文/李俊慧 校对/陈莉
创始人被调查、APP被下架、COO等多位高管离职、股价长期低位徘徊……
跑路或破产的传闻虽屡经辟谣，但依旧甚嚣尘上。
如果不是有“股价长期低位徘徊”的特点，不知道的人还以为上面描述的是ofo小黄车的运营“困境”。
其实，这是在美国纽交所上市的长租公寓规模最大“第一股”——蛋壳公寓的现实处境。
可以说，曾经风光无限的蛋壳公寓，如今，可谓“四面楚歌”。
而这或许只是“长租公寓”业态的一个缩影。
据《中国经济周刊》报道，近日，确实有不少自如的房东接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由是“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”。
值得一提的是，如果房东不接受降租金，那么，自如将选择违约解除合同，把房子退给房东，但房东需要承担自如装修费用的损失。
对此，引发不少房东和租客在微博、抖音等“吐槽”。
一方面，自如以“协商”为名，以“不降租就解约”的方式，胁迫房东接受降租金方案。
另一方面，自如特别强调协议约定“解除合同，房东需要赔偿自如装修损失费”，进一步给房东施压，希望房东不要“逼迫”自如选择违约，否则，房东可能得不偿失，不仅拿不到自如应付的违约金，还要额外赔偿自如装修费用。
可以说，一头并未对租客降租金甚至是涨租金，另一头又想方设法让房东降房租，作为中介的自如，把“赚完租客赚房东”的丑陋“吃相”，展现的淋漓尽致。
曾经被不少人看好、背靠链家地产且运营相对稳健的长租公寓品牌——自如，似乎也给很多房东或租客一种“摇摇欲坠”的感觉。
而这或许只是长租公寓模式“梦碎”时刻到来的又一信号。
蛋壳公寓：靠租金贷支撑，实现流血上市，遇寒流难以为继
2020年1月17日，蛋壳公寓正式登陆美国纽约证券交易所，实现挂牌上市，开盘价为13.5美元。
当时的蛋壳公寓可谓“风光无限”。
不仅顶着所谓2020年纽交所上市“中概第一股”称号，更重要的是，还是众多长租公寓竞争者中，率先实现上市的选手。
蛋壳公寓发布的财报显示，2017至2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。
尽管蛋壳公寓的盈利状况堪忧，但是，凭借“互联网+”概念以及租金贷等模式支撑，长租公寓一度是各路资本追逐的焦点所在。
转折点应该发生在蛋壳公寓CEO高靖接受调查一事。
2020年6月18日，蛋壳公寓发布公告称，创始人兼CEO“高靖因涉及地方政府部门对其在创立蛋壳公寓之前参与的商业投资进行调查，无法处理公司业务或履行其在公司的任何董事及管理职责“，“董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效”。
随后，蛋壳公寓可谓“噩耗”频传。
2020年9月14日，工信部发布通报称，8月31日通报101家存在侵害用户权益行为APP企业的名单，截至目前，经第三方检测机构核查复检，尚有23款APP未按要求完成整改。根据规定，工信部对这些APP进行下架处理。其中，就包括蛋壳公寓APP。
2020年10月，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓对外确认，首席运营官(COO)顾国栋(Michael)已于近期离职。
2020年11月14日，蛋壳公寓又因三次被列为被执行人、累计执行标的超千万而登上“热搜”。
虽然，蛋壳公寓一再否认“倒闭”或“跑路”传言，但是，蛋壳公寓面向租客、房东和供应商等各个环节存在的资金问题已非局部现象。
类似房客交了房租、房东没收到房租，甚至已向蛋壳公寓缴纳租金的租客，因房东未收到租金提前收回房屋，被强制“赶出”的问题已经浮现。
最新的消息显示，2020年11月17日，蛋壳公寓的股价一度飙涨75%。市场有传言称，某房屋中介有可能“接盘”蛋壳公寓。
自如：一头未给租客降租金，一头逼房东降租金，凸显运营困境
据了解，在与房东的沟通中，自如管家声称，房东不降低租金，自如就要违约解除合同，赔偿房东两个月租金，但房东需赔偿自如装修折旧费。
《中国经济周刊》报道显示，虽然自如同意按照合同赔付张先生（编者注：房东）两个月租金作为违约金，但自如要求张先生赔付他们近四万元的装修款。这意味着虽然自如是提出提前解约的违约方，但张先生还要倒赔对方两万多元。
此外，《中国经济周刊》报道还显示，张先生不能接受的是，他的邻居在与他房子的租客聊天中发现，自如并没有给租客们降房租。
那么，对于自如抛出的降租金或解约赔装修的“二选一”问题，到底有无法律依据？诉讼至法院，能否得到法院支持？
首先，自如要求降租金，房东可以不接受，要求按照合同约定履行。
