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今明两年买房,可能有3个“坏消息”要面对,购房者应提前了解

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房产指闻 2020-11-26 07:30

过去20年,我们见证了房地产行业的飞速发展。据统计,2000年全国房价均价在2000元左右,而2020年6月份开始,已经连续5个月房价均价超过1万,20年的时间,房价已经涨到了原来的5倍。也就是说20年前花20万买的房子,现在已经变成100万,有些城市的房价甚至涨了10倍以上,这也就是过去20年投资房产“稳赚不赔”的原因。

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不过,房地产行业正在一步步走下神坛,楼市正在迎来新的局面。借用万科郁亮的一句话:房地产行业的“黄金时代”已结束,“白银时代”已经来临。近些年来,楼市已经发生了多方面的改变,主要集中在这3个方面。

01楼市呈现多方面的分化。

提起楼市分化,很多人就会联想到一二线城市的分化和三四线城市的分化。确实一二线城市多为区域性中心城市,经济比较发达,周边人口持续流入,楼市依然有一定的发展空间;而部分三四线城市已经呈现出人口流失的现象,加上本身的经济实力较弱,房价确实有下行的趋势。

然而,楼市的分化并非只体现在一二线城市和三四线城市的分化,楼市的分化是多方面的。如今南方的楼市和北方的楼市已经呈现出明显的分化,南方局部区域楼市依旧火热,北方城市的楼市不温不火,甚至有下行的趋势。另外新房和二手房的分化也十分明显,新房市场的热闹与二手房市场的冷清形成了鲜明的对比。即使是同一城市,市区的房价和郊区的房价也已经开始呈现分化,大城市的市区房子永远都是人们关注的焦点,而郊区的房子慢慢淡出人们的视线,笔者所在的城市今年房价就有所下跌,下跌的区域主要是远郊,市区的房价没有丝毫下跌的迹象。

02房子的流动性逐渐减弱。

房子之所以能成为人们喜爱的投资品,一方面是因为过去几十年房价确实在不断上涨,而且涨幅很大;另一方面就是因为房子具有很强的流动性。房子的流动性主要体现在二手房市场,投资的房产很容易在二手房市场卖出去,房子的流动性自然很强。房子的流动性强也就决定了房产投资的变现能力强,能升值同时变现能力很强的投资品自然受到大家的喜爱。

不过从今年开始,二手房市场开始变得不景气,有些城市的二手房开始出现有价无市的现象,有些城市开始出现二手房挂牌量偏高的情况。从二手房市场的一些表现可以看出,如今的二手房已经不像过去那样容易卖出去,这也就意味着房子的流动性在逐渐变差。房子的流动性逐渐减弱也就意味着房子的金融属性正在减弱,房子作为投资品的价值也在逐渐减小。

03城镇化的速度已经开始放缓。

数据显示,1978年改革开放之初,我国的城镇化率只有17.9%,到2019年底,我国的城镇化率已经到达60.60%。城镇化的过程也就是农村人口进城发展的过程,这些年来城镇化率的大幅提高,也就意味着有大量的农村人口进入城市,对于城市而言,人口流入是城市非常重要的发展动力,楼市亦是如此,也需要人口来支撑。

但是,我国的城镇化率已经达到60.60%,按照近几年的城镇化增长速率来说,城镇化的速度已经开始减慢。虽然一些发达国家城镇化率在70%到80%之间,但是我们国家本来就是传统的农业大国,同时人口基数比较大,越到后期城镇化的速度就会越慢。相信城镇化率从60%提升至70%,大概率需要超过10年的时间。

城镇化的速度放缓也就意味着城市人口流入的速度减慢,大家应该都明白人口对于楼市的重要性。从楼市的角度来看,每年的流入人口对楼市才是最重要的,因为每年的流入人口不仅是租房的主力军,也是未来购房的主力军。

基于以上3个方面的分析,如今的楼市确实已经发生了很大的变化,在新的楼市环境下,买房可能会遭遇3个“坏消息”,购房者需要提前了解。

首先买房可能遇到延期交房、房屋质量不达标、楼盘烂尾等问题

一般买新房的人都会优先选择买期房,新房中虽然也有现房,现房一般比期房要贵不少,同时现房的选择性很小,有可能只剩下一些不好卖的尾房。但是买期房总要面临一些风险,比如延期交房、房屋的质量不达标、楼盘烂尾等。如果是过去几年,发生这种事件的可能性比较小,基本可以不用担心这方面的问题。

然而今年的楼市比较特殊,年初的疫情对开发商的影响还是很大的,首先就是几个月的停工确实影响了工程进度,导致很多楼盘都会有几个月甚至半年的延期;另外房子的交易量也受到很大的影响,开发商资金回笼并不顺利,资金链会有很大压力。如果开发商因为资金压力过大导致资金链断裂,就可能在建设过程中偷工减料,房地产公司也有可能会破产,楼盘也会烂尾。

建议一:对于购房者来说,能买现房就不要选择期房,如果新房中没有合适的现房,二手房也是不错的选择。实在要买期房,也应该选择口碑比较好的大开发商。

然后可能会遇到房子不升值甚至有可能发生贬值

因为过去房价一直是呈上涨趋势的,人们习惯了房价上涨,也习惯了买的房子一直会升值。现在楼市发生了一些改变,楼市开始呈现分化状态,分化的本质就是不同的房子的房价会呈现出不同的发展趋势,也就是说有些房子可能会升值,有些房子可能会贬值。未来房子升值或者贬值可能会成为常态,但是对于习惯了房子一直升值的购房者来说,房子不升值或者贬值都是难以接受的。

事实上影响房子是否升值的因素是多方面的,比如城市的发展潜力、房子所在的地段、住宅的类型、房子的外部配套和内部配套、物业服务水平的好坏等。在国家房住不炒的长期定位下,房子会逐渐回归居住属性,未来房子的金融属性应该会逐渐减弱,房子的价值主要会体现在房子的居住体验方面

建议二:对于购房者来说,首先应该理性看待房子的升值和贬值,如今的楼市升值和贬值都逐渐变为常态。另外如果想购买有升值潜力的房子,优先选择居住体验好的房子,当然城市潜力和房子所在的地段也不可忽视。

有人说现在的房价已经稳定下来,购房者不需要选择什么好的购房时机,什么时候买房都可以。事实上并非如此,今年开发商的优惠活动比较多,有些开发商打算清盘的时候会有很大的优惠力度,如果不嫌弃户型不好,确实可以买到非常便宜的房子。

笔者一个朋友准备今年买房,但是今年的楼市比较特殊,就一直选择观望。就在前几天,他跟我说想去看房子,我们就一块去他准备买房子的楼盘看房,和置业顾问交流的时候才知道,“金九银十”的时候房企准备清盘,卖得很便宜,朋友看中的楼盘比去年房价最高的时候便宜了2000块,但是现在基本上房子已经卖完了,还剩一个2023年交房的楼盘。我朋友不能接受3年才交房,因此最后还是放弃了买房,准备等明年的优惠活动。借用朋友的经历告诉大家,即使在房价很稳定的时候,一样有买便宜房子的机会。

建议三:未来会有一些开发商选择打折促销,也会有一些资金压力比较大的炒房客选择降价抛售,因此不管你是买新房还是二手房,都应该尽可能去争取买房的优惠,不要错过好的购房机会。

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