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北方房价集体“陷落”?央行副行长:要做好泡沫破灭的准备

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房产指闻 2020-11-13 16:02

看了看最近的房价,发现一件十分有意思的事情:黑龙江鹤岗住房均价2355元一平米,黑龙江双鸭山住房均价2705元一平米,黑龙江七台河住房均价3194元一平米,辽宁阜新住房均价3803元一平米,辽宁铁岭住房均价在3872元一平米,黑龙江伊春住房均价在3902元一平米,陕西铜川住房均价在3911元一平米,吉林松原住房均价4331元一平米。

不难发现这些城市的房价真的便宜,根据国家统计局公布数据显示从今年的6月份起全国住房均价已经破万,而这些北方城市住房的价格连全国住房均价的一半都没有达到,在高房价的今天,这些城市的房价显得“格格不入”。不得不说,如果全国房价都像这些城市一样,那么现在刚需购房者买房的压力也就不会那么大了。这些城市的房价虽然十分便宜,但是并没有吸引大量的人口涌入这些城市买房投资。相比起前几年房价大幅上涨的时候,这些城市的房价也并不便宜,比如阜新这个城市前几年房价最高的时候曾经高达一万元一平米,而现在房子平均价格却只有三千多元。北方房价为何会出现这样的情况?

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在过去,北方的矿产资源是十分雄厚的,北方的工业基础是“得天独厚”的。在北方重工业是十分雄厚的,并且这些重工业能够提供不少的就业岗位,能够不断地吸引人们前去发展。可以说在2003年之前,北方就是重工业发展“基地”,经济的发展也是十分好的。但是随着时间的推移,很多东西都在发生变化,在2003年的时候随着社会的发展,产业重心开始发生变化,很多地区从重工业开始转向轻工业发展。发展重心从过去的第二产业开始向第三产业转移。从03年开始南方的经济就开始得到快速发展,并且相比起北方,南方的交通更为便利,并且气候也是温暖的,相比起北方来说,气候要温暖不少。自从2008年的经济危机之后,南方的产业开始快速转型,特别是广东、浙江这些省份的产业转移都是十分迅速的,开始偏向于轻工业和服务行业的发展。

现在根据相关的调查统计显示,在2019年的时候,北方的GDP只占全国总量的38%,南方占了全国GDP总量的62%。而在中国的百强城市中,除了北京、郑州、西安、济南、青岛这几个城市的排名还比较靠前,并且还能够保持稳定,其他北方的百强城市的GDP排名开始出现后退的现象。

在2007年之前,人口大省基本上都是在北方,比如河南、山东、东北三省这些城市的人口都是十分多的。但是随着时间的发展,这些地区的人口都开始出现大量的外流。这些省份很多人口都开始流向广州、江苏等南方省份。毕竟在南方这些省份经济快速发展,能够提供更多的就业岗位,并且工资水平也比较高。

在过去房地产行业火热的时候,全国房地产投资开发都十分火热。根据2017年国家统计局调查数据,东北地区开发商投资4015亿,增长1%,销售8289万平方米,同比上年增加7%;在2018年的时候东北地区开发商投资4720亿元,增长17.5%,但是商品房销售面积7922万平方米,同比下降4.4%;2019年的时候东北地区开发商投资5107亿元,增长8.2%,商品房销售面积却在7503万平方米,同比下降5.3%;截止到今年9月份,东北地区的开发商投资4273亿元,同比去年9月份增长4.4%,但是东北地区的销售面积同比去年还是下降8.9%。

这几年来,北方地区的人流持续流出,开发商还在不断地投资房地产市场,经济学家任泽平曾说过:房地产市场发展,长期看人口,中期看土地,短期看金融。北房地区长期人口大量流出,人口数量减少,对于城市的房地产行业也是有很大的影响的,在过去东北作为重工业基地,可以说也是享受到很好的人口红利,但是随着产业转型不到位,经济也开始出现下滑的趋势。但是开发商却还在大力投资房地产市场,炒房团还在疯狂炒房,这样对北方的房地产市场造成很大的影响。在“泡沫”退去后,看看阜新的房价从万元降到三四千元一平米。可以说这样的市场行情也给我们敲响一个警钟。

