房子产能过剩，但是中国房产尚未泡沫化，仍然属于良性资产

独立经济学家马光远曾直言：三四线城市房地产市场已经明显饱和，购房需求明显弱于一二线城市，投资三四线房产就是“火中取栗”。刚刚过去的“金九银十”，房价总体趋稳，局部异动，很多楼市专家纷纷说道，数量上房子已然过剩！那么，中国房地产目前到底有多过剩呢？

其实，按中国最终城市化目标90%来算，约有4.2亿人要住房，根据2019年销售面积来算，大概是有17亿平方米，相当于人均4平方米，只要5年的时间就能满足人均20平方米的城市化住房需求。

• 房子产能是否过剩呢？如果从最终需求是住的角度来看，包括买来租给别人住和买来自住的，因为目前城市化不可能有这个速度的，一此推断，总体上房子产能是过剩的。

可是，虽然总体过剩，但是一二线城市房子紧缺，三四线城市一套永流转二手房几乎没有市场，长线看的话，北上广深等一线城市房价依旧坚挺，其它城市限售严格，房价基本不动，产能过剩相对明显。

根据恒大研究院任泽平的观点：国家统计局的城镇竣工住宅面积存在低估，无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前的存量。

• 不过，根据测算数据，在100个城市中，60%的城市户均套数是低于1套的，30%的城市是低于0.7套，当然也有近20%的城市户均套数是超过1.3套的。

单看数据，好像我们的房子还是挺缺的，但其实这是目前国内相对顶尖的100个城市，并没有算上小城市和农村的户均套数，如果要计算全国的户均套数，数据又会是怎么样的呢？

根据央行发布的数据报告，中国城镇居民家庭，住房拥有率达到96%，有一套住房的家庭比例占比是58.4%，有两套住房占比的有31%，三套或以上的住房占比则是10.5%，整体算下来户均是拥有1.5万套。

综合上面的两个数据来看，全国的房子数量是足够的，而且是相对过剩的，但是仍然存在贫富差距，不少人是会被平均的。

• 也就是说，如果真正剔除掉被平均的人，尤其是农村大量的住房，其实目前大城市的房子相对还是会缺的，即使有空余，那也只是城市打拼的刚需族还有很多并未购房，而一些小城市，甚至是农村等，都是明显过剩的。

目前房子过剩只是个别城市的情况，不具有普遍性，一线城市的房子根本没有过剩。那既然有些地方的房子过剩卖不掉，房价仍然还是很坚挺，这又是为什么呢？

• 首先，开发商从银行贷款购买土地和建造房屋，他们宁愿楼房空置，宁愿烂尾，也不能降价的。当下卖不出去，并不带以后也卖不出，如果一味地降价，必然会引发连锁反应，每个人最终都会遭受价格损失的，更要承担扰乱市场的责任。试想，房地产白菜价卖房，回收的钱都不够还银行，那对房地产公司的打击就是致命的。

其次，即使价格下降，消费者也不会购买的，因为消费者都是向上购买而不是向下购买。这里有个奇怪的现象，房子涨得越高，购房热潮也就越大，大家担心买不到。如果下跌，购房者又会等待，因为未来也许还会更便宜的，其实这也是一种相当普遍的消费心理。

• 最后，开发商害怕降价的，因为降价会对社会经济产生负面的影响。下降的不仅仅是房价，还会涉及到钢铁、建材、水泥、家居和家电等一系列的产业链，这些行业都会受到沉重的打击，毕竟房价下调涉及的范围真的太广了。

简而言之，在如今的大背景下，想让房价大幅度的下跌几乎是不可能的，楼市平稳发展才是大趋势。而且我们正处于转型阶段，等产业升级后，经济增长对房地产依赖降低，房地产才有更大的涨跌空间。

目前，我们不必担心的是，中国房产还未增长到泡沫化，就像当初日本的那样的。

• 就像我本人所在二线城市，有许多限价导致的倒挂盘，就是说新开盘的楼房价格低于周边的二手房，可以想象房价还是低于市场价的，而且我的这个城市也是有限购的，购买力其实并未完全释放的，目前来看，是属于“住房不炒”的平稳阶段。

另外，我们要知道，房子其实是有货币属性的，具有保值的特点，目前的房价不可能大跌或者大涨，房价会处于相对平稳，又会缓慢提价的趋势，甚至可以抵抗通货膨胀的。

• 对于普通老百姓来说，目前并没有比房产这种大宗交易，稳定保值的投资，真的比把100万放在基金股市等，相对也省心。不过，如果你想要用房子“杠杠”来投资，用小钱撬动大钱，这是绝对行不通的，房子毕竟不是投资品，但是属于良性资产是没错的。

目前，国家的经济总量虽然庞大，但是人均来算仍然还是不够富裕，只能把有限的资源砸在城市，不断的城镇化推进，始终都是我们在努力奋斗的目标。

• 要记住，如果你想在一二线城市呆下去，就意味着你是在跟14亿人中的前10%、前5%甚至前3%的人在竞争，更不用说这个城市里总有很多弯道超车的人存在。

就算你只想在小县城买房，你也是在跟整个县的几十万人中前20%的人在竞争，如果你不够优秀，买不起房子也是应该的。