2019年3月，长租公寓运营商“蛋壳”宣布C轮融资5亿美元，估值突破20亿美元；2020年1月，蛋壳公寓（ NYSE:DNK ）顶着“开年纽交所第一只中概股”光环上市，IPO募集资金约1.5亿美元，市值来到27.4亿美元。
但不到1年时间里，蛋壳的市值已经缩水到不到2亿美元，股价一路下挫跌破1.5美元/ADS。期间舆论场上公司负面声音不断，如疫情期间延付房东房租、拖欠供应商货款，甚至公司要跑路。
11月中旬蛋壳公寓资金断裂、要跑路的传言再现市场，公司还是第一时间出面否认。美国时间11月17日，处在市值低位的蛋壳公寓股票突然开启“妖股”模式，盘中疯涨超90%。
外界猜测这轮疯涨与我爱我家（ 000560.SZ ）或将接盘蛋壳有关，但北京时间11月18日，我爱我家通过媒体否认了以上说法，称“目前没有接到相关通知”。
为什么蛋壳这次的“危机”比以往看起来更严重？蛋壳公寓市值其实并不算高，为何引起市场如此重视？长租商业模式被复杂化了吗？投资逻辑增长
脆弱的蛋壳摇摇欲碎
蛋壳被传“跑路”已经不是第一次，但这并不奇怪，因为“脆弱”是整个长租公寓行业今年的关键词。
长租公寓的本质是中介，连接房东和房客。早在2018年，就有长租公寓爆雷、跑路的新闻出现。隆隆雷声在2020年7月后集中爆发，如杭州友客、杭州巢客、上海岚越相继倒下，其中不少平台已经颇具规模。
相关部门已经察觉风险，合肥、上海、广州、海口、成都等城市都在第一时间发布住房租赁风险提示，向市场提醒“租金贷”风险。
说回到蛋壳，如果说此前的跑路传言是“零星火点”，那这次的危机可谓“火光四面”，供应商、房东、租客和租金贷合作方微众银行集中发声，关注度空前。
以目前的长租公寓模式，在蛋壳平台上集中了四个群体：供应商、房东、租客、租金贷合作方。
蛋壳从房东手里租来房子，还需要进行简单装修并为租客提供保洁、维修等附加服务，这些物业环节就需要供应商的参与。
多家媒体曝出的11月12日蛋壳总部维权事件里，维权者不乏许多从外地来到北京的供应商，其中还有“后院起火”的蛋壳子公司百家修的员工，涉及款项或高达千万元以上。
在一些媒体的报道里，甚至有蛋壳经纪人工资也被拖欠的描述。
房东和房客在一滩浑水里，更是直接受害者。房东表示没有如期收到本应由蛋壳支付的租金，要求收回房源，有些甚至采取了换锁等措施；但房客表示自己早已经提前支付租金给蛋壳，理所应当可以继续租住。
而一些租客为了支付整年租金（相对更划算），在蛋壳平台上与金融机构签署了租金贷，相当于借了一笔钱付给蛋壳整年的租金，贷款分月支付给银行。如今身披债务还被赶出房子，合法权益受到侵害。
放贷给租户的金融机构亦不能独善其身，但又不可能将贷款一笔勾销，只能拿出非常中性而保守的姿态，比如与蛋壳合作开展“租金贷”服务的微众银行公称：“至少在2021年3月31日前，部分租客使用租金贷的情况不上征信。”
身陷舆论风暴的蛋壳几乎每天在微博上发声，强调没有破产、不会跑路。但和以前的一口否认不同的是，蛋壳对一些媒体表示“公司经营确实遇到了一些困难”。
人事剧变也令市场加剧了对蛋壳摇摇欲碎的担忧。2020年6月，公司公告CEO高靖被调查，但被调查的事项与蛋壳公寓无关，联合创始人崔岩上任临时CEO。10月，COO顾国栋也因个人原因离职。
为什么蛋壳们那么脆
长租商业模式背后的金融风险，让蛋壳等平台成为全社会的焦点。
蛋壳公寓IPO招股书显示，2017年、2018年和2019年1月到9月，直接来自租客的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，但是来自金融机构的金额则高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。粗算下来，后者为前者的四倍。
从人数上来看，2017到2019年里，有九成、七成和六成的蛋壳租客选择使用租金贷。虽然连年下降，但比例仍然不低。
行业老大自如的租金贷数据并未公开，可以查到的是，2018年下半年自如CEO熊林曾称自如租金贷不到25%。
租金贷比例，多少算高？其实2019年12月，国家住建部等部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》并提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这样看来，留给蛋壳的调整时间还剩1年。
“高买低卖”是前两年长租公寓平台的怪相，平台以高价从房东收房源，再以低价租给租客，明显有违基本商业逻辑。
其中原因，一方面确实如长租公寓平台经营者所言，为了抢占市场、尤其是优质房源而牺牲企业利润，投资者也确实能容忍暂时的亏损。
另一方面，背上全年房租贷款的是租客，房东依然按月获得租金，平台却在几乎没有抵押担保的情况下，一次性获得全年房款，形成资金池。
随着行业发展，这样的风险敞口会越来越大。平台跑路，只会留下身披贷款的租客和没收到房款的房东以及金融机构坏账，而这一风险传播链的始作俑者，也就是平台方，反而逍遥事外。
为何平台会频频爆雷？这既和长租公寓本身的重资产模式相关，也与租金贷盛行背景下企业现金流更加脆弱有关。
首先，长租公寓行业在中国起步并没有几年，它是一个非常重资产模式的行业，前期获取房源需要投入大量资金，后期的物业运维仍需源源不断的投入，第一批试水的企业面临极高的风险，在经验不足的情况下很可能血本无归。
其二，已经下水的公司大多野心勃勃，创业公司喜欢用“市占率”、“增速”来向资本讲故事，让公司经营现金一直保持在危险脆弱的边缘。2020年初，租房市场一度跌入冰点，资金状况差的平台接连倒下。
简化商业模式成趋势
让平台回归平台，让金融回归金融，是行业未来发展方向。
回归常识不难理解，租赁平台的本质是连接房东和租客，而随着消费升级，对租客的物业服务是否优质，将成为租赁平台的核心竞争力，这始终应该是一个三方生意。
而租房贷本质是帮助租客更好地安排生活的金融工具，放贷宽严应该与租客个人信用相关，这是一个租客和银行之间的契约，平台不能借机动歪心思，借助这个杠杆圈地，甚至搞自己的资金池。
短短几年里，蛋壳们飞速成长，短短几年里笼络了几十万套房源，将商业模式复杂化滋生出乱象、雷声不断，随后监管火速跟进行业化繁为简回归正轨，房屋租赁市场的发展可谓飞速。
大环境已经变化，蛋壳还可否保持此前的增长速度，是投资者判断企业价值需要思考的首要问题。
来源：BT财经