这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
提问：房姐好，我说明一下我的情况:我是武汉人，目前在深圳某科技公司海外外派工作，准备明年三月份离职，休息小半年，并在武汉大学附近买第二套房，目标价在500-550万人民币之间。我的财务状况如下:离职后公司回购我所持股票约1000万+，名下房产约300万。我的问题如下: 1 公积金异地使用问题: 我的公积金在深圳，如何切换到武汉使用并公积金贷款? 2 贷款问题 我不想全款买房，需要做50%的贷款，但是我买房的时候又赋闲在家暂时不工作(准备明年下半年开始新工作)，在这种情况下如何贷款？(我老婆是大学老师，工资一个月就一万块，她没办法贷很高的额度) 3 在武汉大学附近有推荐的升值潜力高的好盘吗?(新盘，二手均可)。感谢了！！
回答：你好，武汉目前不支持深圳公积金贷款，一定要使用公积金，建议先在武汉缴纳6个月。流水不足好解决，参考知识星球内分享的方案。武汉大学附近属于成熟板块，更适合自住，投资回报率一般般。
武昌核心区 房价最坚挺的板块是水果湖，板块内老小区居多，但是有顶级学区，有需求就有价格支撑。如果不考虑学区，不建议买这里。
不能碰的板块有：首义，中南丁字桥板块。3年前超涨，价格还在回调，没有跌到位。
考虑自住兼顾保值，可以关注知识星球内推荐的3个板块，相比3年前价格 跌幅在3-6%左右，但是近期10年内的次新盘价格已经触底反弹，CEO盘的溢价也逐渐清洗干净，价格正在缓慢回升，现在是比较好的买入时机。
武昌核心区以改善为主，所以新盘定价普遍偏高，目前没有性价比高的新盘推荐。年底可以重点关注下二手房，有捡漏机会。如果能开发出老人票，可以入手1-2套刚需潜力盘。
提问：新人首问。智慧房姐你好！ 坐标武汉，爱人武汉户口，我是北京户口，目前武汉名下有两套房，一套汉口140平全款自住未办证，另一套琨瑜府168平商贷已办证。目前手上子弹400，一直没有投资理念。请问： 1.因工作均在汉口，想在金银湖购置别墅自住及10年后退休养老。目前选择有：黄金海岸临湖独栋别墅700万，富力西溪悦居商住别墅双拼330万，两栋一起650万。请问该如何选择？毕竟各有利弊，黄金海岸小区破旧，物业管理差，但是视线好。富力为商住2年后交房，环境物业好，但不知未来前景如何。 2.女儿3年后想在北京读大学，将来可能留在北京，现在是否需要提前北京购房，本人在北京算首付首贷。如果购房，武汉再买别墅压力太大。且北京近几年均在下跌，是现在买还是过几年再买还是不买？ 3.宜昌近CBD处一套住宅172平未办证（可包过户但需一次性付款），想出售但价格不理想。是留还是降价卖？ 问题较多，还请房姐指点迷津，非常感谢！ 另，如需公开信息，可否将关键词隐藏，谢谢！
回答：你好，金银湖自住，除了房价不怎么涨，其他都挺好的。 商业别墅是所有房产类别里面最没有价值的一类，只能纯自住。 黄金海岸和富力对比，优先黄金海岸。 全武汉范围内，考虑自住和投资兼顾，花山别墅是非常好的选择。 北京现在是被低估，缺少政策面和金融的刺激，但是北京的购买力是非常充足的。 西城学区划片政策一出来，单价20万一平的学区房，被全款一扫而光。 北京长远看好，现在是比较好的淘笋时机。 宜昌价格一直在跌，建议出手后置换一二线城市。
提问：房姐，现在水果湖步行街入个学区好，还是去外面买房投资，现在还没生宝宝，按计划3年后宝宝出生。水果湖步行街看到一套，还比较中意，又担心等到娃娃上学，规划都变了。纠结要不要直接投资一到两套算了
回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座
第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。
第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势作对抗，有点划不来。
第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。
第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。
不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。 很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其他教育偏弱的地方能快速提升了。
所以根据自己的需求，该买的就买。 如果孩子即将上学，可以考虑建大花园，但是只建议买小户型，低于市场价才入手，在附近租房住。 投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。 自用可以买，长持需谨慎。 结合你的情况，建议先投资1-2套潜力盘，经过一轮涨幅之后，再置换学区房。
提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。
按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。
提问：新人首问，房姐你好！我的情况是这样的，我是福建的，在武汉做餐饮生意。15年的时候在关山万科锦程买了一套135平的三房，首付50贷款140，当时是为了小孩上学买的。今年因为疫情，生意不是很理想，负债了四十万左右！6月份的时候有中介打来电话，问房子要不要卖，就想着卖掉置换一套一百平左右的小三房，这样压力也小些。所以就同意了，但是挂在网上一个多月，没什么动静，就两个客户来看房，中介又打电话来问我要不要降价卖，我就说算了不卖了，想等行情好些再卖。现在情况是，我家老二明年9月份又要上小学，我是想说等老二上了小学再来卖，换套小一点的。一三年那时行情好些年入五六十万，现在年入只有二十多万万，房贷每月7300，然后贷款利息各种开销，基本就没了。之前是想说卖了这套135的，换个当代安普顿小镇100左右的，就可以把各种贷款给清了，然后就还个少一点的房贷，人要轻松些。看了房姐的圈子，心里又有点不死心，请问我这种情况如何配置合理？当时也有考虑换到花山，但是那边中学不知道在哪上，安普顿的话就是华师附属托管，九年一贯制，要方便些。现在如果把房子卖了，把外债清掉还能剩150，如何安排？谢谢！
回答：你好，万科锦程是优质资产，未来潜力不错，建议继续持有，把房子的金融属性利用好，找渠道截断抵押融资，外债清掉之后，入手一套花山的上车盘，剩余子弹足够还贷款。 考虑到初中，可以入手一套光谷二小+光谷实验对口楼盘的小户型 挂个学位即可。 新学校升学率不好判断，建议孩子读书还是在光谷成熟板块。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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