中国楼市，正在进入板块轮动或者此消彼长的模式。简单说来，就是交替上涨。上半年，以深圳、东莞为代表的珠三角一片火热，下半年随着两个城市相继出大招，而暂告一个段落。
随后，上海在下半年便开始一路回暖，截止到目前，上海楼市甚至可以用火热来形容。
根据界面新闻爆料，昨天，上海一个新房项目“首创禧瑞荟”二期获批认筹，由于担心人太过火爆，启动了首套房150万元、二套房300万元的“冻资”，来筛选客户。
戏剧性的是，该楼盘去年认筹一期的时候，因为当时周边没有地铁，学区也未定，户型也没有吸睛之处，导致一期滞销，去化率只有40%。
真是彼一时此一时，如今二期开盘，居然动用了“冻资”手段，敢这么做，说明楼盘现在不缺客户。
无独有偶，位于浦东唐镇板块的新盘浦发檀府，最后一批房源预计11月底开启认筹，给出的条件也包含了“首套房认筹金100万、200万银行资产冻结证明；二套房客户认筹金100万，400万银行资产冻结证明”的要求。
这都是上海楼市回暖给开发商的底气。数据显示，上海楼市在沉寂了两年之后，于今年下半年开始回暖，尤其是在金九银十阶段。
9月底上海明确了复旦大学、上海交通大学、华东师范大学和同济大学的毕业生可直接落户上海后，更加快了回暖速度。
易居研究院数据显示，9月上海新建商品住宅成交面积达到110.9万平方（创三年来新高），同比大涨40.5%、环比增长13.9%。
据上海中原地产数据显示，“十一黄金周”期间（10月1日-8日），上海新建商品住宅成交面积达13.1万平方米，而去年国庆长假新房成交面积还不到1万平方米，上海楼市表现活跃。
二手房方面，世联统计数据显示，从下半年开始，成交量都在逐月明显走高，在九、十月份达到一个沸点，并全面超越去年。
下半年上海楼市回暖，有诸多因素。
第一，与大环境的带动有关。
上半年，在数百个城市或直接或间接放松调控，外加货币宽松的背景下，绝大多数中心城市的楼市纷纷回暖。其中典型代表有深圳、东莞、宁波、杭州、成都、南京、无锡等。
第二，以深圳为代表的城市开启更强力度调控，板块轮到到了上海。
7月15日，火热的深圳在住建部造访之后，发布了堪称史上最强调控的楼市政策，一个月后东莞也跟进了，之后宁波、杭州、无锡、成都、沈阳的数十个城市跟进。
随着这些热点城市调控升级，沉寂已久的上海开始躁动，接过了楼市的火把。
第三，各种利好加持。
上海已经是国内定位最高的城市，作为中国经济、金融、航运、贸易等中心，这里从来不缺政策加持。
今年又有第三届进博会和浦东新区三十年庆祝大会加持，上海在落户政策稍微松动的背景下，迎来了放量。
房价方面，虽然成交量在调控下沉寂了两年，直到今年下半年才开始回暖，但是房价却一路上涨，从未回头。
华夏时报披露，从国家统计局公布的房价数据不难看出，2020年上海新房价格除2月份环比上涨持平外，房价已连续增长8个月。
上海冰山成交指数统计，上海2020年1月新建商品住宅成交价为49718元/平米，9月成交价为54979元/平米，年内累计上涨10.6%。
上海楼市告诉我们一个道理，这种不缺人口增量（这几年增速缓慢甚至下降，是设置人口天花板的结果），不缺政策加持，不缺利好，不缺经济活力的高级别城市，成交量会受限购影响较大，但房价趋势难以改变，依旧易涨难跌。
北京、深圳也是一样。
坊间虽然报道了很多关于北京楼市下跌的消息，但北京真实的房价相当牢固，并未发生实质性下跌。至多是由于需要树立模仿，这几年北京房价进入了横盘模式。
深圳则和上海一样，房价一路向上。由于深圳没有设置人口天花板，每年人口增量在50万左右，又有不亚于上海的政策利好加持，导致其在调控期间，还多次领涨全国。
即便7月15日出台了史上最强调控的背景下，深圳的楼市也只是放缓了成交量，房价依旧不改上涨势头。
国家统计局最新发布的10月70个大中城市新房、二手房数据显示，深圳二手房环比上涨0.9%，领跑全国。
所以说，楼市调控，只对人口和经济基本面不好的城市，才有效果。
对于人口增量显著，经济向好的城市，至多是压制需求，降低上涨速度，即便引发了微跌，也不会改变长期上涨趋势。这就造成了一个矛盾，人口流失、经济不景气的地方，又没必要进行调控。而遭遇调控的城市，往往又改变不了房价上涨趋势。
君不见，本轮大调控以来，绝大多数中心城市的房价上涨势头都没有改变，个别北方城市如天津、郑州、济南等城市，虽然阴跌，但也只是隔靴搔痒，跌幅并不大。
结合以上可以得出的一个结论是：
人口增量显著、经济表现活跃的高级别城市，刚需上车要趁早，因为房价只会越来越高。
对于长线投资客来说，中心城市的优质房产，依然是最理想的投资标的，尽管在调控背景下，没法靠它一夜致富，但长期来看，房价上涨的确定性最大。