这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
提问：您好，房姐。我关注你很久了，一直把第一问留着。估计就等现在了，本人现在在21号线军民村站附近上班。目的是自住和投资。想在4年后卖出。目前看只看了阳逻站的东原朗阅，精装单价9000，3楼。可是对面的平江一号才6000多。 还准备看高车站和武湖站附近的二手房，有武湖新天地，汉北大全景，联投汉口郡二期，翰林雅居和百隆东方城。不知道有没有更好的建议？还有一个担心的问题，关于陈家冲垃圾处理厂可能会变成处理坟场，去年听说闹的很厉害。 并且我发现这边确实臭。 以军民村站为中心，有什么可值得上班自住加投资的房子吗？
回答：你好，阳逻一直不是我们推荐的板块，新盘单价卖到9千多。但是二手房均价从2018年的8531元，跌到现在的6447元，跌幅24%（价格走势见下图），且成交量依然稀少，二手房价格支撑力这么弱，为啥会这样？
1.阳逻大开发商扎堆，集体哄抬价格，新盘价格不断拉升。
2.目前的价格已经是利好出尽，未来难有更大的利好。
3.地广人稀，距离主城区太远，人口导入差，二手房打7折也无人接盘，未来能不能卖出去要看运气。武汉投资，能买主城区就别买主城区，郊区的选筹逻辑得关注熊市哪里更抗跌。
不光阳逻这样，汉南也是一样，二手价格惨不忍睹。
如果你是考虑自住+投资，更倾向入手武湖附近，距离汉口主城区更近，二手房支撑力强，远期也有长江新城的规划利好。单价1万以内可以入手。
提问：房姐您好，想青山一江景城投资一套房产，交房快。还是等后面靠江地块华侨城房子？谢谢。青山板块后期整体发展前景怎么样？青山在武汉是不是空气比较差的区域？谢谢
回答：你好，感谢付费！
青山板块的价格变动比较大，次新盘均价从2018年5月的2.43W，跌到现在的1.77W，跌幅27%，背后的原因是产业支撑力太弱。
青山的支柱产业是武钢，武钢搬走之后，青山暂时没有可以替代的产业。青山的目前价格不低，产业更新换代慢，利好兑现慢。
江景城优势是学区，华侨城优势是品牌，如果考虑自住可以入手。但是考虑投资，不太建议入手青山。
提问：美丽的房姐好，现在有子弹400左右，想投资一套房，也有可能自住，最好是江景房，在二七滨江中海十里看了一套143的，后来觉得中海房太贵了不划算准备退了。现在有几个问题：1 考虑去锦绣世贸天胤二期看看200左右的大平层，这个选择会不会好一点了，或者还有其它好的江景房选择嘛? 2 在花山碧桂园水蓝湾有一套220的别墅 ，现在单价2.4可以考虑出手吗，近期不缺钱，只是觉得一直不见涨。3汉口新界广场有套132的，同样也是不见涨,不知道出手时机什么时候好。
回答：你好，感谢付费！
投资角度是不建议买别墅的，主要有以下几个问题：
1.开发商定价太高，溢价通常需要5-10年才能洗干净。
2.总价太高，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，所以流动性很差。大部分都是老板大甩卖。
3.买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。
花山未来的产业发展和人口导入能力，具备从郊区第二居所到第一居所的转变，但是需要耐心等待。所以既然已经入手了花山别墅，建议耐心长持。
从武汉目前的市场热度来看，江景大平层>独栋别墅>双拼>联排 如果考虑自住，可以入手锦绣，汉阳滨江未来潜力不错，但是汉阳滨江只能买低价盘，入手价格不能超过2.4 新界广场建议继续持有，可以跑平大盘。如果是纯投资，武汉投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。武汉2017年到现在都属于横盘期，高价盘在回落，低价盘在补涨，价格最坚挺的只有产业区和被低估的洼地板块，潮水退去才能看到谁在裸泳。
提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？
