作者：公子不悔
01
还有35天，2020年就将结束，对于此前由合同约定利率“被动”转化为LPR的“房贷人”来说，是否要转回原合同约定利率的犹豫期也进入了倒计时。
因为按照规定，2020年12月31日是最后期限。
利率换锚这件事，还得从去年说起。
2019年8月17日央行决定不再公布贷款基准利率，由市场自己决定。所谓由市场决定，其实是由全国18家商业银行向全国银行间同业拆借中心提交利率报价，由全国银行间同业拆借中心去除最高值和最低值后计算平均值，从2019年8月份开始，每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。
这对买房人来说，是个大事，意味着利率换锚。新购房者好说，利率市场改革之后，2020年新的购房人群，贷款利率按照LPR再结合每个城市的基点加减进行计算。
对于已经购房的人，则是个比较棘手的问题。
按照央行的规定，央行宣布将在2020年3月1日至2020年8月31日，进行换锚，要么继续选择固定基准利率，要么重新签合同执行LPR，二选一，且机会只有一次。
到底是换还是不换呢？这是个大事，不可不慎，因为牵动着贷款利息，差之毫厘谬以千里，这话用在这里一点都含糊。
今年7月与8月，交行、工行、建行、农行、中国银行、邮政储蓄均发布公告。其中交行规定：
2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，按照相关规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。
其他五大行表示：
将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。
02
这什么意思呢？
此前央行已经发布公告，在利率换锚之前的购房者，必须在8月31日之前决定自己的购房利率到底是按照之前的合同，还是签署随LPR+基点浮动的新合同，无论选择哪种，都要通个气。
六大行发布的公告意思就是，在最后期限如果还犹豫不决，没有透气告诉银行选择哪种合同的话，六大行将强行给你转换成LPR浮动利率加减点方式。
当然，批量转换完成后，大家若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
也就是说，2020年12月31日是最后期限，如果这天之前，你想转回原来的利率合同，可以去银行调整，如果你还是没有做出决定，那就是彻底变成了LPR浮动利率加减点方式。
那关键问题来了，存量购房者，到底是选择原来的固定利率好，还是选择新的LPR浮动利率加减点好？
想要知道这个答案，我们首先要明白，从原来的固定利率转变为LPR浮动利率加减点怎么转，得失情况如何。
怎么转，央行给出了方案，但一大堆文字很多人是看不明白的，本号就不引用央行的文件了，在此举例直白说明一下。
比如张三是在利率换锚之前买的房，现在需要作出选择。
他当时享受了贷款基准利率的95折(下浮5%)，贷款日2018年8月1日，期限是20年。
如果继续执行固定利率合同，此后18年一直按照基准利率的95折，也即4.655%执行下去。
现在张三如果想转换成LPR浮动加减点，怎么转？按照央行的规定，以2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。
也即转换是以2019年12月份的5年期贷款利率来计算转换。
2019年12月LPR公布的5年贷款基准利率为4.8%，A先生之前执行的4.655%与4.8%之差就是加点数，也即-0.145%。
公式是，加点数=房贷执行利率-5年期LPR（2019年12月）
加点数一旦被确定，就不能变，也就是说-0.145%这个加点数往后一直不能再变，变得是LPR利率。
换句话说，转成LPR浮动加减点后，张三每个月的还贷利率=5年期LPR利率-0.145%。
以11月20日公布的最新一期5年期LPR为4.65%来看，张三如果转换了，下个月的还款利率为4.65%-0.145%，等于4.505%，比原先的4.655%要低。
显然，因为目前的利率趋势在下降，张三肯定是转换成LPR浮动加减点更实惠。
03
上面举的例子是购房时有折扣的，如果购房时没有折扣，且加息了的，又该转不转。
比如王二和张三在同一天买了房，但不在同一个城市，张三享受了折扣，王二反倒被加息了，在基准利率上上浮了，贷款利率为5%。
那么如果王二想转换成浮动利率，它的加点数等于房贷执行利率-5年期LPR（2019年12月），也即5%-4.8%，等于0.2%。
0.2%就是他的加点数，王二转换成浮动利率后，他每月的贷款利率=5年期LPR利率+0.2%。
11月20日公布的5年期LPR利率为4.65%，那王二下个月的还款利率为4.85%，比原来的5%，同样优惠。
显然，在LPR利率下降的背景下，我们无论原来是打折利率还是加息利率，都是转换成LPR浮动加减点合同更划算。
即便明年存在加息的可能，但长远来看，降息是必然的，浮动比原来的固定要好得多。
无论纵向看国内利率发展史，还是横向看全球各国利率走势，都在下降。
国内来看，如今的贷款利率只有二三十年前一半，相比于1995的高位，下浮了2/3以上。
全球来看，美国、日本、欧元区等发达国家的贷款利率，长线都是在下降。今年在特殊时期影响下，美日欧有的将贷款利率降为零，有的直接降为了负数。
中国目前的贷款利率相比于发达国家，已经算很高了，未来也会慢慢接轨国际，利率逐渐走低，这是大趋势。
看清了这个大趋势，对于到底选择原来的固定利率还是选择新的LPR浮动利率加减点，就不会有疑惑。