成都的商铺，到底能不能买，又怎么买？
这两年，遇见不少颇有点资产的土老板，在商铺上栽跟头。
商铺就是有这么个优点——从不坑穷人。
绝大多数单纯投资，为租金回报买商铺，我一般劝退，推荐选其他投资方式。
因为商铺这种东西，门道太多了，不是普通人，能玩转的！
如果说买住宅难度是考个专科，买商铺的难度就是考北大。
商铺，不是不能买，而是95％买来收益都不理想，要么是亏，要么收益低。
绝大多数人，做不到那幸运的5％。
普通人投资，不要搏小概率事件，降低风险，不贪少赚，才是最理智的追求。
能轮到普通购房者，购买的商铺，基本都是筛选过，开发商看不上的。
但凡回报预期高，没有开发商会傻到卖掉，都是选择自持握在手里，只租不卖。
比如，你们看太古里，舍不舍得拿出来卖？
除非开发商缺钱，需要回款，必须卖掉。
这种情况，回报预期高的商铺，就算要卖，开发商也会抬高价格，把高回报，全都透支在溢价上。
我可以很肯定地说，你们能买到的商铺，基本都有溢价！
但很多人根本意识不到这一点。
特别说一下，很大一批从县城跑来的土老板，对商铺有谜一样的渴望。
市场都没了解清楚，大概看了一下，感觉某些商铺可以，直接拿下。
存点钱不容易，劝你们别糟蹋！
我非常清楚，为什么这些人狂热地追求商铺！
因为不了解当下市场。
还停留在十年前的老思维上，觉得商铺买了就能收租赚钱，商铺在增值，租金在上涨。
却没想过，大环境已经变了，十年前的商铺和现在的商铺，在需求上也已经完全不同。
十年前，买商铺的确能赚钱，有一些商铺，年收益能做到10％，十年就能回本。
现在的商铺，就成都来说，差不多年收益在4％徘徊，能做的5％以上的都不算多。
这种年收益，对于商铺来说，真没必要买！
知道很多人要说，租金回报不行，但可以增值。
我就这么说吧，体现商铺价值的就是租金，租不好租的，卖同样不好卖。
就算有人买，但你从开发商手里买来，就有溢价，买来运气好站岗几年涨起来了，运气不好价格还能要降一些才能出手。
就算你运气好，商铺涨价，但交易税费很高，就算给你们少算点，税费按整体20％来算。
扣税费，你卖出去能不亏就谢天谢地了。
你稍微做点理财，把买商铺的钱，放在银行，收益都比这个高。
最关键的是买成商铺，还丧失了流动性，还担风险，何必要做这样的投资呢？
除了回报，从供需层面讲，大趋势是，未来多数商铺的风险，会越来越大。
很多人没意识到，现在商铺的需求，已经被大幅削减。
经常听见很多小老板说的一句话，“现在网购把实体店整得好惨。”
其实说网购对商铺的影响，不如说是网络对商铺的影响。
大家要清楚，这是一个互联网、大数据、已经渗透到生活方方面面的时代。
信息高度透明和公开，会导致多少行业头部商家，占据绝大部分资源。
以前你们买菜、买水果、买瓶水，基本上是就近找个超市，小卖部购买。
但现在不同，点开软件，就能送到家。
而通常你们选择的都是头部商家，大超市或者连锁。
以前网络不发达，一家好吃的馆子都是口口相传，传播有限。
但现在点评一打开，好吃的，店开车几十公里也要排队吃。
这样的情况，这会导致什么？
以前大家多数都有口饭吃，现在是撑死少部分商家，饿死大部分商家。
更残忍的是，现在很多网红店热门店，并不会选择商铺，很多会选择开在公寓。
比如一些理发、美容、桌游，密室，等等。
同样的道理，以前大家想要知道一家店，就是靠路过看商铺。
但现在网上一查，所有信息就能出现。
很多商家更愿意选择，租金更低，私密性更好的公寓。
而且这个趋势从现在看，会越来越多，越来越严重
我得到的数据，越来越多的商家，已经不选择用商铺来开店，以此来降低成本和风险。
对商铺的需求降低，意味着租金会降低，也就意味着越来越难出手。
网购根本不会搞垮普通商铺，但网络却可以让很多商铺死无葬身之地。
开发商把看不上的商铺，溢价卖出，透资未来价格的同时，商铺的需求在大幅降低。
导致的结果是两极分化。
好的商铺越来越好，差的商铺越来越差。
好的是少数，差的是多数。
好的基本都掌握在开发商手里，差的基本都卖给了普通购买者。
如果说十年前，买商铺，是走上坡路，那么十年后的今天，很多商铺买来就是下坡。
当然，我们同样不能一棍子，把所有商铺都打死。
因为的确是有少部分朋友，以前买商铺赚钱了的，但以前不等于现在！
我不推荐，是因为现在绝大多数人买来都是亏，能赚得很少。
没必要去赌小概率事件。
但也不是说，绝对就会亏。
如果的确非要买的话，选择哪种商铺最好？
年收益能做到6％以上，可以考虑。
这个收益不是开发商告诉你，而是你自己了解估算出来的，开发商说的收益率，都有水分。
但年收益能做到6％以上，又是一个非常不稳定的标准，因为能影响到商铺收益的情况太多了，业态，地段，大环境变动，等等。
影响因素越多，未来的不可控性也就越大。
只能说，祝你好运！
想了解成都楼市分析，和具体数据文章的，可以下图：
特别是一些对成都楼市不懂的，多了解少踩坑！
（不要划走，文章还没完）
最后给大家提醒一个误区：
很多人认为，来往人多的店铺，就是好店铺。事实并非如此。
比如主干道两边的商铺。
来往车辆、人流都非常大，但主干道两边的商铺，最好别碰。
因为来往车辆和行人多，但他们都只是路过。
首先车子没办法停，其次宽阔的马路和飞驰的车辆，又将道路两边给撕开，人都有惰性，道路两边行人难以互通，等于就是分割了客流。
商铺需要的不单纯只是人流量，而是到店人流量。
而到店人流量又极度依附舒适的消费环境。
如果非要让我推荐一种，最稳妥风险最低的。
那么肯定是，小区入住率较高，周边居住氛围浓厚，商业占比不大的商铺。
这样的商铺，最大的优势就是便利，便利能有效提升到店人流量。
劣势就是有天花板，人不会太多。
但起码可以保证周边固定人流量，有一个小区的住户兜底，还有周边住宅助攻。
谈不上有多高的回报率，但基本上要租出去，没有问题。
还是那句话，普通人做投资，不要去搏小概率事件。
降低风险，不贪少赚！