素材来源：黄埔观察
易居研究院11月11日发布的《2020年三季度10大国际都市房价报告》显示：
2020年三季度，纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海这全球10大都市的房价指数为151.4，与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨了69.9%。
国际大都市房价持续性的上涨是大势所趋，我国根本不是特例。假如北上广深几个一线城市的房价十年都没有上涨，那才是灾难性的后果。
而且，今年由于受到疫情影响，全球货币大放水，这10大国际都市的房价都出现了明显的涨幅。说明在全球超低利率和流动性过剩的影响下，大都市的房产仍然是最受欢迎的资产之一。
01
开启剧烈分化的十年
2010年之前，属于房地产市场化的十年。所有城市都没有限购政策，房子随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。
2010年之后，则是房地产货币化的十年。这十年间，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产逐渐金融化。个人、开发商、商业银行、地方政府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。
2020年之后，房地产将是剧烈分化的十年。失去了炒作的土壤，政策的理性回归，对过去管控失误的总结，以及抑制楼市泡沫和维护金融稳定的需要，调控政策将长期存在。
那么，各城市的楼市行情将会严格根据城市的人口增量、资金增量、产业增量开始剧烈分化。
02
只靠本地的楼市不健康
一个只靠本地人构成的楼市，是不健康的楼市。只有持续依靠外地人来推动的楼市，才是蒸蒸日上的楼市。
因为出生率在持续降低，所有城市都在走向老龄化。本地人的改善迟早会终结，本地人的投资需求不可能无限扩张。只有持续涌入的外地人，才能一步步地推高房价。
说的露骨一点，楼市就是不断忽悠外地人来接盘的一个击鼓传花的游戏。没有后来人，花怎么传的下去？
所以，各大城市都在毫无下限地抢夺人才以及人口，这才是根源所在！
通常而言，判断一座城市明年有没有行情，房价会不会涨，有个技巧，就是看今年春节前这个城市新房和二手房成交量有没有翘尾，也就是说有没有反常的增大。
假如有，那么春节之后，这种行情就会继续延续下去，形成比较火热的小阳春，如果小阳春管控不当，就会继续火热下去。
假如没有翘尾，那就要看明年的政策是否会有所宽松了。
03
不能为了上车而上车
几乎所有刚需买家都听过这句劝告：“没有100分的房子，抓紧上车才是关键。”这句话没错，但前提是如何准确理解，而不是简单粗暴认为预算范围内就必须“趁早买”。
首先，买什么样的房？要对房子的各维度进行重要性排序，不能要求面面俱到，但也千万不要无原则地委曲求全。相反，无法满足核心需求，其他加分项再高也没用。
其次，怎么样算上车？在选中了相对合适的房子后，尽可能在承受范围内调度资金，踮起脚来上车，而不是削足适履，在预算面前不断地退步，最后为了上车而上车。
为了上车而上车，极可能买到既不适合自住，又涨不赢大市的房子。既牺牲了珍贵的首套首贷资格，又无法在未来换房时帮上忙，还白白搭上了时间和机会成本。
目前在广州买套一手房，算上交楼时间和拿证后限售，持有周期基本在5年起步，而大部分人换房都是“差换好、远换近”，这种换房路径下，5年后才换房，手头的房子大概率大幅跑输要换的房子。
假设手头的房子涨了100万，但要换的房子涨了200万，卖一买一，不算其他成本，还倒亏100万。但如果当初沉得住气，等2年再一步到位买后来要换的房子，就算涨了80万（折算到首付只多24万），那也比卖一买一少亏20万。
这还只是保守估计，如果考虑上人性，大部分人在拥有一套房后，就会说服自己将就，尽可能地拖延换房的节点，直到紧迫的需求（二胎小换大、上学要学位）摆在眼前才去匆忙执行，很难真的踩对节点，而且拖得越久，价差越大，成本越高。
04
一线楼市没有天花板
今年以来，广州热门板块房价纷纷复苏，东部更是屡屡刷新大众认知，科学城二手破5字头，天河楼面地价5.1万/平。
在牛市 面前大家发现，反而是原本卖得最贵的房子涨得最快，单价5万的房子涨到6万，往往比单价2万的房子涨到3万容易，楼市没有天花板。
为什么会这样？因为买单价2万房子的人，比买单价5万房子的人，对价格更敏感，而决定房价有多少上升空间，有时候取决了接盘人对价格的接受水平。
因此如果想通过先上车降低换房难度，必须从升值能力强的地段换到升值能力弱的地段，否则不如等一等。
当年萝岗区府旁的新福港鼎峰，开盘1.8万/平，比旁边的保利罗兰国际高出5千/平，如今新福港鼎峰二手成交价去到5.4万/平，而保利罗兰国际还没破4字头，价差拉大到1.5万/平。
因此，在首次置业时，应该尽可能用好杠杆，在能力范围内买最贵，不要贪便宜上车，必要时适当地等一等，取各方均衡，更能让买房的效益最大化。
不想在换房时陷入被动，上车时一定要想清楚，但所谓的想清楚，不是犹豫不决，而是把人生规划、个人偏好、换房路径和机会成本都纳入考量，摆脱穷人思维，上到车，也上好车。