会收紧。

而一旦未来房地产信贷政策收紧之后,很多开发商的融资环境会变得更加困难,开发商的债务压力又会显现出来。

在这种背景之下,目前很多开发商拿地之后马上就开发,尽快把项目建起来,然后尽快融资,这时候去银行融资,或许还能以较低的成本成功拿到钱,如果项目开工一拖再拖,反而面临很多不确定性。

所以对万科这种上午拿地,下午马上开工的做法,我们就不难理解了。

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