11月18日，暴雪之下的哈尔滨，打响了“楼市御寒的第一枪”，据哈尔滨日报消息，为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署，支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，共计十四条扶持措施，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，同时有6条内容涉及住房公积金放宽，并对公寓库存去化加大支持，显露出明显的稳楼市倾向。
在这个通知里，最引人瞩目的内容是：即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。
这意味着哈尔滨将成为近五年以来，第一个鼓励开发商降价让利的大城市。
根据官方的公开数据显示，2019年末，哈尔滨市常住人口1076.3万，而2018年的常住人口有1085.8万，2017年是1092.9万，很明显常住人口在逐年下滑。
2019年全市人均GDP为4.88万元，属于全国省会城市人均排名的倒数第一；全市城镇居民家庭年人均可支配收入40007元，也低于全国平均水平。农村居民家庭年人均可支配收入18238元，人均生活消费支出11921元，城镇、农村居民恩格尔系数分别为32.2%和37.6%。
其实很多人都不知道，在九年前，也就是2012年6月份的时候，哈尔滨的平均房价就已经达到了9800元，而现在九年过去了，哈尔滨的房价还不如九年前。想想2012年的时候，9800的房价可以在全国很多的强二线城市里面买房了，而九年过去了，哈尔滨的房价还是这样。
如果从房价来看，今年10月，哈尔滨商品房市场的销售量、销售额均现下滑。据易居企业集团哈尔滨公司的监测数据，10月份哈尔滨市六区商品房成交6534套，成交面积62.90万平方米，同环比分别下跌11.53%和13.5%；成交均价环比下跌0.36%，同比下跌5.95%。去年11月以来，哈尔滨房地产市场持续呈现供大于求的态势。今年1~10月，哈尔滨商品房月均成交额只勉强达到2019年月均成交额的63%，市场恢复仍显乏力。
根据中国统计局的数据显示，近几个月来，哈尔滨二手房价格处于连续调整态势。6月，当地二手房价环比下跌0.9%，在收录数据的70个大中城市中，跌幅位列第三。9月，哈尔滨二手房价环比下跌0.7%，跌幅居70个城市之首。
再从成交量来看，也明显低于去年，而且供应还在持续，成交却开始下滑，当下的哈尔滨市场明显供大于求，去库存压力开始增大。克而瑞数据显示，截至10月底，哈尔滨市商品住宅存销比已经排在百城第6位，去库存周期达到23.1个月。
地多人少、人口持续流出，供应上升、成交下滑，是哈尔滨楼市的基本背景。
虽然国内早在2015年就批准设立了国家级的哈尔滨新区，这种高规则的新区在全国也只有19个，就连光彩夺目的深圳前海、珠海横琴，都不是国家级新区。此外，2019年哈尔滨还拿下了自贸区的大利好，全市有接近80平方公里被划入了自贸区，深圳也只有28平方公里划入自贸区，而且目前哈尔滨是中央确定的、深圳帮扶的对象。所以，在政策层面上对哈尔滨的支持力度还是很大的。
但由于人口流失，哈尔滨乃至整个黑龙江的经济发展还是相对滞后。根据央行公布的2020年前三季度“地区社会融资规模增量表”，2020年前三季度黑龙江全省只获得了2300亿融资增量，接近北京的六分之一、上海的四分之一、或者广东省的15分之一。事实上，辽吉黑三省今年获得的融资总量加起来，也不过6300亿，而广东一个省就达到了3.45万亿。
人口在流失、资金不愿来，楼市自然就陷入了僵局。当楼市陷入僵局的时候，地方政府只有三个选择：第一，以不变应万变，躺在地上装死；第二，直接或变相放松限购、限贷，或者用货币棚改等手段刺激楼市上涨；第三，鼓励企业降价促销。
楼市跟股市一样，买涨不买跌。所以，刺激手段是最管用的。但后遗症也非常大，会加大贫富差距、压制实体经济、降低居民真实消费能力。目前国内的政策吸取了以往教训，坚持房住不炒、房不刺激。刺激之路走不通，或者暂时不能走，那么剩下的选择只有两个。
一般来说，地方政府不鼓励房企降价促销。因为一旦出现大面积降价促销，将带来一系列难题，比如前期业主砸售楼处、要求退房等等，“擦屁股”比较麻烦。我们常常看到的一幕是：有开发商真的大幅度降价时，地方政府一定会干预，指责企业扰乱市场秩序、不正当竞争。所以，地方政府在楼市趋冷的时候，一般做法是：以静制动。最多降低落户门槛，降低人才购房门槛，不会鼓励开发商让利。
但其实允许开发商让利，才是真正的市场原则。近年来，楼市的市场化定价机制被行政调控所取代。在深圳、杭州等城市，新房往往被要求以低于二手房的价格出售，所以引发打新狂潮，甚至出现了“拼多多”的炒房模式。而在人口流失城市，由于不允许降价，造成开发商无法正常回笼资金，负债率持续走高。
现在，哈尔滨算是迈出了第一步，不仅允许开发商让利，而且“政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖”。
难道哈尔滨不怕“前期业主砸售楼处”吗？目前看起来的确是这样。选择在此时鼓励开发商让利，其实政府也在承担风险，但眼下临近年关，开发商回款压力巨大，要是资金链断裂，那就只能破产跑路。
不过，这段时间的开发商也显得很不一样，在生死攸关面前，明显硬气了很多。前几天，有两件事上了热搜：一是天津宝坻楼盘降价，购房者维权；二是青岛楼盘降价，购房者也是维权。但两地的开发商都硬气的回复，降价的事与业主无关。
恍惚之间，开发商的画风完全变了。要知道，就在一两个月之前的文章《河南房企掌门人开稳房价闭门会，宣布不带头降价！事实上房价已经跌的没眼看了》就有提到，当地开发商集体抱团纷纷表示“不带头降价”，试图以联盟应对市场调整。
房价如此，一些城市更是变本加厉。前两年，有城市直接出台“限跌令”，房价降价一旦超过10%，不给予网签。在市场大变局面前，这些手段固然能维持数字上的繁荣，制造楼市表面的“稳定”，却将开发商和购房者都拖入了泥潭。说实话，没有几个开发商想降价的，但市场风向已经转换，开发商想要活下去就要降价促销进行回款，这也只是回归市场的正常做法。
从文件原文看，哈尔滨的这一轮“鼓励企业让利”只持续到年底，多少有点年底冲2020年GDP的意味。所以，时间是比较短暂的，估计幅度也是受到控制的。楼市未来是鸟笼行情，价格有上限和下限，这个不会改变。但不管怎么说，哈尔滨迈出了关键的一步。
此次出台的“十四条”政策，关注了房地产企业销售困难等问题，也符合“一城一策”的导向。尤其是其比较罕见的关注了“库存”问题，这有可能成为近期地方政府的一个重要风向标。
未来，会有更多城市跟进。中国楼市的价格弹性会加大，人口流失、经济不景气城市的房价会出现一轮“压泡沫和挤水分”。