现在中国人口老龄化速度也在不断地加快,根据国际老龄化社会的新标准,超过65岁以上的老人占据总人口数量的7%,这个地区已经进入老龄化社会。并且相关部门预计,在2022年左右,中国65岁以上的老年人口将会占据全国人口的14%,到2035年的时候老年人口将会有4亿人。这几年虽然全面放开二胎政策,但是人口出生率却没有出现大幅上升的现象,甚至还呈现降低的趋势,这样的情况下,老龄人口不断增多,未来新生儿数量减少,老龄化的速度将会越来越快。

人口老龄化对于社会来说影响还是非常大的,在过去我们的经济发展占尽了人口优势,人口多,劳动力廉价。但是随着老龄化社会的到来,劳动力也会大幅减少。劳动力资源越稀缺,那么劳动力价格就会越高,传统的行业也就会受到影响,比如一些加工厂,可能产业升级都没有做好,就会遇到“招工难”的局面。对于房地产行业来说,房地产市场本身就是依靠强劲的刚需购买力支撑,也是依靠众多的人口市场但是随着年轻人口减少,老龄人口增多,房地产行业也会受到很大的影响。可能未来人们根本就不需要买房,只需要继承房子就能够解决自己的住房需求。人口老龄化到来,可能一个家庭老人占据比例就会比较大,这样将会加重社会负担。可能一个年轻人就要照顾两个甚至是六个老人,养老负担沉重。养老压力大的情况下,想要再拿出多余的钱去买房就是一件更加困难的事情。

现在已经有开发商开始进行产业转移,比如说恒大开始投资汽车行业,碧桂园开始转向人工智能,万科开始投资养猪行业,还有很多央企纷纷宣布退出房地产行业,比如国家电网、中国航天集团等多家央企开始退出房地产市场。现在二手房的挂牌量也是不断上涨,重庆二手房挂牌数量超过15万套,其中房产证满五年的比例只有5.9%,成都二手房挂牌数量超13万套,其中房产证满五年的比例只有17.7%,郑州的二手房挂牌量超过11万套,房产证满五年的比例只有2.5%,沈阳的二手房挂牌数量超过10万套,其中房产证满五年的比例只有3.8%。并且早在2017年西南财经大学就曾经做过一个关于空置房的调查数据,根据调查数据显示,全国的空置房比例大概在20%左右。二线城市的空置率大概在22.2%,三四线城市的住房空置率大概在21.8%,只有一线城市的住房空置率比较低但是也有16.8%。

但是在央行的调查统计下,现在城镇居民的住房拥有率在96%,城镇居民的住房平均在1.5套。可以说对于大多数城镇家庭来说,已经不缺房子。但是对于炒房客来说,也不要指望未来的房子将会由进城农民买单。现在城市化率已经超过60%,未来城镇化发展进程将进入一个新时期,也就是城市化率速度将会减缓。未来房地产市场上的刚需购房者将会越来越少。

在过去很多人都通过投资房地产行业发家致富,但是现在的房地产行业跟过去有很大的不同,首先刚需购房者减少,再就是各个城市的房地产调控政策越来越严格,打击炒房客炒房。今年从1月份到10月份全国的房地产市场调控次数高达425次,在去年房地产调控政策高达620次,可以看出未来的房地产调控政策只会越来越严格。这几年房价在严格的调控政策下,基本上就是趋于稳定发展,在“房住不炒”这个政策下,房地产市场行情对于炒房客来说是十分不利的,甚至现在很多城市地区新房房价和二手房房价出现倒挂的情况。比如杭州的西溪公馆,新房房价就要比周围的二手房价格便宜将近一万元,甚至出现万人抢房的场景。

对于炒房客来说,在趋于平稳的房地产市场下,是不适合炒房的。房地产市场未来发展行情将会是总体趋于稳定,甚至在调控政策下,炒房客未来想要脱手自己手中的房子都是一件难事。毕竟房子这个投资品,只有在兑现之后才有它的经济价值。正如央行前副行长吴晓灵所说的那样:

在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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