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暴击!苏州买房人正面临这4大痛点,看完泪奔

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小贝精选2020-11-22 22:12

今年楼市的翻脸速度,绝对是近十年以来最快的!

年初,疫情缘故不少城市上演秒宣到秒撤的速度与激情,希望借助疫情来冲破调控的枷锁。年中,楼市翻脸比翻书还快,从上半年的宽松立马变成了收紧。

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足以彻底让你领悟什么叫做“房住不炒”。

现在进入年底,大家也越来越看不懂苏州楼市。一边是集中领证、开盘,一边是楼盘优惠层出不穷。

不少买房人空有一口袋资金,准备上车买房,却找不到合适的楼盘,看遍全城更是扎心不已。不得不说,当下的苏州买房人正在面临以下三大痛点:

痛点一:房价攀升!刚需族买房进退两难,房价1.5万/㎡以下楼盘只有15家。

痛点二:史上最大库存!苏州新房库存达到6.2万套,供远大于求,去化周期进一步延长。

痛点三:冰火两重天!一边是直降百万楼盘优惠层出不穷,另一边土拍市场火热,已拍出64块宅地,供地计划完成70%

痛点四:房贷利率连降11月!年底苏州多家银行额度紧张,部分银行明年1月才能放款。

1、进退两难!苏州房价1.5万/㎡以下楼盘只有15家,刚需一族被吓退

以前瞧不起的区域或者楼盘,如今已经高攀不起,这是不少苏州人的真实写照。

放眼苏州,随着市区土地供应的减少,摆在买房人眼前的是,一方面门槛太高、另一方面房源太少,选择空间有限。

这也使得不少买房人只能将目光转向外围区域,那么必然房源也会随之减少。再加上苏州整体房价的上涨,偏远区域总价低的新房也已经处于消失的边缘。

据不完全统计,目前苏州1.5万/㎡以下的楼盘,只有15家,再加上太湖度假区等区域,这已经是苏州刚需的最后阵营。

具体来看,市区1.5万/㎡以下的楼盘已经销声匿迹,目前主要分散在吴江汾湖、平望一带,其中信创上坤望湖四季则是唯一一个纯新盘,周边均价13500元/㎡。

项目距离距离吴江南高铁站仅约10公里车程,项目出门约300米即可至江城大道,快速抵达太湖新城,未来更有轻轨S6号线,将于项目所在的平西新城设立站点,连接吴中区。

售楼处和样板间均已开放,正在火热预约中。

另外,现在吴中区太湖度假区普遍楼盘价格都在1.7-2万/㎡之间,也还有不少地在等着拍卖,地价微涨是必然,另外轨交5号线明年6月就会开通。

所以目前苏州刚需阵营也已经在向2万+/㎡迈进,刚需一族应该尽早把目光盯紧这里。

交通上面,目前主要依赖自驾,周边有环太湖大道、孙武路、子胥快速路等主干道,可快速抵达中环。

5号线开通以后届时板块通勤便利度会有所提升。板块内阅湖山雅苑、绿城明月江南也即将要入市。

诚然,现在的苏州房价,对于刚需已经很不友好。选择范围太少,且房子总价也逐年升高,足以吓退一波刚需。

2、史上最大库存!苏州新房累计6.2万套,去化周期大幅扩大

要评价今年的苏州楼市,那真的是忙且眼花缭乱!就像双十一是一场社交电商的狂欢,消费大众的钱包狂欢!

今年苏州楼市各大房企营销动作不断,上半年土拍拍的一团火热,到下半年又是各种疯狂供应,又是开盘潮,又是降价潮……

很热闹,声音也很大,但是数据却从不说谎!

库存这个指标,可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是,库存量缩水,购房者选择就少了;库存量攀升,就成了买方市场。

我今天再次搜了一下苏州新房库存,数量已经增至6.2万套!要知道此前我在统计时还在5万套左右,这样的库存数量已经创下了近5年的新高。

按照近12个月市场库存消化的速度计算,苏州现有的住宅库存需要消化13.4个月的时间,楼市库存高于正常去化水平,压力不可谓不小!

这也正是开发商所着急的,库存饱和过剩也不得不让一众楼盘开始打折降价吸引买房人,其中不乏没开盘就有优惠的楼盘。

3、冰火两重天!一边土拍市场持续火热,一边新房优惠花样百出

截至目前,苏州13号公告已经挂出,两块住宅用地将在12月11日正式开拍。此前拍出的64块住宅用地,相较于年前的供地计划已经完成70%。

图源:克尔瑞苏州

今年苏州不仅是挂地节奏十分凶猛,房企也是卯足了劲带马甲拼刺刀,近百轮争抢、破中止价成为正常操作。

以胜浦举例,这本是园区一个几乎快被“遗忘”的地方,由于今年接连好几场土拍,又将ta拉回了大家的视线。

现在,包括恒泰双地块在内,辉映时代和嘉樾时代在售和待入市的多达10个。胜浦也从此迈入了3万大关。

但是土拍、新盘密集供应的同时,苏州开发商也因高库存有了巨大压力。受上半年疫情影响,不少房企将任务压在了下半年,特别是进入第四季度后,开发商回款压力巨大。

与开盘潮相呼应的是,苏州各大开发商五花八门的促销方式层出不穷。

据不完全统计,苏州已经有超过70%的新盘守不住备案价了,9折、8折卖房,一套降价100万的都出现了,特价房,买房送车位,工抵房、首付分期,社保可等......



这就是现在苏州楼市市场的真实现状,分化加剧越来越明显。但随着今年落户政策大调整,越来越多的人还是看好苏州,纷纷选择苏州落户就是有力证据。

所以,去库存也仅仅是个时间问题。

4、房贷连降!苏州多家银行额度紧张,放款时间最长已到明年

根据最新房贷利率调查显示:11月份苏州的整体房贷利率较于上月基本处于平衡状态。

并且首套首贷利率全部在5.2%-5.3%之间,部分银行较上月再次下降5-10bp!

注:具体执行利率要依据客户自身情况而定,有需要办理房贷的粉丝们建议具体情况到银行咨询。因为根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同,各家银行房贷利率和房贷周期情况也会有所不同。

但是,很多银行工作人员均表示,现在额度紧张,资金周转比较缓慢。放款时间或延长至明年1月份。

需要注意的是,虽然目前利率已至低点,是贷款买房的好时机,但是年末资金会越来越紧张,今年想要贷款的朋友得抓紧时间了。

今天的楼市,同样充满着机遇和冒险,大几百万甚至上千万的资金,放在不同片区和楼盘,一年能轻松差出十个点的涨幅。

买房人要跟着时代的脚步走,不能盲目下手,如果有标准的话,下面几点建议可参考。

1、看板块。主城区发展饱和,爆发力度不会非常强;选择新区,如果不是政府所在地,不是产业之地,那一定要擦亮眼睛,研究好规划,否则容易被套牢;

2、看土拍热度。如果一个板块热度高,地价飞涨,一来说明开发商预期较高,二来说明未来房价上涨存在一定空间;

3、看配套。学区、地铁、环境是买房需要考虑的重要配套;

4、看政策。“房住不炒”是主基调,房价有一定的浮动空间,但仍被牢牢控制住,绝不会失控。

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