回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。
遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。
提问：新人首问，您好！房姐，本人在厦门岛内有一套2居房自住，目前价值300W左右，想置换三房或四房，您有何建议？选岛内总价高，月供压力大，选岛外又不知选哪个板块？能否帮我详细指点一下？
回答：你好，感谢付费！
厦门的高房价，如今正成为驱赶人们逃离厦门的主要因素。这对吸引人才、创造良好的就业环境是极其不利的。但厦门短期房价还是很稳定，特别是学区，更抗跌保值。年后厦门楼市经历过一波低谷后已经反弹。岛内二手房保值，长期来看，需求还是有的。岛内主要考虑学区，岛内就思明和湖里两个区 整体而言思明好过湖里。岛内目前没有新盘推荐 。二手房就是五缘湾片区比较新 入住群体也相对“高端”。厦门房价不会蹦，始终有需求。如果是考虑自住，还是建议岛外，居住体验更好。知识星球内推荐的板块重点关注。
提问：房姐您好！目前家里情况：
1.我和老婆共有一套团结大道花样年的房子115平，按揭中，还有接近60万尾款。
2.老人手里有现金140万。
我的想法是：1.把140结清60的尾款，然后离婚析产，房子落我名下，剩下80给老婆买一套，她看中南湖那边保利拉菲76平两房，只想贷80来万，因为离工作地点比较近，自住很方便，小区也很喜欢。2.第二步把花样年卖掉，剩余钱买2-3套，一套留给老人自住，老人看中青山融创临江府单价据说2.1以内，老人觉得还可以。一套投资！大体思路是出租缓解月供，把房子养着，至少3-5年吧，因为我是研究生学历，刚好可以入手广州，感觉学历不用不买的话比较可惜，但是我征信上有一笔房贷，所以首付需要4成。
现在的问题是：1.如果按照上面的方案，那么必须得把花样年的卖掉才可以实施我的投资的计划，怕明年价格涨起来了。2.因为我征信不好，疫情期间有几张信用卡有1-2个月逾期情况，导致我自己买不了新房，只能找渠道以我自己的名义买二手房，而且也不能做接力贷，导致用老人的名字买会消耗大量首付款，老人马上63岁，如果买新房只能贷6-7年，月供压力大，贷不了多少钱。3.我老婆征信很好，但是她不愿意贷很多，也不能去理解投资的事，她只考虑自住的问题，所以也不能以她的名义去投资。
所以我的问题是：1.如果按我的思路先结清按揭离婚析产这样可行吗？有没有更好的解决办法呢？确实现在不知道怎么办，比较急，还望房姐能详细分析下，不甚感激。2.老人需要解决一套房用来自住，但是目前来看买新房或二手房就必须用掉大量首付。3.投资我所选择的区域哪个比较符合我的情况，首选次选？
回答：你好，保利拉菲自住可以买，但是如果考虑未来升值潜力，更推荐关山大道。花样年也不是一定要卖掉，目前来看，未来涨幅能跑平大盘。未来你们住关山或者南湖，老人住花样年也没问题，花样年截断抵押融资即可。如果老人不愿意住花样年，那就随他们心意吧。
融创临江府体量太小，自住体验一般，可以关注青山滨江，保利城自住也不错。保利城单价都是2万左右可入，现在的价格已经是底部。大品牌次新，二手市场上认可度高，2017年11月的3居成交单价高达2.9W+，下一波牛市到来，价格重回巅峰时期不难。
投资角度，武汉和广州对比，优先广州。大单优先原则，买完广州再考虑武汉是更好的策略。另外房票珍贵，预算充足的状态下，建议至少买3居，2居占房票 利润没办法最大化。
接力贷要看你的逾期金额，如果是小额影响不大。
提问：房姐，历史上重庆住宅销售面积。粗算套均100平，那就是每年40-50万套？上海新房住宅成交53650套。考虑到上海是长三角上亿人口的上海，重庆是3千万库区人民的重庆，重庆库存超大的。你是怎样的口径或者角度得出重庆库存不大的结论的？只算品质次新，考虑未来大量增量人口，还是其它。谢谢。
