每一个大城市，都在寻求扩张之路。
几乎每一年，都会传出振奋人心的庞大规划蓝图。
近期，又有多城发出扩容信号。
深圳发出最强声，深圳都市圈规划编制，邀请东莞、惠州、河源、汕尾共同参与。
大都市圈呼之欲出。
但，都市圈基本上都得依托一线城市，甚至超一线城市。
强二线城市，无论杭州成都南京武汉多么美好，显然还没有当圈主的实力。
所以，强二线扩容，只有先将城市边界扩大，盘活郊区。
在杭州，阿里所在未来科技城人头攒动，35km外的大江东塔吊林立；
在成都，城市的成熟边界已经向南延伸到25km外的麓湖生态城；
在南京，主城30km外的九龙湖已是成熟居住区，还在不断向外延展扩张；
……
这些强二线，都已经把城市边界扩张到30km，甚至是40km外。
而武汉的雄心，也隐藏在环线扩张之中。
武汉一环一环地向外扩张，就像生命的年轮一层一层地向外延伸。
环线画圆，足够影响城市格局。
每一轮城市红利，往往都隐藏在环线的走势之中。
2
拿着旧地图，永远找不到新大陆。
我们来看下武汉对城市空间格局的中期规划。
各个板块，依次分中央活动区、城市副中心、新城中心、组团/市镇中心这4个梯队。
三环内属于中央活动区，核心城区，这个无争议。
城市副中心
主要有杨春湖、鲁巷、南湖、四新、汉江湾、谌家矶、武湖、宋家岗、沌口、豹澥。
其中，豹澥就是近几年风头很盛的光谷中心城，而鲁巷是光谷成熟区。
谌家矶、武湖因为有长江新城加持，也有一定的知名度。
再外扩一圈是新城中心，
阳逻、吴家山、常福、中法生态城、纸坊、纱帽、蔡甸、前川、邾城。
再往外就是组团/市镇中心
，已经不属于传统的城区范围，比如江夏、蔡甸、新洲等。
以上，就是武汉的板块格局，由内到外，房价从4万到5000依次下降。
如此布局的目的很简单。
首先，通过远郊增加土地供应，来缓解市中心居住的压力。
其次，通过城市扩张让整个武汉发展的更均衡。
所以，我们如今来看这些远郊新城，几乎每一个都有各自的风格和脉络。
当然，发展程度各异，有好有坏。
在所有的新城规划中，光谷无疑是最亮眼的一个，是目前发展饱和程度最高的地方。
因为插上产业的翅膀，飞得比所有人都高。
为了追求平衡发展，为了三镇齐头并进，
武汉在武昌搞了光谷，还在汉口打造了临空港，在汉阳开发了沌口。
光谷承载科技创新，临空港承载综合交通枢纽，沌口承载先进的汽车制造。
但，以产业为先导，以产城融合的方式去推进郊区的城市化进程，很难。
比如
沌口
，作为车都打造这么多年，产业迭代速度太慢，已经被光谷远远抛在身后。
比如
临空港
，仅靠一个机场，不见得比一个大学有更强的辐射能力。
同样，2017年，当
长江新城
的概念刚提出来的时候，武汉江北的黄陂和新洲人民奔走相告。
他们希望长江新城也能像光谷带动江夏和葛店那样，推动黄陂和新洲的发展。
接下来的2018和2019年，大家也还在翘首企盼。
但进入2020年后，长江新城的声音越来越弱。
3
据不完全统计，武汉有大大小小40多个新区。
而，武汉内环范围只有52平方公里，半径不过4公里。
到三环线，囊括的土地面积已经达到820平方公里。
到四环线，土地面积超过1100平方公里，半径直接拉到20公里外。
四环范围，满是新区。
按理说，新区绕着主城边缘自然生长，一圈一圈慢慢长大，才可以高效利用主城现有的资源。
但，武汉大部分远郊新区都不是自然生长，新区和老城之间往往存在很长的断裂带。
要么是农田，要么是村庄，要么是河流湖泊，要么是物流产业园……
没有能力征收拆迁，或拆迁成本太高，几乎蹭不到主城一丁点资源和优势。
然而这些新区在开发商嘴里，都潜力无限。
那么，该如何辨别？该如何选择？
其实，最实在的就是看地铁。
城市扩张的空间格局毕竟太大，不可能全部平铺出去，只能点状去发展远郊新区。
地铁是一个新区财力和受重视程度的象征，有了地铁，就缩短了通勤，加速了新区成熟。
目前武汉四环周边有地铁的新区中，最典型的就是四环东的光谷中心城，地铁11号线已开通，核心区价格2万+，着实不低。
此外，还有四环北部的盘龙城，四环东北部的阳逻，四环西部的吴家山，四环西部的中法新城，四环南部的汤逊湖等等。
一般来说，郊区地铁的辐射距离在1.5公里范围内。
这个地铁，包含未来3-5年的规划。
4
要知道，上海只有一个浦东，武汉只有一个光谷，郑州只有一个郑东新区。
全国只有极少新区可以脱颖而出。
远郊置业，是一条充满陷阱的道路。
太多楼盘依托概念炒作，不是说概念不靠谱，而是我们对概念总是过于迷信。
除了工地和塔吊，新区没有任何可以让你看得见，摸得着的信心加持，也许5年，甚至10年，你都不知道纸上的规划，到底能落地几分？
如果，某个新区还需要10年发展，你的人生又有几个10年？你还有几个10年可以消耗？
所以，现阶段，请适当持有房产，尽量避开远郊，注重流动性，学会对冲风险。
就算城镇化尾声即将到来，就算房地产市场进入缓行周期，我们的房子一样可自住、可出租、可出售。
对于我们每一个个体来说，最重要的就是求安全，也许错失了一些机会，但起码，不要去当炮灰。
而所谓的炮灰，就是那些
手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租、没升值的房子的人。
对于新区，一定谨慎购买。
如果首付预算实在有限，也一定要注意——
1、尽量选择和主城接壤的新区，最好在距离武汉主城核心30公里范围内去选择。
没有地铁是新区的硬伤
，如果连规划都没有，那更是典型的瞎忽悠。