下半年来，“千人摇”盘不少，价格在1.25-1.45万/㎡之间，适合主流置业的，这已经不稀奇。
这其中万科·悦府（均价1.52-1.61万/㎡）、金地中央公园（均价1.99万/㎡）、紫薇华发·CID中央首府（1.84万/㎡）三个项目值得特别关注。
它们的共性特点：1、都是年度新盘；2、价格都相对不低，但都低于预期；3、都是区域与产品价值共振；4、都是首开就“千人摇”。
从各种情况看，这三盘对于看业界心态、市场影响和购买选择，有一定的参考意义。
万科悦府是西安万科十多年来在二环里唯一的一个项目，位于朱宏路以东、纬三十街以西、玄武西路以南，有地铁8号线、汉城湖、北二环等交通环境优势，周边发展成熟度还可，总体上面貌处于新旧交替的板块。
户型以约94-116㎡的三室和约140㎡的四室为主，是相对比较典型的刚需和轻改善组合，总高在30-33层的高层均价在1.52万/㎡，总高在20层的高层均价在1.61万/㎡。
万科悦府这一价格是很多人没想到的，包括楼盘本身。在亮相之初，基本的预期是在1.8-2万/㎡。实际要比这低得多。
10月23日，该项目首次推出677套房源，三天有4510个登记，核验通过3560个，首开即确立“千人摇”态势。11月18日，第二次推出648套房源，三天有4098个登记，核验结果截至发稿时尚未明确，但再次“千人摇”无疑。
两次一共1325套房，累计有8608个登记，登记比为约6.5:1。这个态势在下半年来说是相当不错的。
金地中央公园位于位于西安市雁塔区西沣四路以北、沈家桥一路以西，周边有西安城市生态公园、雁塔西沣路小学、雁塔二中；宜家荟萃、金地广场商业体规划在建。
该项目户型约127-188㎡，在定位上属于中高端产品，均价在1.99万/㎡，这个价格略微低于房企预期，但也比较接近了。
这个价格及产品定位，房企对此本身还是有一些担心的。但是首开的态势，不仅令房企意外，也使业界兴奋，当然也超出了市场预期。
10月22日首次推出1166套房，三天有1931个登记，核验1529个，首开即“千人摇”。11月7日推出184套房，三天有492个登记，核验通过359个，摇号选房。
均价接近2万/㎡、1166套房、登记数1931个、核验通过1529个、去化率85%，销售额约27个亿，金地中央公园首开创造了一个“楼市传奇”。
应该说，这是一个多因素共振的结果。
本身临近高新锦业路，地段与产品的综合价值较高，软件新城和高新CID区域未来当前及未来盘价格预期较高，这些因素叠加下，被看好则不出意外。
而紫薇华发·CID中央首府（紫薇·云璟时光）则是另外一番情况。
项目位于高新区西太路国际医学中心南侧，户型面积约97-143㎡，均价18844元/㎡，高层价格稍低，小高层价格稍高些。
在地段上，项目位于高新CID板块，有“未来之瞳”、地铁6号线及西安国际医学中心、学校等加持，规划发展前景及综合配套还是不错。开发商紫薇和华发都是国企，华发在珠海是“王牌”，产品力比较不错。
周边目前是“地王”林立，多宗住宅用地楼面地价在1-1.5万/㎡，未来产品售价预期被普遍看高，2万/㎡以上甚至更高，被认为是很正常。事实上，该项目的预期价格原本也想在2万/㎡甚至更高，但备案价格公示后，低于房企预期。
虽然如此，其在10月1日首次推出240套房，三天有3007个登记，核验通过2694个，首开即进入“千人摇”之列，还是非常出人意料。
这一结果，目前还不能完全确立项目的产品力及市场地位，但至少给予了周边同行一个信心，说明市场对区域发展和该价格水平还是能接受的。
总体看，在区域价值特性上，万科悦府是“卖现状”，地段成熟度较高；而金地中央公园和紫薇华发·CID中央首府则是“既卖现状、又卖未来”，地段现有条件不错，但未来发展空间还有较大想象。
这3盘对于业界来说，值得思考的地方至少有两点：
一是价格控制。
现在业界对于房价预期普遍看高，认为西安是“国家中心城市”、人口基数大，需求是少不了的，价格再贵也有人买。实际上，目前因价格抗性上升导致的市场阻力正在加大。看看多数2万/㎡+的盘销售态势就知道了。
之前，这三盘同样存在希望价格能备更高一点的心理预期，但在实际价格上，都比预期的低，但这样一来接受度相对更高了。如果他们按照自己价格预期来的话，可能态势就会大变样。
这态势对于不少正在推出或即将推出的新盘来说，如何自我控价将是一个考验。控制价格，不仅对楼市健康发展重要，对房企自身加快资金回笼也很关键。
二是户型控制。
目前新盘普遍追求大平层（户型面积基本在140-220㎡）、价格不断超出市场预期，导致此类产品有饱和趋势，而刚需和轻改善产品则相对供应不足。
万科悦府和紫薇华发·CID中央首府则以适合主流置业需求的刚需和轻改善户型为主，实际是一个风向的转变。
金地中央公园也有数量不少的户型在127-160㎡，事实上从该盘首开态势看，也是相对中小的户型卖得比较快。
这无疑对业界是个警醒。
而对购买来说，也至少有两点启发：
一是重品质，户型设计理念和装修的品质性。
目前的市场上，新盘中的户型设计存在的“代际差”是比较明显的。有些虽然是新盘，但还是“老产品”，除了价格高之外，产品没什么新亮点。而有些则是新理念，装修配置也升级，性价比较高。
所以，现在说注重品质，也不能以老眼光看了，在新的价格水平和人居需要上，对户型空间设计、装修用材及细节的审视，要提升一到多个层级去审视。
二是地段价值可期，配套由“有”到“优”。
在地段价值上，老区看现状成熟度，新区看规划配置全不全、优不优。在过去的价格水平和城市发展上，各项配套只要“有”就行，而现在则是要从是否是“优”上去看。
这对于无论是品质升级型自住，还是多少投资型置业需求而言，都是应当考虑的重点。而这三盘带来的启示值得思考和汲取。
编辑=六言 编审=周鑫