本月观点及政策汇总
“银十”各线城市逐渐降温：一线城市住宅市场供应量因9月集中供应导致10月大幅紧缩，市场成交热度下降，北上广深成交规模环比均有下跌，其中广州成交规模因9月大幅上涨环比下降得尤其明显，市场均价较低的广州成交占比减小导致总成交均价上浮；二线城市及三四线城市成交环比有小幅下滑，房企或为应对年底业绩加大促销力度。
10 月整体政策主导维稳：10月底住建部表态坚持房住不炒，保持房地产市场平稳发展；苏州、绍兴、无锡、徐州等长三角地区城市出台政策均规范新商品住宅市场，促进市场平稳运行，健康发展。
数据快报
一线城市住宅市场供应量因9月集中供应导致10月大幅紧缩，市场成交热度下降，北上广深成交规模环比均有下跌，其中广州成交规模因9月大幅上涨环比下降得尤其明显，市场均价较低的广州成交占比减小导致总成交均价上浮；二线城市及三四线城市成交环比有小幅下滑，房企或为应对年底业绩加大促销力度。
热点政策汇总
10月，各热点城市在前几个月调控新规的出台后，市场热度逐渐平稳，本月各地出台的各个政策重点在于规范市场行为，完善住房市场体系。
宏观房地产数据分析
截至10月，从房地产开发投资角度来看，全国投资增速持续回升，1-10月累计增速6.3%，增速回升步伐趋缓；从销售角度看，销售面积追平去年同期，销售额增速平稳攀升，累计增速5.8%；分地区来看，东部地区和西部地区投资和销售规模均回正，中部地区和东北地区商品房销售规模尚未追平去年同期。
一线城市商品住宅市场
一线城市商品住宅量价走势
10月一线城市住宅市场供应大幅下跌，由供应导致市场成交热度下降，北上广深成交规模环比均有下跌，其中广州成交规模因9月大幅上涨环比下降得尤其明显；成交均价小幅上涨，主要是由于均价较低的广州成交占比减小导致的。
典型城市商品住宅量价走势——北京
10月，北京供应缩量，环比跌幅近50%，成交小幅下跌，均价小幅上涨。1-10月累计成交量508.8万平米，同比下跌12%，在北京楼市政策逐步收紧及和三道红线的影响下，一定程度上的限制了房企融资规模及拿地扩张速度，从10月开始的第四季度房企将积极促销抢收回款，减少库存量，维持合理供应，进而对成交产生一定带动作用。
典型城市商品住宅量价走势——广州
广州商品住宅因疫情影响导致房企供应延后，8、9月集中大量供应，10月供应大幅减小，高位回落，成交量环比下降至113.74万平米，但10月整体供应成交高于往年同期，成交同比增长22%，均价小幅上涨。因年底业绩目标和三道红线融资压力，房企在未来两月会基于库存量考虑进一步增加供应，推动成交量。
一线城市商品住宅库存量及去化周期
一线城市中各城市库存较上月都有小幅下降，成交量走高，去化周期集体下降；深圳、上海、广州去化周期保持较低水平，库存基本处于合理范围；北京住宅市场长期供大于求，库存压力较大，本月去化周期有小幅下降，但依然达到15个月。
二线城市商品住宅市场
二线城市商品住宅量价走势
二线市场成交热度有所回调，本月供应量因9月应对传统“金九银十”集中供应后，大幅缩减，仅占上月的53%；成交规模小幅下滑，成交面积为1847.85万平米，环比下滑5.9%。其中，重庆、武汉、南京这类强二线城市10月市场成交表现出色，成都、南宁受供应影响成交下跌明显。
典型城市商品住宅量价走势——重庆
10月，重庆在融创、恒大、富力等房企集中推盘、促销的市场环境下，“银十”意外超过“金九”，成交量上涨27.2%，为203.37万平米。商品房供应量为237.27万平米，传统来说年底供应量会明显减少，但随着10月成交量的大幅度增长，开发商或将加大供应力度带动成交量完成年底业绩。
典型城市商品住宅量价走势——成都
10月成都商品住宅供应短期调整，成交量同时下降，环比下降54.9%，为87.33万平米，同比下降24.9%。成交结构中，和9月表现类似，主要集中在城南区域（高新区）、双流区；市场均价小幅回落，成交均价为16055.03元/平米。2020年1-10月，成都商品住宅价格呈现较为平稳的发展趋势，供应成交均向郊区转移。
二线城市商品住宅库存量及去化周期
10月二线城市中，大连、厦门、青岛库存增长较明显，而长沙库存大幅下降，其他城市库存波动较小；大部分城市住宅库存和去化周期处在合理区间内,大连、天津、沈阳、西安、济南、青岛去化周期过长，在15个月以上，存在一定库存压力。
三四线城市商品住宅市场
三、四线城市商品住宅成交走势
10月，同策研究院监测的16座三四线城市成交量小幅下滑，“金九银十”效果未能显现；各城市中，东莞、佛山、惠州、温州等城市成交面积虽有小幅下降，但表现相对出色；而昆山、太仓、锦州、泸州等城市市场成交动力不足。
典型城市商品住宅成交走势——东莞
10月东莞供应成交小幅下滑，但依然维持高位，延续了9月热度。成交主要集中在热点且供应充足的区域，例如松山湖片区的寮步和大岭山。在政策不变的前提下，11-12月成交形势依旧可以保持较好。不过，截至10月底，东莞个贷率达到90.61%，已超出85%的流动性预警警戒线，为缓解流动性紧张，需要及时收缩放贷规模。
典型城市商品住宅成交走势——烟台
烟台市场10月成交表现与9月持平，供应量大幅下跌，使得市场长期的供大于求现象没有继续扩大，20年1-10月累计成交量为285.51，同比下降20%，市场活跃度较低，库存压力依旧存在。
三、四线城市商品住宅库存量走势
三四线城市中，大部分城市存量去化周期在15个月以下，处于合理范围，仅太仓、烟台、常熟去化周期较长，存在较大库存压力；多个城市本月库存小幅增加，去化周期拉长，主要是由于10月成交量环比下跌。
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