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震惊!无锡地房比已超80%?!开发商到底如何盈利

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辛集之全媒体 2020-11-22 11:20

今年以来虽然经历了疫情的打击,无锡楼市特别是土地市场依旧火热,加上疫情缓解后,无锡楼市更是热情高涨,不管是新房还是二手房价依然呈现不断上升趋势。

土地市场更是从3月以来源源不断为各大开发商们输送“原料”,今年以来至今,无锡市共出让了45幅涉住地块,而在接下来的最后一个月,还将出让9幅地块,也就是说今年无锡共将出让54幅涉住用地,比2019年多了17幅。而且到现在为止,还没有出现流拍地块,最后一个季度更是推地高峰期,供应量明显增加。

小诸葛根据无锡近一年来的土拍记录,整理出一份关于2020年成交土地超15%溢价率的排名,且调查了各地块目前地房比。

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到目前为止,今年无锡土拍溢价最高的为7月29日成交的梁溪黄巷热电厂地块,由长城置业以17246元/㎡的楼面价竞得,溢价率达45.36%。据了解,该地块与连元街小学惠山分校仅一墙之隔,因此土地价格自然是水涨船高。

而从地块周边房价看,绿地西水晶舍目前均价约为21000元/㎡,恒大悦珑湾均价约为23000元/㎡,房地差仅有3754元/㎡,地房比高达82%!

不难发现溢价率排在前5位的地块都集中在6、7月份,其中6月份因为有两次土拍,且一共出让了12幅地块,所以溢价率前5的地块有4幅都是6月份成交的。

所谓地房比,是地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价对比,这个数据可以体现出地块建成销售后利润的高低。大多数人只关注地块成交后楼面价可以看出后期的售价基本是楼面价的一倍,但实际上,无锡其实还是有较多地块成交后,后期并不能达到预计的售价,主要原因还是与周边在售新房或者次新房的价格差距较大,简单来说就是:卖不上价

因此,地房比越高,说明后期该地块的利润压力越大,除了梁溪区黄巷地块外,还有多幅地块的地房比都超过了70%,另外像不限价的滨湖区郁巷地块,当时由三盛置业拍下,楼面价19542元/㎡,溢价率44.8%,目前周边暂无新房在售,二手房均价约为24000元/㎡,地房比达81%

不过尽管如此,因为许多地块附近无新房或者有较新的二手房在售,因此很多开发商对于所拍地块后期销售还是预期颇丰的,如目前已经开售的中梁中奥溪涧堂,在售小高层均价为25000元/㎡,与当时成交楼面价相比,房地差为11676元/㎡,如此算来地房比为53%,有较大的盈利空间,不过销售情况如何还得往后才有分晓。

自无锡830新政、土拍新政以及公积金新政之后,不管是新房、二手房市场还是土地市场可以明显感到“降温”,虽然依旧每月都土地出让,但从近几次拍卖看,开发商明显谨慎了许多,10-11月土拍无一地块溢价率超过了15%,且还有两幅地块为0溢价,这样看来12月另外9幅涉住用地预计也将稳定出让,而优质地块可能以后会备受地产商青睐,不过由于都有最高限价,地块溢价率基本也将保持稳定。

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