有关房产，最近有一件值得关注的事：11月16日，厦门发布了《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）并公开征求意见。这个公示稿提出了扩大供给，而且还提出限制未来房价的年度涨幅。
根据该公示稿，厦门计划在“十四五”新增住房供应总量约38万套，面积2950万平方米。其中，商品住房供应量约12万套，面积1300万平方米，占比约45%；保障性住房供应量约10万套，面积600万平方米，占比约20%；市场化租赁房供应量约10万套（间），面积450万平方米，占比约15%；新建安置房供应量约6万套，面积600万平方米，占比约20%。更吸引眼球的是，该规划要求：保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
对于厦门来说，增加供给、调控楼市是有必要的，因为厦门房价是中国大陆第四高，排在北上深之后，而且明显高于广州和杭州。可以说厦门是一个房价比肩一线城市，但收入却不能和一线相比的城市。厦门的套均总价在去年时已经和伦敦差不多了，然而伦敦是世界一线城市。
中国部分二线城市与英国部分城市房价对比
由于厦门这个城市的房价高但收入不高，厦门的租金回报率也是全国最低的 - 大概只有1%出头。
以海峡国际社区一期的160+平米大户型为例 挂牌放售价1400万，挂牌出租价只有1.2万/月
也就是说，一套厦门的1000万市值住宅，一年租出去只能收得十万元租金。厦门房产的估值也达到了100倍（1000万市值/10万净收入 = 100倍）。
从估值的角度看，厦门的房价就不只是第四高，可能算得上是全国最高，毕竟房价高不高不能只看绝对值，更应该看估值、看租金回报率：香港一套1000万价值的住宅，每年可以收租30万、北上广可以收15万、深圳可以收12万、厦门10万。
那么，房价的合理估值应该是多少呢？我认为应该是净租金回报率略高于按揭利率的状态。
看几个横向对比的例子：
香港目前的贷款利率（目前P按）为2.5%，全港住宅平均租金回报率3.2%；
美国热点城市（如纽约、洛杉矶、西雅图）的贷款利率约3%，扣除房产税等持有成本后的净租金回报率约有4%；
日本房价比较低，按揭利率1%，东京和大阪等城市扣除持有成本后的净租金回报率5%。
根据美联物业数据，全香港住宅平均租金回报率3.26%
一般而言，按揭利率越低、房产的估值就越高、租金回报率越低。房子作为一种资产，它的价格同样受到低利率环境的支撑。
那么，厦门的情况是怎么样的呢？答案是：贷款利率5%，租金回报率1%。
这样一比，厦门的房价确实估值太高了。现在厦门为房价设置5%的年度涨幅上限，本质是希望以时间换空间，等未来居民收入和通胀赶上来，比如多年以后每个人都能月入五万、一碗面条200块，而房价比现在不涨多少，那时候大几万一平米的房价就不会显得很高了。就算稳定房价可以做到，这个过程也需要很长时间，假设每年居民可支配收入以超过GDP增速的速度上涨7%、每年房价上涨5%，即使持续二十年无法彻底消化掉泡沫。
历史上，泡沫的出清和去杠杆大都是被动的，比如曾经的日本楼市、香港楼市、美国楼市。厦门的这个计划属于主动调整，既不要房价大涨，又不想房价大跌，对房价设置精准的涨幅限制，这是对厦门的一次考验，后续落实的如何，我们也可以拭目以待。
美国房价（1991年1月-2020年8月） 可见美国房价经过次贷危机的调整 到2016年时才回到2006年的高点
香港房价（1994-2018） 1997年至2003年经历大幅调整 到2012年才回到97高点
另一个问题在于，规划说的是“新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%”，那二手房市场怎么走。
如果二手房涨幅高于新建商品房，可能会导致新房市场出现“打新”现象；如果二手房下跌，新房可能就有价无市。本质上看，二手房的定价是市场化属性最高的部分，它是由买家和卖家双方博弈和决定的。过去试图调控二手房价格的事情也不是没有发生过，就在2019年12月，深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价，设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。现在过去了快一年，深圳西部热点片区不少地方涨了50%都不止。
去年的一则旧闻
“房住不炒”时代，最重要的应当是稳定市场预期，让市场明白房价并不是只涨不跌的。如果每次都是上涨时默许、下跌时托底，那些投机者自然就有恃无恐了，他们的逻辑是：反正你们不敢让它跌，我还有什么怕的呢？
相比冻结流动盘，不如用好增量、盘活存量，将市场上的空置住房逼向市场形成有效的流通，同时坦然面对金融周期，这是值得我们期待的状态。
对于业主和潜在置业者来说，如果未来房价真的每年涨幅小于等于5%，这个表现对资产来说已经非常非常一般了。在部分城市，楼市积累重重风险、又面临各种限制的背景下，房产恐怕不再是普通人最佳的投资品。