北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥。看了采育住总如园一层花园洋房99平，带地下一层98平，总价460万，值不值得买？采育镇规划有城铁连接两个机场和亦庄，感觉有发展，但感觉很偏啦，快到廊坊了。纠结中。相同的资金北京哪个区域值得投资呀？
回答：
1、 住总如园，采育，值不值？
这么说吧，房子是用来住的，如果是长期自住那就肯定值，能得到很好的居住享受。但这种郊区住宅的投资性并不强，可以说是消费为主，主要的功能就是居住。
2、 现在的人们都有个误区，似乎所有房子都得能升值，而且肯定升值。其实哪有这回事儿，房子分很多种，各有各的功能。在不同时期，不同位置的不同产品，未必都能升值，甚至还能贬值呢，因为很多时候就是消费品。
比如海景房，根本就不是投资的，那就和汽车手机一样，是买来更好的生活的。很多老人倒明白这一点，根本不把什么升值赚钱放在心上，就是图个舒心愉快，高高兴兴的生活而已。
3、 话说回来，为什么要在郊区买花园洋房？图的不就是花钱不多住好房子吗！那天下的事情就不能什么好处都占着，既便宜又舒服还能升值多赚钱，哪有这种好事！
这么说吧，不光是在郊区，哪怕是在市区，高端产品的升值几乎都弱于普通房产。全北京的市区豪宅，跑赢大盘的凤毛麟角，大幅度跑输大盘才是正常现象。因为这本来就是给有钱人消费为主的，不适合投资。确实有又舒服升值又高的豪宅，但可遇不可求，而且十全十美的商品都有一个缺点，太贵！
4、 可以参照一下住总如园旁边的恒盛波尔多小镇，曾经定位是亦庄后花园。恒盛的开发商是上海的，在北京还开发了一个玉泉路的欧洲公馆，现在还有尾盘在卖呢，一堆的麻烦。
波尔多小镇本来定的是2007年底开盘，结果当年是市场太惨淡了，没敢开，拖到了第二年夏天。开盘价一般，5600。之后反正卖的也不太好，直到2009年楼市暴涨之后才清盘，均价6000多。
那当时北京2008年的均价是1万，现在6.2万，是当年的6倍多。波尔多呢，2.6万，是当年的4倍多。这能看出差距了吗？十年时间，跑输大盘的比例还说得过去吧，不算太高。
5、 所以这种郊区盘没什么可纠结的。李嘉诚的话说的很多，房产的价值由什么决定，地段、地段，还是地段。这种地段或许有可能被财政倾斜，专门给修一条轨道，然后把产业区和各种配套都建成，那升值自然超过大盘。但这种概率不大，周期也太长，所以没必要冒险。
这种产品如果买下来就踏踏实实的享受居住，不必把升值挂在心上，这主要就是为了享受生活的消费。
6、 如果相同的资金，460万。那朝阳合适，比如地铁沿线的普通二手房，像四惠、青年路等板块。能买到正规一居室或小两居，好租好卖。如果在望京能买到个品质小区的开间或小一居，也都是好租好卖的。
但这就等于是纯投资了，居住体验和如园不能比的。这二者不太容易兼得，都得适当取舍。如果在常营草房一带能买到两居或小三居，居住体验还挺好。
7、 总之，郊区盘适合自住，投资性一般。如果投资，尽量在市区成熟板块，靠近地铁的普通二手房，没有任何风险。仅供参考。
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