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房贷审核卡住了,如何解决?一文告诉你买房贷款全流程,对照操作

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地产小清流 2020-11-24 23:19

现在买房,贷款是主流。房贷的流程还是比较复杂的,有时房贷快,有时房贷慢,我们今天聊聊买房贷款的全流程,以后买房,对照操作即可。

房贷的全流程

1、开发商在取得《房屋预售许可证》之前,一般都要与提供按揭的银行进行多次协商、沟通,敲定方方面面的细节问题。

一旦许可证下来,客户只需按开发商的步子走,没必要格外操心。

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2、客户在购房时,一般都需要先交付数量不等的预购定金,收到定金后,售楼处会代表开发商与客户签订《定购房屋协议书》。

协议书规定客户在某日之前交清首付款,否则的话,预购定金不予退还。协议还规定客户在交首付款时需要携带的证明材料及文件。

3、客户在交首付款时,原先交纳的定金转作房屋首付款。

售楼处收到首付款及相应的材料后,就代表开发商与客户签订正式的《商品房买卖合同》,该合同是格式合同,购房人无权要求修改。

签好合同后,售楼处会告知购房人什么时候去哪家银行办理按揭手续,售楼处专门委派跑银行按揭贷款的专员全程陪同,并负责办理相关手续。

4、办理贷款那天,银行信贷员先审核客户提交的各种材料,大约要二三个小时。

审核通过后,购房人需在贷款合同上签字并按手模。银行营业部拿到贷款合同后,先将购房人的购房货款一笔画到购房人的活期存折账户上。

然后再从存折账户上,一笔转划到开发商在该行的企业账户上。购房人连摸一下的资格都没有。

快的话,三天就能拿到银行贷款,将房顺利买下。

5、不是所有的购房人都能拿到贷款。有些实力不够的客户,也要被银行拒绝发放贷款的。

影响放款的因素:

影响房款的因素比较多,由于都是人为操作,会有一定的弹性空间。

首先是一手房和二手房的区别,一手房多数为开发商阶段性担保,所以放款时间会比较短。

去开发商那盖个章,银行扣开发商一点点担保金,前置过程中最麻烦的担保环节就结束了。

具备放款条件,究竟放不放款,都是银行说了算了,反正手续齐全了。

再就是二手房,因为二手房没有开发商的介入,几乎就是看着抵押这一种担保方式。

过户后需要办理抵押登记,麻烦他项权证以后才具备放款条件,所以二手房在贷款时,需要的时间会比较长。

其实银行对客户资质的审核时间都不长,在具备放款条件后如果你买的是商用房,那恭喜你了。

你的贷款会优先发放。但如果你买的是住宅,那么银行是不愿意先给你放款,毕竟住房贷款利率低。

比如银行一共一个亿的放款额度,全放商用房才好呢。然而一手房不会这样,虽然也会优先考虑商用房或者公寓,但是为了维系和开发商之间的关系,住宅也是要放款的。

所以呢,弹性空间还是有的。最后补充说一下吧,目前各个房管局的办理时限不同,很多地区要求过户下证一个月,抵押登记一个月,这样的话,光房管局耽误的时间就是两个月。

当然,一手房没有这个问题,找开发商盖章基本上三天之内就能解决。

还有就是公积金贷款,这个东西比较特殊,银行仅仅是帮助收集资料并整理上报,控制不了时间。

这种业务的审核时间是按月计算的,也是看心情。

同样,放款也是,有额度怎么都行,没额度的话,几个月也是他。

结语:这是在贷款过程中最慢的几个点。

银行在审核贷款的时候是很快的,正常情况下一周之内前期审批工作都能完成。

除非金额比较高,需要上信审会,这个就不好说了。

最后想说,房贷是普通人能接触到的利率很低的贷款,能够贷就多贷,能贷多少年就贷

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