泰国曼谷市全景Panorama view of Bangkok city , Thailand
这个时代最好的投资产品是什么？大家都有目共睹——是房地产，他成功跑赢了黄金和其他产品，稳居投资收益榜前列。
1、先说黄金的收益情况。
笔者找到资料，在1980年，国际黄金价格为600美元/盎司左右（1药衡盎司=31.1030克），当时的汇率为1美元=1.5元人民币，所以换算之后的黄金价格为29元/克。现在呢？黄金的国际价格为1600美元/盎司，现在的汇率大约为1美元=7.1元人民币（约数），也就是说，现在的黄金价格是365元/克。
从1980年至今，黄金的价格上涨了12.6倍，年化率是(1+x)^40=12.6，X=6%，6%的年化增值率，有没有对资产起到增值保值作用？还得看过去几十年的通胀率，根据估算，过去的年通胀率一般在5%左右，所以黄金稍微跑赢了通胀，确实对资产起到了保障作用。
2、再说房产的收益情况。
1980年我国房改开始拉开帷幕，但是公开的房价数据从1987年才开始，1987年深圳的一家楼盘售价为1600元/平米，当时全国商品房价格平均408元/平米。到了2019年，全国商品房销售均价到达9300元/平米，均价上涨23倍，年增长率大约为12%左右。上一段说道，过去几十年通胀率一般为5%，所以房子不仅成功跑赢了通胀，而且远远把通胀甩在了身后，带来居民收益增值。
正是由于这种“增值”的潜力，所以买房成为了每个人的必然之事，身边大量买房翻身人也无时无刻不在用亲身实践彰显着“买房增值”的美好故事。虽然房价越来越高，但丝毫没有影响到人们的买房热情。
经济能力强的人全款购房，经济能力稍弱的人就算是借钱、用6个钱包也要凑够首付款按揭贷款买房。随着买房的人越来越多，不少聪明人想出了一个奇妙的好主意：咱们买房目的是为了升值，但是每月偿还月供压力太大，是不是可以通过“以租养贷”的方式买房呢？这也是开发商经常向“摇摆不定”的买房人宣传的一件事。
【什么叫做以租养贷】简而言之，就是买房人通过按揭贷款的方式购房，买房之后自己不居住，对外出租，对外的租金等于或者高于月供，这就相当于租客在为自己承担按揭贷款偿还工作，自己分文不出，让租客还房贷，自己30年后白赚一套房。
举个例子：张三购置了一套房子总价80万元，按揭贷款70%，首付24万，贷款期限30年，月供3000元，张三这套房子纯粹是为了投资，所以也不打算自己居住，对外出租3000元/月，那么就相当于租客在帮忙张三偿还房贷，30年后张三可以无偿得到这套房。
月供3000元、租金收3000元，白赚一套房？专家：这是天大的笑话。
首先，从房价收入比方面而言，这个买房逻辑不可行。
一套3000元月供的房子，真的能对外出租3000元吗？实际上根本不可能。从房屋租售比就可以看出来，根据国际合理水平的租售比为1:200到1:300，如果一个城市的租售比高于1:200，那说明这个区域的住房需求很强，同时租房人群的住房开支能力旺盛，说明这个城市的房地产仍然有很大的潜力；相反地，如果一个城市的租售比小于1:300，说明市场上的住房需求不足，住房开支不旺盛，这样房地产市场的潜力就很小，房地产甚至存在泡沫问题。
根据易居研究院研究数据，2020年租售比（也被称之为租金收益率）排名靠前的5大城市分别是牡丹江（3.8%）、锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、宜昌（3.4%）和桂林（3.3%）。可以看出，在个别三四线城市，租金收益率相对较高。
而租金收益率最低的是北上广深，在2020年租金收益率排名靠后的城市依次是厦门（1.2%）、深圳（1.3%）、三亚（1.3%）、青岛（1.6%）和天津（1.6%）。这些城市的租金收益率非常之低，想要通过房子对外出租收回买房成本，需要的时间可能是60年-80年，也就是说，如果这些城市买房月供是9000元，那么这套房子估计租金为4000元-5000元。
50个典型城市租金收益率为2.4%，也就是说平均来看需要40-50年方可通过出租收回买房成本。所以楼市指闻认为，以租养贷只是开发商的宣传噱头而已，实际上根本不可能实现。
其次，租房人并不是糊涂人，也懂得算租购收益比。
除了租金收益比限制了通过租房挽回房贷成本外，租客们也不是糊里糊涂租房子的。现阶段我国租客人群2.2亿人，基本都是来自于刚毕业的大学生、在外务工人群和短期过渡人群，在传统观念里，有房才有家，特别是租房市场制度不健全的情况下，租房体验感并不好。所以如果租金到了与房贷持平的时候，相信90%以上的租客会选择买房，而非继续租房。
所以说，让租客还房贷这笔糊涂账，别再妄想了，是不可能的。