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成都楼市现状:板块洼地正在消失,买这几个区域尤其注意

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五哥聊房2020-11-25 11:00

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问:五哥你好!你觉得成都哪些区域属于城乡结合部,以后有暴击可能的?

回答:像之前的龙泉大面和现在天回大丰都是城乡结合部,大水灌溉,现在大面价格比较平稳,只有偶尔看到个别不错的项目。

问:新人首问。五哥你好,目前夫妻两人在四川3线城市上班,研究生学历,年收入到手20w。在成都万家湾有三室住房一套,市价200w,贷款60w; 在工作城市有三室一套, 市价120w,贷款20w。 双方父母在工作城市各有一套住房,合计160w。预计还可凑出60w子弹,现在打算再重新配置一下资产, 卖掉工作地一套房,将子弹调整到140-180w,然后有以下路径:

1、成都首付六成购买三室的二套房(有购房资格) ;

2、以全款方式在重庆购买一套三室房子(无户口) ;

3、还掉现有银行贷款,首付三成在深圳买一套小户型上车盘;

4、不还现有贷款,以gpgd方式在深圳购入三室楼盘?五哥觉得以上哪个最可行?或者有没有更优的方案推荐?

回答:你好,建议把工作城市的这套出手后,直接买深圳。全款抵押的方式,入手一套总价400- -500万 总价的上车盘,找垫资公司配合,全款买入,再做抵押,最多可以抵押7成,相当于首付3成。建议手里留足2-3年月供,同时优化租金收益。底仓放在深圳,未来可以考虑出手一套成都, 做裂变。

问:新人首次问帅气的五哥,我在成都新都区保利198公园有首套房,目前子弹75万,想在成都主城区买二套房,青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些,但是房子均价也要高一点,请问五哥圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议

第二个问题是,我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区,获得五城区和天府新区相互买房资格后),打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去,您认为这个思路是否可行,请赐教,谢谢五哥!

回答:你好,学区房不在我们的投资选项内,溢价比较多。但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。考虑投资可以看看大丰,三河场,犀浦。板块轮动是一轮行情全部走完,全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完,从大面到攀成钢到三圣乡,到金沙,到犀浦,到大丰,到温江的一个流程。可是单独限购的高新区,天府新区,实际上因为房票稀缺,玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带,中海锦江城附近吧。

提间:五哥你好,春节前在成龙泉驿看了下卧龙谷玖号的高层151平(55) ,当时头脑一热就定了,然后还交了三成首付78,开发商用分期全款的方式让我最迟能四月底再办理按揭,没有预留18个月的月供,目前名下郫都区一套83平两室,犀浦一个商铺。由于这次的疫情,回款会拖到明年,然后手头项目上半年也没收益,基本足够供.上月供的现金流。现在的问题是需不需要退房,重新选筹?或者有什么其他操作呢?购房资格打算通过把名下郫都区房产赠送给母亲(父母都是非成都本地户口)

回答:你好,龙泉驿是推荐的板块,方向没有问题。但是卧龙谷玖号是CEO盘,自住没有问题,投资回报率不如1W+刚需盘。如果能跟开发商申请更名,建议退掉重新选筹。建议把父母户口迁到成都,用老人票做接力贷买入。商贷一般只能贷款到65岁。但是子女做共同还款人,可以贷款到90岁。只上老人征信,不上子女征信。不浪费子女贷票。当下很多银行都停止了接力贷,仅仅中国银行,中信银行和售楼处合作接力贷的情况。

问:五哥你好!我现在成都华润24城有一套顶楼贷款房自住。在犀浦有一套老小区的大户型全款,但是在我父母名下。现在手上有30万准备投资。自己在私人企业上班,每年大概有30-40万的收入。妻子在家带娃娃。现在想投资房地产,不晓得怎么下手。我是郫都区户口,妻子户口在24城。

回答:每年大概有30-40万的收入,说明你比一般人挣得多,可以加大你的贷款金额。在征得父母同意后,用犀浦老小区的房子作抵押贷款,得到一笔低息资金。还清华润24城的房贷,你就有首套3成首付资格。剩下的钱加上30万,可以去买限购区挑选150平左右四房大平层,改善生活。成都房票宝贵,尽量不要考虑80平内小户型,浪费贷款资格和购房资格。30万现金不多,我见过太多人,拿去买公寓套牢的。

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