近日，莞香花开、东莞日报的等官媒公众号发布消息：东莞农村宅基地和集体建设用地确权总登记工作正式开始！
意思是，现在村民自建的房子，终于能“上户口”了！每条村都能诞生一大批房东，开始他们朴实无华且枯燥的生活。
01
1、东莞小产权房转正无望？不对！
宅基地确权是有效管理农村土地所有权的方式，有媒体认为，这是小产权业主的末日，全东莞小产权房转正无望（这里转正指的的转为红本)。
莞莞认为这话危言耸听，因为这事情打从一开始，就和已经流转到市面上小产权房及其业主，没！有！关！系！
小产权业主们实在不必瞎绝望。
首先，确权的主体是村民，而非购买小产权的业主。
所有宅基地的确权都遵循大同小异的原则：户口在本村、必须是农业户口、申请人及其全家都没有宅基地使用证或集体建设用地使用证。
其次，市面上大多数小产权房都是已经确过权的房子，发有大红本和宅基地证等有效证明。
要是你买了小产权房，这些东西都没见过，那只能想开点了。
2、土地确权恰是小产权房转正的希望！
实际上，小产权房转正并非没有先例。
东莞的邻居深圳，2014年的时候就实施了一个《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》。
将三类小产权房有限确权后，补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。
深圳三类历史遗留违建确权后可转正
（原文摘要）
①原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分；
②原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑；
③原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑。
这三类在有限确权后，可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。
对不符合条件的历史遗留违法建筑，将视情况进行拆除、没收或临时使用备案处理。
前人的经验告诉我们，只有先确权了才能转正。因为确权意味着“承认你的合法权益”。
承认了，自然才会保护。
3、当前东莞未给商品性质的小产权房开道
所有农村的宅基地证颁发都遵循着同样的流程：审查证件→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证。
其中，测量尺寸是很重要的环节，因为早期宅基地违建、加建等情况比较猖獗，确权能确多少都要靠人工量尺来控制。
这次东莞农房的登记范围重申了两条原则：
①不变不换原则：
已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。
②集体产权商品住房不予转正原则：
我市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。
遵循“不变不换”原则，既可以理解为“既往不咎”，也可以理解为“过时不候”。
至于集体产权商品住房不予转正，小产权业主这时候才应该要叹个气，因为本次确权并没有释放出小产权变商品房的好消息。
维持现状罢了……
02
本次的宅基地的确权、发证、转正（发宅基地证、集体建设用地使用证）和村民利益才是直接挂钩的，关系到每户户主能否多出一串钥匙。
1、一户多宅现象是否会被承认?有可能！
东莞的农民自建房2019年以后，才开始实施“先批后建”，在此之前以宗地合并建房、合资建房等方式使用宅基地，曾是国家政策所允许的。
甚至在2015年6月10日，《东莞市农民住房管理暂行办法》中，还倡导过在政府的统筹规划下，农村（社区）集体负责统筹安排，将满足要求的农民组织起来，通过自主联合、共同出资建设的联户建房。
因此“一户多宅”的现象在东莞还是十分常见。在已发证的范围内，属于“一户一宅”的约有14.5万户，“一户两宅”及以上的约为27.3万户。
“一户多宅”的数量几乎是“一户一宅”的两倍，可见一斑。本次确权过程中也必然会遇到产权复杂、不明等情况。
我们可以将此次确权的户主粗略的分为两类来探讨。
2、第一类：恢复报建后申请自建的户主
2019年以后“先批后建”条例颁布后，所有村民想要民房自建，都得拿到报建证才能动工。
因此当时批了多少，确权的范围就只能是多少。
尤其是今年11月4日，东莞再次恢复报建后，严格规定了报建建筑的面积和层高，锁定总量，实行“一户一宅”。
114政策
（原文摘要）
①子女达到18周岁可单独认定为1户；
②每户套内占地不得超过150平米，总套内建面不得超过600平米；
③限建区范围内只允许农民安居房改建和重建；
④农民建设情况会纳入征信系统，违建的将列入失信记录。
2、第二类：恢复报建前，无证自建的户主
在具体条例出台之前，因为历史遗留问题，许多户主所持有的土地所有权模糊、复杂，甚至许多村民自建房屋，并未取得任何有关部门的同意就开干了。
通告中仅限定了“集体所有土地上开发的商品住房不予发证”，但未限定可确权的建筑面积和层高。
意味着民房确权的弹！性！很！大！
这些历史遗留的农民房，也能批证的概率很高，有了证后，未来这块土地无论是拆迁、旧改还是流转，户主的利益都能保证最大化。
毕竟114恢复报建时提及，只有拥有宅基地用地批准文件、集体土地使用权证等有效文件，才能向有关部门申请办理不动产登记。这样在转让使用权时才能办理转移登记。
同时该政策中仅仅限定了“改建、重建、新建”的农民房。对于农民公寓和历史原因形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，是视作户主的权益核算范围的。
虽然没到“前尘往事，既往不咎”的程度。
但是追究到什么程度是可以坐下来探讨的！
03
在自建农房可转正、能发证的大前提下，持有该土地的人会不会开始疯狂加建呢？
毕竟同样的情况早在1994年就有先例。
1、转正预期，引发疯狂加建
当时深圳对历史遗留小产权进行过一次确权，即发“绿本”。结果，机智的村民们有了转正预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。（引自公众号：城管队长）
因此，深圳的历史经验表明，只要给农民房（小产权房）发证，无论规定多么严格，都会对加建进行一定的鼓励。
东莞会例外吗？
2、时代造英雄，确权造房东
截至2017年9月，东莞己登记发证的宅基地累计约98.７万宗，登记发证面积约为85.87平方公里，相当于一个大运新城的面积。
产权的价值是无法估量，本次确权，可以让村民手中的钥匙再多一串。旁人除了羡慕嫉妒，也没别的法子。
时代造英雄，确权造房东，对于有东莞农房的人而言，手中的“砖头”迎来了批量转正，是不可多得的机会。
只是冒险加建违建，有被直接拆除的风险，到时候没有产权还丢了钥匙，实在得不偿失。