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房地产抵押权的效力是怎样的,抵押的效力有哪些问题?

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法妞问答2020-11-24 10:45

房地产抵押以抵押的标的物来区分,可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押;按担保的债权是否特定来区分,还可以分出最高额抵押。那么房地产抵押权的效力是怎样的,抵押的效力有哪些问题?

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房地产抵押权的效力是怎样的,抵押的效力有哪些问题?

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广西海岸律师事务所梁以基律师解答:

房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。

《民法典》第四百一十条:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。(《民法典》生效时间为2021年1月1日)

广西海岸律师事务所梁以基律师解析:

抵押的效力问题:

1、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

2、抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内,要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。

3、抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭了,抵押权也消灭了。

抵押权与保证的关系:

若在同一债权之上既存在抵押,又存在保证,即抵押加保证的担保,在债务人到期不能清偿债务时,是应由保证人清偿债务,还是应以抵押房地产拍卖变价来清偿债务?

同一债权上既有房地产抵押又有保证时,物的担保应优先于保证。债务人到期未履行债务时,抵押权人应先依法处分抵押房地产,从拍卖、变卖价款中优先清偿债权;若其价款不足以清偿债务时,保证人就剩余债务部分负清偿责任。

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