回答：你谈到存量，那么告诉你一个数据：重庆的存量住宅套数（700万）/常住人口（3000万），这个数值并不比京沪高。这就是为什么重庆让你买市区，不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时候当然应该大量造房子，把经济基础夯实，把居民生活质量实实在在地提升上去。
靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。
至于重庆的未来人口基本盘，我同意成渝在全国范围内，面对长三角、珠三角、京津冀这些强大的竞争对手，抢人口是很有难度的。但别忘了，四川省人口也很早就过亿了。
提问：新人首问。房姐你好，坐标西安，34岁，年入30，手上住房两套，一套雁鸣湖附近合能十里锦绣一期自住，贷款已还清；一套吉祥村附近拉克雷公馆小区还没交房，公积金月供1680元。现计划将十里锦绣自住房出手，可筹集子弹130~140，计划置换到更成熟片区，自住首选，投资次之，兼顾考虑学区（计划明年要小孩），预计十年左右要重新置换，目前有以下几个选项：1.城北运动公园的万科金域华府，2014年的房子，三室两厅两卫89平米（另有20平米赠送），六楼，南北通透，总价220万，月供7400，学校为经开五小；2.曲江一期的万科金域曲江，2013年的房子，三室两厅两卫120平米（另有22平米赠送），15楼，东南户型不通透，总价300万，月供1万，学校为曲江五小和曲江一中；3.曲江一期的紫薇曲江意境，2013年的房子，3+1室两厅两卫148平米（无赠送），2楼，南北通透，总价310万，月供10500，学校为曲江二小和曲江一中；4.城北运动公园万科金域华府入手一套三室两厅一卫的小户型，总价190万，后期考虑在其他区域入手一套两室用来出租（房票可用老人的），可以抵消一部分月供。烦请房姐根据以上情况做一个评判和分析，如果房姐觉得以上选项都不是最优解，希望能够给出更好的选择建议，非常感谢。
回答：你好，曲江一期二手房现在普遍20000+起步了，买这个板块大部分也是奔着学区，毕竟曲江是除了高新外兼顾改善和上学的唯一选择；如果上学是强需求，房龄大也得买，预算充足选新的，不足选小户型和旧小区；中小户型比如华著中城，龙湖紫都城，中铁建国际城，中海紫御华府，阳光城翡丽曲江，大户型诸如万科金域曲江，雅居乐御宾府等；有着优质环境和优质学区的二手房，在西安还是保值的，再加上曲江一期基本都是大开发商天下，小区物业环境也是保值；
但是曲江一期的入手价格最好不要超过2万。你关注的这几个盘比较推荐紫薇曲江意境，另外几个都偏贵。或者尝试淘一淘单价2万左右的小3居。
提问：房姐，广州南沙晓风印月，恒大阳光半岛以及明珠湾一号，与您之前推荐的 黄埔新楼 品秀星樾，南沙越秀明珠天悦江湾 哪个更值得投资？
回答：你好，我的观点一直不变，如果投资，为什么选南沙？不选天河、海珠，或者你说我没有房票，我可以走人才或者其他绿色通道，那好了，现在番禺、黄埔不也是有通道吗，买黄埔、或者番禺绝对香过南沙 不能因为阳光半岛是恒大开发的，就另眼高看，反而更加应该谨慎，因为恒大某种程度上代表了户型产品设计差、物业管理一般般，只是营销和咋咋呼呼做的比较足和带劲 如果你自住，南沙可以买。如果是投资，非要在南沙投，那也要在金州、蕉门河附近选，至多去到进港大道、港前大道。科学城火一点的就是科城山庄，大壮名城，星樾山畔，品秀星樾之类的 没有特别看好哪个新盘。关于科学城，或者叫萝岗的买房参考：1、如果纯粹考虑自住，那么在萝岗买房，喜欢新房的话，大家肯定是会看品秀星樾、大壮名城、中央城之类的，这个没问题 2、如果纯粹投资的话，那不用讲了，一手的劣势就很明显，交楼晚、办证拖沓、两年限售，那么4-5年的时间跨度是少不了的 3、如果是自住+投资，那就不要选一手，如果偏向自住多一些，那就选其萝岗其他的，6号线沿线、21号线沿线的二手
提问：房姐你好！小龟山鸿玺公馆的公寓是留还是出手，请给点建议，谢谢！
