成都楼市现状：板块洼地正在消失，买这几个区域尤其注意

问：五哥你好！你觉得成都哪些区域属于城乡结合部，以后有暴击可能的？

回答：像之前的龙泉大面和现在天回大丰都是城乡结合部，大水灌溉，现在大面价格比较平稳，只有偶尔看到个别不错的项目。

问:新人首问。五哥你好，目前夫妻两人在四川3线城市上班，研究生学历，年收入到手20w。在成都万家湾有三室住房一套，市价200w，贷款60w; 在工作城市有三室一套， 市价120w，贷款20w。 双方父母在工作城市各有一套住房，合计160w。预计还可凑出60w子弹，现在打算再重新配置一下资产， 卖掉工作地一套房，将子弹调整到140-180w，然后有以下路径:

1、成都首付六成购买三室的二套房(有购房资格) ;

2、以全款方式在重庆购买一套三室房子(无户口) ;

3、还掉现有银行贷款，首付三成在深圳买一套小户型上车盘;

4、不还现有贷款，以gpgd方式在深圳购入三室楼盘?五哥觉得以上哪个最可行?或者有没有更优的方案推荐?

回答：你好，建议把工作城市的这套出手后，直接买深圳。全款抵押的方式，入手一套总价400- -500万 总价的上车盘，找垫资公司配合,全款买入，再做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。建议手里留足2-3年月供，同时优化租金收益。底仓放在深圳，未来可以考虑出手一套成都， 做裂变。

问:新人首次问帅气的五哥，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点，请问五哥圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议

第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去，您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢五哥!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。考虑投资可以看看大丰，三河场，犀浦。板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完，从大面到攀成钢到三圣乡，到金沙,到犀浦，到大丰,到温江的一个流程。可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提间:五哥你好，春节前在成龙泉驿看了下卧龙谷玖号的高层151平(55) ，当时头脑一热就定了，然后还交了三成首付78，开发商用分期全款的方式让我最迟能四月底再办理按揭，没有预留18个月的月供，目前名下郫都区一套83平两室，犀浦一个商铺。由于这次的疫情，回款会拖到明年，然后手头项目上半年也没收益，基本足够供.上月供的现金流。现在的问题是需不需要退房，重新选筹?或者有什么其他操作呢?购房资格打算通过把名下郫都区房产赠送给母亲(父母都是非成都本地户口)

回答：你好，龙泉驿是推荐的板块，方向没有问题。但是卧龙谷玖号是CEO盘，自住没有问题，投资回报率不如1W+刚需盘。如果能跟开发商申请更名，建议退掉重新选筹。建议把父母户口迁到成都，用老人票做接力贷买入。商贷一般只能贷款到65岁。但是子女做共同还款人，可以贷款到90岁。只上老人征信，不上子女征信。不浪费子女贷票。当下很多银行都停止了接力贷，仅仅中国银行，中信银行和售楼处合作接力贷的情况。

问：五哥你好！我现在成都华润24城有一套顶楼贷款房自住。在犀浦有一套老小区的大户型全款，但是在我父母名下。现在手上有30万准备投资。自己在私人企业上班，每年大概有30-40万的收入。妻子在家带娃娃。现在想投资房地产，不晓得怎么下手。我是郫都区户口，妻子户口在24城。

回答：每年大概有30-40万的收入，说明你比一般人挣得多，可以加大你的贷款金额。在征得父母同意后，用犀浦老小区的房子作抵押贷款，得到一笔低息资金。还清华润24城的房贷，你就有首套3成首付资格。剩下的钱加上30万，可以去买限购区挑选150平左右四房大平层，改善生活。成都房票宝贵，尽量不要考虑80平内小户型，浪费贷款资格和购房资格。30万现金不多，我见过太多人，拿去买公寓套牢的。