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房产持有成本上升?央行行长提议,财政部表态,该提高直接税了

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小满说房 2020-11-22 23:23

近日,在中国人民银行在其官网开设的“央行研究”专栏中,首期刊登了央行行长易纲发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文。

这份论文蓝白跟大家分析过,每隔10年左右,他都会撰写一篇有关中国金融资产结构演进的学术论文, 这篇文章,相当于12年来易行长第一次针对“金融资产结构”进行专业解读。

其中提到了“房地产与金融资产之间存在对偶关系”,由于老百姓持续按揭买房,房企贷款拿地,伴随着“自我强化机制”,风险在向银行和地方集中。

因此,易行长提议:完善地方税制,提高直接税占比,才能摆脱土地财政的依赖。

问题在于:怎么完善地方税制?

答案其实也很简单:房产税。

首先,要搞清楚一个问题:直接税和间接税,区别在哪?

税负不能转嫁,而由纳税人直接负担的税收,就叫“直接税”,如所得税、遗产税、房产税等。

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像营业税、消费税、增值税、关税等,通过提高商品售价或劳务价格等办法转嫁出去,最终由消费者负担,这叫间接税。

显然,我们的地方税制依然是以“间接税”为主,在地方财政体系中,这部分收入都属于“一般公共预算”的范畴。

但是,一般公共预算大部分都用来“转移支付”,对一个修路、建新城区、建公共设施、建学校医院、完善基础设施的城市来说,这点钱是不够的。

因此,土地出让收入,就成了各个城市赖以扩张的重要收入来源,申万研报的数据显示,在2019年,卖地收入占政府性基金预算比例达到了85.8%,在2020上半年,这个比例已经达到了89%。

想打破经济发展对房地产的依赖,只有扩大税收收入,做大“蛋糕”,提高直接税占比,就是最好的办法,而房产税就是直接税的“重中之重”。

任泽平曾总结:中国住房税收体系重交易、轻保有,住房持有成本几乎为0。

持有环节2项税收房产税、城镇土地使用税均对个人非营业住房免征;交易环节3大主要税种是契税、增值税和个人所得税,均对长期持有和刚性需求设置减征条件。

轻保有环节征税,财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战,从这个角度来看,出台真正意义上的房产税,既能增加财政收入,又能打击投机,遏制房价快速上涨。

这就是易行长该篇论文的背景,无独有偶,最近财政部部长也就这个问题作出了明确表态。

11月中旬,财政部部长发表了一篇《建立现代财税体制》的文章,对于房地产税的表述,文章指出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

据了解,按照既定的时间表,2018年3月至2023年3月,房产税将会正式落地,也就是说,3年时间内,我们大概率会看到这个税种,提高房产的持有成本。

财政部科学研究所原所长贾康表示,目前房地产税立法处于“停滞”期,管理部门最新的表述是“稳妥推进房地产税立法”,强调“稳”、“妥”,不再表述为前两年的“加快房地产税立法”及“稳步推进”该项立法了。

但是,从国际经验来看,房产税的推进是迟早的事。

根据OECD(经济合作与发展组织)的统计,OECD国家的房产税占GDP比重近些年是逐年增加,特别是法国和英国,在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%。

在美国,房产税占美国公立学校教育经费的45-50%,房产税较高的地区,公立学校教育水平也通常更优。

目前,我国的房产税对占总量80%以上的个人住宅免征,税基狭窄,对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。

具体该怎么征呢?

这个问题目前并没有定论,此前有专家认为,存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,因城施策是大概率事件,假设人均免征面积为40平米,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2018全国卖地收入的15%。

如果按照专家的设想,人均40平米的免征额度,既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求,又是投机炒房的一条红线,年均1%的税率大部分人都可以接受。

不管征收方式如何,至少央行行长和财政部部长的表态,让我们看到了希望,对房地产市场来说,极具信号意义。

事实上,除了央行和财政部的提议,今年4月份,住建部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,推进全国一张网建设,也给市场带来了很大的“想象空间”。

《意见》要求,建立健全楼盘数据。市、县住房和城乡建设部门应按规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。

楼盘表是房屋信息基础数据库,是实施房屋交易合同网签备案,开展房屋交易、使用和安全管理的基础。楼盘表应包含房屋坐落、房屋编码等房屋基础数据。

请注意:在推进全国一张网建设中,《意见》提到各地应当建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系,为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据。

关键的问题在于:房产税之所以难实施,就是因为我国的住房联网系统还不完善,虽然每个人名下的房子都很清晰,但不少人利用假离婚、代持等各种手段规避,很多开发商和中介还有更名卖号的行为,尤其是部分投机客利用网签备案的时间差做“并发贷款买房”,错综复杂的市场环境下,只有先把房屋登记的情况给摸清,才能顺利实施房产税。

建立全国房产“一张网”,加上第七次人口普查,还有央行、财政部、住建部的诸多准备措施,房产持有成本上升,摆脱土地财政的路径依赖,将是未来几年楼市的“主基调”。

没人知道这一天会在何时到来,唯一肯定的是:房产税可能会迟到,但绝不会缺席。

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