2020年的济南老城区不讲武德。借着特价房、抵账房的小聪明来偷袭置业老城的老同志，这好吗？这不好。
我劝各位老城的开发商耗子尾汁，好好反思，不要再犯这样的聪明，小聪明啊。
你们可是稀缺的老城板块，怎么可以说降就降？说的城区没地，说好的稀缺，说好的保持底线呢？降价潮逐渐从新城区烧到了老城区，很多人惊奇的发现，这年头一向保值增值的老城区，论跳水一样没服过谁。
山大洪楼，山钢鸿悦华府9月加推，推出的房源为回迁楼座，面积偏小，59㎡，68㎡,76㎡，98㎡，总高33层，3梯6户，售价1.7万/平上下，现场销售火爆，商住混合的楼面地价已超过了10000元/平。
祝甸电建洺悦府，自2019年传出特惠1.6-1.7万/平内部员工房，现在最新的特价房源也在1.7万/平，这位接盘侠的楼面地价9500元/ 平。
这几天比较火热的是位于全福的绿城·明月风荷和二环南路骏茂府的两波特价，力度非常大。
一直标榜高端楼盘的绿城系，从最初的2万/平已经跌落到1.7万/平上下。
骏茂府的组合拳更猛，门外已经出现维权的客户了，的确到位，只是有点不讲武德。
骏茂府全部优惠完毕，甚至不到1.6万/平，10月份骏茂府报价1.75万/平，有朋友花了20块钱在知乎找我提问，现在来看，起码省了20万，不过这批开发商这么不讲武德，我这门房地产预测学太难了……
有的问题我看到了，但是我真没法回，无冤无仇，我并不愿意在公共平台坏别人买卖……这也是为什么咨询一对一且不公开的原因。
以上所提到的几个盘，当年都是要号称奔2万/平的高端楼盘，现在回头看，真应了巴菲特那句话：大潮退去，才知道谁在裸泳。
房地产的问题都可以用供需来解释，跳水的根本原因在于微区域内的供需出现了问题。
我们要明白老城新盘的置业路径，客户以区域内的人口为主，区域内的居住属性已经决定了老城房价的上限。北全福的次新房不过1.6-1.7，洪楼鑫达小区二手房1.5，价格高1000-2000可以接受，高2000-3000客户就会考虑，3000块以上观望的人就会巨多，楼盘成交量就会暴跌。
不单这些不上不下的盘，济高悦珑府当初的报价高达2.4，为什么成交价在2.2？现在不是2016年，硬往上抬价只会死的很惨。
除此之外还有第二个问题。二手房持续萎靡。
贝壳新房显示，济南市有52383套二手房对外出售。很多人换房改善要建立在老房子可以处理的基础之上，现在老房子迟迟无法处理，哪怕碰到心仪的房源，也导致无法出手，现在中介的导向也是新房为主。
同样是卖房挣佣金，卖新房多舒服，带着客户到售楼处，自己在中介休息区聊天喝茶，坐等成交。卖二手房多费劲，买房看房还要带着客户跑各类手续，有时候碰到个别客户，跳单时有发生。
从近2年的土地属性上看，所谓老城土地稀缺是彻底的鬼扯。
从土地来看，哪怕是老城，济南所储备的地块依然有很多。从土地的挂牌来看，竞争激烈的新城区，新入市的土地越来越克制。反观过去释放土地比较克制的老城区，新入市的土地反而一块接一块。北湖供地，药山供地，泺口冻结，连甸柳一小旁边的土地都开始出让了，宝贝金疙瘩都开始拿出来卖了。
洋楼的个人预测，在未来的1-2年内，老城将会面世更多的新楼盘。
△看看这亩数
△看看这竞争
置业济南老城的焦灼，或许才刚刚开始……