文：银子
根据我国的相关报告，到2022年，我国的租房人数预计将超过2.4亿，到2020年，预计将再增加2000万人。由此可见，租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分。出租人和承租人的切身利益将受到国家的保护和重视。
如此庞大的租赁市场令房东和中介可乐坏了，他们近年来通过长租和短租的方式，这两类人群也确实赚了不少钱。只是他们从来没有赚得够的钱，赚得多了之后他们往往会想着赚得更多。所以，无论是房东还是中介，各自想出了自己的“小主意”。其中，最常见的“小主意”就是以各种理由涨租金，特别是那些地主有良好的住房资源，他们不担心房子租不出去，所于是隔三差五就会涨一次租金，这很是让租客们头疼。
而中介耍的“把戏”更大，他们经常用“长租短付”的方式来侵吞租金。中介让房客支付一两年的房租，然后他们把钱留在自己手里，然后他们按月付给房东。这样一来，中介既赚到了住房的差价，手里还会有大量的流动资金。然后中介拿了钱，继续租其他房子，做同样的事情。从表面上看，中介似乎并没有对房东和租客造成损害。但事实上，这其中蕴含着巨大的风险。
比如前段时间深圳有一家中介公司，向租客收取半年或一年的租金，然后每月支付给房东。后来他们存了一大笔房租，突然人去楼空。这时房东没有收到下个月的房租，只能要求房客退房，而房客已经交了一年的房租，不应该退房，这是中介任意收取房租差价风险的表现。因此，为了提供更好的安全租赁环境，各地开始出手了！
9月后，深圳、成都、西安等多个城市出台了以“租金监管”为主要内容的新政策。即设立专门的租金贷款监管账户，中介收取租金后接受资金的监管。这样一来，中介的“长租短付”把戏就不能玩了，资金经过专门账户监管后，他们就不能擅自挪用租金，不能拿这些租金去还债、去盲目扩张，更不能卷钱跑路。无论是对于租客还是对于房东，这都是一大利好。
与此同时，对房东也有很大的限制。9月初，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例》，预计明年开始实施。新政策进一步规范了租赁环境，包括“各城市定期发布不同区域的租赁指导价格”。有了这个租金指南，房东就不能再随心所欲地提高租金了，这对租户来说这又是一大利好！
另外，从近期一系列城市相继推出新的楼市调控政策看，国家仍然朝着房地产健康平稳发展方向，为每个人都能安居乐业的目标而努力奋斗，但法律体系是保证住宅的权利的基础。因此，从2021年1月1日起，中国将开始实施民法典中的新规定，重新制定与房屋租赁有关的条约，同时在合同法中废除现有房屋租赁的法律依据。
换个角度来说，从明年开始，房屋出租将按照新规来执行，涉及到出租人、租房人以及二手房东和房屋买等利益，总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。
设立居住权的房屋不能租
先来讲解下居住权，是用益物权的一种，指对他人房屋享有占有和使用的权利。而拥有居住权必须满足两个必要要求：①用纸质合同签订下来的居住权；②向登记机关申请居住权。如果房屋被设立有居住权，即使是出租人与租房人已经签订了租赁合同，这种情况下租赁合同将被视为无效。
可能不少人都没有遇到过这种情况，但是从明年开始，我国将对大量房屋设立居住权，也就是说，按照法律规定，这种房子将不允许出租出去，否则将扣除相应的违约金。
出租人发现房子被转租，应在6个月内提异议
现实生活中，有不少二手房东，为了赚取租金差价，没有经过出租人的同意下，将出租人原先的房子再转租给第三个人，这种情况下对于租房人来说不利，随时有可能被出租人赶出去的风险。国家为了保障出租人和租房人的合法利益，在明年新规中，规定承租人必须经过出租人同意，才能将房子转租出去，倘若未经过同意，应在6个月内及时提出异议，否则将视为同意转租。
租房人享有优先租赁权
对于租房人来说，除非是对居住特别不满意，大多数租房人都不愿意大费周章地换新的居住地，一来是搬起来比较麻烦；二是花费较多的费用。但在现实生活中，经常会发现这种事情，当租赁合同到期后，房东便会劝退租房人，令其重新找新的居住地，使租房人面临住房难的困境。
国家为了更好保障租房人的利益，在明年的新规中，新增了租房人享有优先租赁权。不过，值得注意的是，优先租赁权是在双方对房屋的价格达成一致的情况下，租房人才优先享有。
整体来看，国家根据出租人和租房人的实际情况，新增法律规定，目的也是为了保障双方的利益，更好地解决多数人在租房中遇到的麻烦问题，使出租人和租房人的利益受到法律的保护。
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