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这些城市房价连续下跌,躺赚已是过去时!买房记住这个万能公式

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货殖列传 2020-11-11 06:00

中国的城市共计有660多个,以秦岭淮河为分界线,南北几乎各占一半。在2020年,北方的的楼市“半边天”已经开始陷落了几大城市房价悄然下滑。以北方第二大城市天津为例,自2018年8月天津二手房房价均价达到峰值每平2.33万元后,在近26个月的时间里除了个别月份出现反弹以外,总体保持持续下降的趋势,到2020年11月均价已经跌到每平1.98万元,相比高峰已经跌去了15%。换句话说,如果你2018年8月在天津买了一套100平方的房子,它的价值已经从233万元变成了198万元,你的投资收益是-15%。更可怕的是,根据各类研究数据,天津目前二手房市场仍然处于供大于求的状态,导致二手房的流动性极差,也就是说即使降价也卖不出。

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天津房价持续下跌

其实,这两年在环京区域、西安、郑州、济南、青岛等多个北方大城市,房价已经进入下跌或者阴跌的趋势。而在全国,还有很多未纳入统计的中小城市(北方尤为明显),房价也处于下跌甚至急跌的过程中。例如,山东威海、河北廊坊等地2020年出现了房价下行的情况,而河北保定等地更是出现了连续三年房价趋势向下的现象。

保定房价走势

相反,在苏州等长三角区域城市和东莞等珠三角区域城市,近三年来二手房房价一直呈现上行趋势。

苏州房价走势

东莞房价走势

作为我们手中最重要的资产,房产价值直接影响了家庭拥有资产的变化,房价的涨跌对于买房人(无论是投资者还是刚需族)来说十分重要。那么如何在城市房价分化的趋势下把握机会呢?这里教大家一个公式:城市房产价格=人口±土地±政策,换句话说就是长期看人口、中期看土地、短期看政策。下面我们逐一分析:

一、人口

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,首先就要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。有人统计,国内房价最低的14个城市,像2万元就可以买一套房的鹤岗等等,都属于人口收缩或者增长缓慢的城市。

最低房价14城

那么如何判断一个城市的人口趋势呢?很简单,可以查询这个城市每年官方公布的人口统计数据、在校小学生数量等。

二、土地

假设房子是面包,那么土地就是面粉。面粉少了或者贵了,那么面包自然也就贵了。如果一个地方人口是流入的,土地还被限制供应,这个地方房价必定大涨。这也就能理解上海、深圳这些特大城市在控制人口的情况下为什么房价还能保持上涨趋势了,因为规划等因素,它们的土地供应是受到严格限制的。

深圳城市规划图

那么如何判断一个城市的土地供应呢?可以通过查询这个城市的建设规划和历年土地拍卖情况,这些都是可以查询的公开资料。

三、政策

政策是一个比较广的概念,影响房价的政策包括:1.区域规划政策。比如长江经济带和长三角一体化政策显然有利于长三角地区的房价,粤港澳大湾区规划就刺激了珠三角城市群的房价上涨。2.金融政策。通俗地说就是市场上的钱多了还是少了,多了自然会涌向房地产,少了则不利于房价。3.其他政策。比如2015年开始的棚改货币化安置政策直接拉升了三四线城市的房价。

政策有一定的不确定性,但是政策的影响也是比较短期的,比如房屋去库存政策以后,由于过度消耗了三四线城市的购买力,部分城市的房价已经从高峰开始回落。

全面暴涨的狂欢退潮以后,才能看到谁在裸泳。我们要做的就是牢记以上三个要素,守护好自己的资产。

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