按照《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。
对于自如要求房东降租金，房东可以基于市场情况评估，以及对于自如经营压力等考量，选择给自如降租金，或选择不给自如降租金。
简单说，“降或不降”或“降多降少”等，都需要自如和房东协商一致才能生效，如果无法协商一致，并不产生合同变更的效力。
按照《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
对于蛋壳公寓或自如等在资本驱动下，以所谓“高进低出”的方式抢占房源，形成市场竞争优势，属于典型的商业或市场风险。并不属于“继续履行合同”对自如“明显不公平”的情形。
其次，自如一方违约主张解除合同，无权要求房东一方承担其损失。
按照《民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
按照《民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
简单说，按照法律规定，一方违约造成另一方损失的，利益受损一方，可以选择要求对方承担违约责任或侵权责任。
但是，一方违约造成自身损失的，并无权要求另一方承担其损失。
因此，如果自如违反合同约定，不再按照合同约定支付房东租金，并主张解除合同的话，那么，自如无权要求房东对其装修投入等承担损失赔偿义务。
相反，由于自如一方违约，房东一方既可以主张要求自如承担违约责任，也可以主张要求自如承担恢复原状等侵权责任。
长租公寓：加大去杠杆力度，回归中介服务本位，才能行稳致远
当前各地长租公寓运营出现的困境，究其根源在于长租公寓运营模式存在天然的“短板”。
不同于传统房屋中介模式，长租公寓运营商打着“互联网+”的旗号，不甘于仅收取中介服务费。
所有的长租公寓运营平台，都希望借助“租金贷”等金融模式，实现资金快速回笼，建立临时“资金池”，抢占房源，进而实现对一地房屋租金定价权的掌控。
因此，长租公寓运营模式的收入来源变成：“空置期的租金收益+租金上涨的收益+提前收租分期支付的时间差产生的资金池收益”等。
其中，每年都有的空置期收益，是保本无风险的，而租金上涨收益及分期支付的收益，既受市场行情影响，也受“租金贷”业务规模影响。
以今年为例，受疫情防控影响，阶段性个别月份出现租房需求萎缩影响，长租公寓期待的租金上涨收益及“租金贷”业务收益等都受到影响。
但诚如前述，这种风险的产生，并非房东造成，而市场波动的必然结果。
如今，类似蛋壳公寓、自如等藉此要求房东降租金，属于将自身的市场风险不公平的转嫁至房东头上。
按照这些长租公寓平台与房东签署的协议来看，自如等每年仅对月租金上浮3%，如果实际房客端的租金上浮比例大于5%甚至更多，超出3%的收益，并不会与房东分享，而是由自如等平台全额获取。
简单说，房租上涨，收益由自如等平台获取，那么，房租波动下降，其风险也自当由自如等平台承担。
此外，关于自如等平台提出，自如违约提前解除合同，房东也需要承担自如装修费用的损失问题，有人认为，自如索要装修损失费用是合理或有依据的。
按照《民法典》第三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
简单说，按照法律规定来看，基本原则依旧是如果房东提前解除合同或违约，相当于有过错，需要承担赔偿或补偿义务。而自如违约解除的话，对于所谓装修损失，并不应该要求无过错一方的房东来承担。
总之，长租公寓的困境产生，究其根源在于其模式本身存在“缺陷”。
对于长租公寓短时遇到的经营困难，不是说自如不可以与房东协商一致降租金，也不是说自如不可以提前违约解除合同，但关键是合法合理。
目前，自如等以“不降租就解约”、“自如提解约、房东赔装修”等方式胁迫、威胁要求接受降租金的做法，既不合法也不合理，而且对自如及背后链家的品牌形象也会产生“抹黑”效应。
当然，如果自如已经陷入即将步蛋壳公寓后尘的“资金断链”等尴尬境地，那确实也无法对其有过多期待。
简单说，如果长租公寓不能压减业务所涉金融杠杆比例、降低“租金贷”用户占比等，回归中介服务属性，那么，即使短暂熬过了这次的“危机”，也难免后续还会遭遇类似风险挑战。
对于监管部门而言，对于自如在格式合同条款以及协商降租金时，可能存在的不恰当甚至违法的做法，也应及时关注，加强监管，确保房屋租赁行业健康可持续发展。
作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者，得到“网易号【特色内容激励计划】”扶持，中国政法大学知识产权研究中心特约研究员李俊慧，长期关注互联网、知识产权及电子商务等相关政策、法律及监管问题。