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一记惊雷!刚刚扬州楼市4大内情曝光!买房人要警惕了!

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扬州房产观察 2020-11-23 21:35

今年楼市的翻脸速度,绝对是近十年以来最快的!

年初,疫情缘故不少城市上演秒宣到秒撤的速度与激情,希望借助疫情来冲破调控的枷锁。

年中,楼市翻脸比翻书还快,从上半年的宽松立马变成了收紧,足以彻底让你领悟什么叫做“房住不炒”。

现在进入年底,大家也越来越看不懂扬州楼市。一边是集中领证、开盘,一边是楼盘优惠层出不穷。

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不少买房人空有一口袋资金,准备上车买房,却找不到合适的楼盘,看遍全城更是扎心不已。不得不说,当下的扬州楼市正在面临以下4大痛点:

痛点一:房价攀升!刚需族买房进退两难,房价1.3万/㎡以下楼盘只有15家。

痛点二:库存不断增加!扬州新房库存供大于求,去化周期进一步延长。

痛点三:冰火两重天!一边是新房优惠花样百出,另一边土拍市场火热,11月待拍的32幅地块全部不设最高限价。

痛点四:年底扬州多家银行额度紧张,分银行明年1月才能放款。

1、进退两难!扬州房价1.3万/㎡以下楼盘只有15家,刚需一族被吓退

以前瞧不起的区域或者楼盘,如今已经高攀不起,这是不少扬州人的真实写照。

放眼扬州,随着市区核心板块土地供应的减少,摆在买房人眼前的是,一方面门槛太高、另一方面房源太少,选择空间有限。

这也使得不少买房人只能将目光转向外围区域,那么必然房源也会随之减少。再加上扬州整体房价的上涨,偏远区域总价低的新房也已经处于消失的边缘。

据不完全统计,目前扬州1.3万/㎡以下的楼盘,只有15家,可以说是扬州刚需的最后阵营。

具体来看,主城核心区1.3万/㎡以下的楼盘已经销声匿迹,目前主要分散在南区、北区、江都区以及一些乡镇地区。

另外,现在扬州热门区域楼盘价格普遍都在1.5-2万/㎡之间,也还有不少地在等着拍卖,地价微涨是必然,另外连淮扬镇高铁下个月就会开通,所以目前扬州刚需阵营也已经逐渐在向1.5万+/㎡迈进。

诚然,现在的扬州房价,对于刚需已经很不友好。选择范围太少,且房子总价也逐年升高,足以吓退一波刚需。

2、库存不断增加!扬州新房库存达供大于求,去化周期进一步延长

要评价今年的扬州楼市,那真的是忙且眼花缭乱!就像双十一是一场社交电商的狂欢,消费大众的钱包狂欢!

今年扬州各大房企营销动作不断,上半年土拍拍的一团火热,到下半年又是各种疯狂供应,又是开盘潮,又是降价潮……

很热闹,声音也很大,但是数据却从不说谎!

库存这个指标,可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是,库存量缩水,购房者选择就少了;库存量攀升,就成了买方市场。

如你所见,扬州的新房量真的越来越多了。

尤其今年“金九银十”期间,扬州商品住宅新增供应量高达7616套,合计89.14万㎡,创下2019年9月以来新高;

而最近大批的纯新盘仍在涌入市场,几乎每个区域至少都是两三家竞争楼盘,前后脚公开售楼处、开盘,关键营销节点,层出不穷。

然而,综合来看,供应数总体在上升,成交却在逐步走下坡路。

一边是不断增加的库存,另一边却是并没有完全跟上的成交量,将整个去化周期进一步拉长。况且,开发商们的竞争对手,不仅仅是其他新房,还有成千上万的二手房。

这也正是开发商所着急的,库存饱和过剩也不得不让一众楼盘开始打折降价吸引买房人,其中不乏没开盘就有优惠的楼盘。

3、冰火两重天!一边新房优惠花样百出,一边土拍市场持续火热

纵观当下扬州楼市,新房市场两极分化的趋势愈发明显。有楼盘强势输出,单月狂卖200多套,去化近9成;也有楼盘去化艰难,已经开始降价促销。

甚至有不少楼盘都守不住备案价了,不惜9折、8折卖房,一套降价四五十万的都出现了,特价房,买房送车位,工抵房、首付分期......各大开发商使出的促销手段花样百出。

而另一边,土地市场不断升温,楼面价屡创新高。

今年,扬州已经完成了3场大规模土拍,市区内总共出让土地23幅,成交总额约192.03亿。

不仅是挂地节奏十分凶猛,房企也是卯足了劲带马甲拼刺刀,近百轮争抢、破中止价成为正常操作。

7月,东北区GZ198地块经过63轮报价,34秒触顶最高限价进入摇号期!最终被金辉霸气拿下,成交楼面地价8957元/㎡!

同场土拍中,扬州首个不限价地块——主城东区GZ210地块,经过306轮激烈角逐,最终以成交楼面地价14250元/㎡被南京安居竞得!扬州首个万元地诞生!

9月,同样是主城东区,GZ215地块经348轮报价,仅31秒就到达最高限价进入摇号期,最终被金地成功斩获,成交楼面地价12007元/㎡

......截至目前,今年扬州已经成功出让8块楼面价超8000元/m地块,其中包括两幅万元地,高价地正在逐渐占领市场。

要知道,这还仅仅是个开始。11月26日,扬州还有一场大型土拍,此次土拍扬州一口气挂牌32幅地块,最高楼面价从之前的12000元/m调整至不限价,价高者得!

其中,西区新城GZ230地块的起拍楼面地价就高达8000元/㎡,直接让区域天花板变垫脚石!

未来,随着这些重磅地块成功出让,扬州房价也将迎来大洗牌!

4、扬州多家银行额度紧张,放款时间最长已到明年

临近年底,有报道称,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

此外,部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张,已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务,以腾挪房贷额度。

据悉,最近已经有多个城市房贷利率提升,而且上调了二套房贷款首付比例;部分银行由于额度不足,减缓了放款速度,个别银行甚至停掉了房贷业务。

那么当前,扬州房贷市场情况如何?根据最新房贷利率调查显示:11月份扬州的整体房贷利率较于上月基本处于平衡状态。

注:具体执行利率要依据客户自身情况而定,有需要办理房贷的粉丝们建议具体情况到银行咨询。因为根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同,各家银行房贷利率和房贷周期情况也会有所不同。

但是,很多银行工作人员均表示,现在额度紧张,资金周转比较缓慢。放款时间或延长至明年1月份。

需要注意的是,虽然目前利率已至低点,是贷款买房的好时机,但是年末资金会越来越紧张,今年想要贷款的朋友得抓紧时间了。

今天的楼市,同样充满着机遇和冒险,大几百万甚至上千万的资金,放在不同片区和楼盘,一年能轻松差出十个点的涨幅。

买房人要跟着时代的脚步走,不能盲目下手,如果有标准的话,下面几点建议可参考。

1、看板块。主城区发展饱和,爆发力度不会非常强;选择新区,如果不是政府所在地,不是产业之地,那一定要擦亮眼睛,研究好规划,否则容易被套牢;

2、看土拍热度。如果一个板块热度高,地价飞涨,一来说明开发商预期较高,二来说明未来房价上涨存在一定空间;

3、看配套。学区、地铁、环境是买房需要考虑的重要配套;

4、看政策。“房住不炒”是主基调,房价有一定的浮动空间,但仍被牢牢控制住,绝不会失控。

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