回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。
提问：房价上涨前，老破大的价格是次新的7.5折， 现在老破大的价格是次新的5.5折 因为人们嫌弃老破大，所以现在价差拉到次新的5.5折。但是前几年人们依然也是嫌弃老破大的，为什么前几年老破大的价格能维持在次新的7.5折呢？现在5.5折都不愿意买老破大，为什么前几年在房价上涨之前人们愿意7.5折买老破大呢？前几年房价便宜，前几年人们应该比现在更加嫌弃老破大，前几年老破大和次新的价差应该比现在拉得更大才对啊。
回答：这个问题很简单，因为房圈是一个很low的圈子，并没有什么真正懂投资的科班出身硬核专业人士。以至于，很多在正统投资界相当基本的概念模型框架，迄今都没有房圈人士建立过哪怕一个。
比如老破大和次新的价格走势关系，我现在跟你讲了你会觉得，原来如此，就这么简单，我怎么就没想到？不是你没想到，是整个房圈都没人想到。
事实上，老破大和次新的价格关系，并不是一次性拉大或缩小的关系，而是存在“小=>大=>小”的反复。之所以存在这种反复，是因为房价走势线并非平滑曲线，而是类似楼梯的非线性曲线。
为什么是类似楼梯的非线性曲线呢？因为每一种物业类型，价格都有“平台期”和“崩盘期”。平时，价格基本稳定，就在“平台期”，和其他物业类型价差不怎么发生大变化。但到了濒临淘汰时，价格会断崖式下跌，也就是“崩盘期”。正式淘汰，价格跌完，就又进入平台期。
老破大和次新，就是这样。原先7.5折时，老破大并没被完全淘汰。7.5折=>5.5折的过程，就是“崩盘期”老破塔楼整体被淘汰的过程——从此再也不是市场上买家选房的主流目标。
重新回到平台期后，价差又会比较稳定。你也许会问——那么，有一天，当次新也进入“崩盘期”呢？老破大和次新的价差会不会重新缩小？
非常好的问题。会的，因为到时，大家都变成淘汰货了。
可是，要看具体是什么城市。对于一线城市而言，这一天的到来，可能会非常久远。需要一些黑科技，才能大幅弱化存量好地段对新型地段的“网络效应”优势，并诞生出更颠覆性的物业类型，通过在新型地段大量增加新型住宅供应的方式，将现在这些带封闭式花园小区的次新板楼打入淘汰货的范畴。我甚至怀疑，这样的黑科技是否一定存在。换句话说，带封闭式花园小区的次新板楼，距离被淘汰，可能会非常久。这意味着，它们的价格体系会比较长久维持，保值性会比较好。
提问：谢谢房姐对问题的精彩回答。本人三线小城屌丝公务员，有雄心，觉得自己很大的问题是眼界不够，对于未来缺乏想象力，请教房姐我该如何打破信息壁垒呢，提升眼界，提高想象力。另外您认为考研是改变平凡命运的捷径吗？爱好资政法，本人觉得自己有领导才能，敢于承担责任，敢于去闯，喜欢团结人，求您推荐一个专业。屌丝逆袭路上，遇见你，幸甚幸甚
回答：1. 眼界不够，要想获得更多信息，有三种方法。一是读万卷书，二是行万里路，三是卖万桌酒。对应：学习、观察、实践。
2. 三者缺一不可，而且先后顺序一定是学习先于观察，观察先于实践。
3. 别信“读书无用论”土老板们煽动你“不要怂，就是干”的鬼话，他们根本不懂得“幸存者偏差”是什么意思，看不到自己成功的背后，有多少当年怀揣相同梦想的人们，从一无所有，打拼到身无分文，再到负债累累，最后上失信被执行人名单。
4. 你第一件要做的事，当然就是读书，读很多很多书。量变引发质变，书读得多了，在某个时点，自然会顿悟。
5. 那时候，我什么都不教你，你也会心里明镜般清楚，该去观察哪些事物，从做哪方面的实践开始做起。
6. 进步过程中的第一步，是承认自己只是个普通人，并没有什么过人的天赋。如果你真的“有领导才能”，就不会到现在还只是个“三线小城屌丝公务员”了。
正视这一点，承认这一点，与之和平相处，是迈向成功的起点。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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